2011年土地登记代理人考试实务模拟试题及答案12
多项选择题(每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意)
1．根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，土地登记代理人可以从事的登记代理业务包括()。
A．帮助土地权利人解决土地权属纠纷
B．填写土地登记卡、土地权利证书
C．查询土地登记材料
D．收集、整理土地权属来源证明材料
E．办理土地登记申请、指界
【答案】CDE
【解析】根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，土地登记代理人主要可从事的登记代理业务包括：
①办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地权利证书等；
②收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料；
③帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续；
④查询土地登记资料；
⑤查证土地产权；
⑥提供土地登记及地籍管理相关法律咨询；
⑦与土地登记业务相关的其他事项。
2．土地登记代理的程序主要包括()。
A．接受委托
B．签订土地登记代理委托书、代理合同
C．收集查询土地登记相关信息与资料
D．开展具体业务
E．制作土地证书与提交成果
【答案】ABCD
【解析】不同的土地登记代理业务在具体操作中因内容的不同在程序上有一定差别，但基本程序差异不大。通常情况下，土地登记代理的基本程序包括：
①接受委托；
②签订土地登记代理委托书、代理合同；
③收集查询土地登记相关信息与资料；
④开展具体业务；
⑤提交成果。
3．土地登记代理委托书应明确的内容包括()。
A．土地登记代理的权限
B．土地登记代理人姓名
C．土地登记代理机构名称
D．土地权属状况
E．土地登记代理的内容
【答案】ABCE
【解析】委托书是建立委托法律关系、开展土地登记代理的必备要件，是土地登记部门审核委托代理关系的重要内容之一。委托书主要应明确的内容有：
①委托人名称或姓名；
②土地登记代理机构名称；
③土地登记代理人姓名；
④土地登记代理的内容；
⑤土地登记代理的权限。
4．关于土地登记代理委托书与代理合同及其之间的关系，下列说法正确的有()。
A．委托书是建立委托法律关系、开展土地登记代理的必备要件，是土地登记部门审核委托代理关系的重要内容之一
B．土地登记代理委托书与土地登记代理合同都是双方建立委托关系的重要凭证，两者作用基本相同
C．土地登记代理合同是委托人和土地登记代理机构确认委托关系、明确双方权利和义务的法律依据
D．土地登记代理人持登记代理合同开展土地登记代理业务
E．土地登记代理委托书是土地登记代理人开展土地登记代理的业务凭证，供代理人在具体办理土地登记代理业务时提交给土地登记部门审查和备案用
【答案】ACE
【解析】B项，委托书是建立委托法律关系、开展土地登记代理的必备要件，是土地登记部门审核委托代理关系的重要内容之一。相对于委托书，土地登记代理合同也是双方建立委托关系的重要凭证，但两者作用不同。土地登记代理合同是委托人和土地登记代理机构确认委托关系、明确双方权利和义务的法律依据，而土地登记代理委托书是土地登记代理人开展土地登记代理的业务凭证，供代理人在具体办理土地登记代理业务时提交给土地登记部门审查和备案用。D项，土地登记代理人持委托书开展土地登记代理业务。
5．土地登记代理委托书在生效之前需由()签字。
A．委托人
B．土地法人
C．土地登记申请法人代表
D．土地登记代理机构
E．土地登记代理人
【答案】ADE
【解析】为规范土地登记代理行为，降低土地登记代理中的风险，接受土地登记代理业务后，委托人应与土地登记代理人所在的土地登记代理机构签订书面委托书及委托代理合同。委托书应由委托人和土地登记代理机构、土地登记代理人三方签字后生效。
6．土地登记代理机构在收集土地登记相关资料时可借助的基本途径包括()。
A．文字资料
B．实地察看
C．地籍或地形测绘资料
D．通过经验获得
E．向有关当事人了解情况
【答案】ABCE
【解析】土地登记代理人根据代理的土地登记事项收集、查询、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料，了解土地权属是否清晰。一般情况下，土地登记相关资料收集的基本途径主要有：
①文字资料；
②地籍或地形测绘资料；
③实地察看；
④向有关当事人了解情况。
7．在收集资料时，土地登记代理机构及其代理人应当注意()。
A．资料是否易处理
B．有关材料的真实性、合法性
C．材料是否完整、齐全
D．材料的取得程序要合法
E．土地登记代理人应事先准备好需要收集资料的的清单
【答案】BCDE
【解析】在收集资料时，土地登记代理机构及其代理人应当注意的内容有：
①收集、整理并认真查阅、填报所需文件资料，核实有关材料的真实性、合法性；
②检查材料是否完整、齐全，如若缺件或材料附件不全等问题，应及时与委托方沟通协商，及时补报；
③材料的取得程序要合法，不得非法收集资料，禁止伪造虚假材料；
④在收集资料时，土地登记代理人应事先准备好需要收集资料的的清单，必要时还应制作专门的调查表格；
⑤在实地查勘和向当事人了解情况时，土地登记代理人还应做好笔记，书面记录实地查勘的有关情况。
8．开展土地登记代理业务的基本要求包括()。
A．认真进行市场分析和政策分析
B．公平公正对待客户
C．不断提高服务水平和服务质量
D．加强沟通和交流
E．拓展业务范围
【答案】ABCD
【解析】开展土地登记代理业务的基本要求有：
①认真进行市场分析和政策分析；
②公平公正对待客户；
③不断提高服务水平和服务质量；
④加强沟通和交流；
⑤做好客户维护工作。
9．土地登记代理机构接受地籍测量委托的，收费标准可以()，由委托双方商议后确定。
A．根据国家制定的统一的土地登记代理收费标准
B．参照国家测绘局制定的《测绘工程产品价格》标准
C．根据宗地测量的难度、以及地籍控制点资料的情况
D．按机构经验的大小来决定
E．由委托人和土地登记代理机构协商确定
【答案】BC
【解析】土地登记代理收费主要由委托人和土地登记代理机构协商确定。土地登记代理机构接受地籍测量委托的，收费标准可以参照国家测绘局制定的《测绘工程产品价格》标准，根据宗地测量的难度、以及地籍控制点资料的情况，由委托双方商议后确定。
10．土地登记代理合同的重要作用包括()。
A．有效保障合同当事人的合法权益
B．确保土地权属的合法性
C．维护土地登记代理市场的秩序
D．保护代理人可以获得收益
E．确保登记的合法性
【答案】AC
A．土地登记代理合同和双务合同
B．双方当事人之间存在着互为对等的关系
C．土地登记代理合同是有偿合同
D．土地登记代理合同是从合同
E．为更有效地维护双方权益，土地登记代理合同一般采用书面形式
【答案】ABCE
【解析】D项，土地登记代理合同是主合同。
12．由于书面形式的合同具有()的优点，土地登记代理合同一般应采用书面形式。
A．及时描述
B．可查证
C．可长久保存
D．便于分清责任
E．发生纠纷时容易举证
【答案】BDE
【解析】《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。由于书面形式的合同具有可查证、发生纠纷时容易举证、便于分清责任等优点，因此，为了更有效地保护双方权益，土地登记代理合同一般应采用书面形式。
13．土地登记代理合同的主要内容包括()。
A．土地权属来源证明材料
B．代理事项、代理成果与质量要求
C．代理权限范围
D．代理费用的支付标准、方式和时间要求
E．违约责任和纠纷解决方式
【答案】BCDE
【解析】A项，收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料是土地登记代理人主要可从事的登记代理业务之一，并不是土地登记代理合同的主要内容。
14．土地登记代理合同中，委托人的义务有()。
A．承担局部后果的义务
B．承担处理事务费用的义务
C．支付代理佣金的义务
D．提供相关资料的义务
E．对代理人的监督管理
【答案】BCD
【解析】土地登记代理合同中，委托人的义务有：
①承担后果的义务；
②承担处理事务费用的义务；
③支付代理佣金的义务；
④提供相关资料的义务；
⑤确保提供资料真实性的义务。
15．下列各项中，不属于土地登记代理委托人主要权利的有()。
A．决定土地登记代理权限
B．规定土地登记代理酬金
C．监督土地登记代理人的代理行为
D．要求土地登记代理人提供相关资料
E．维护土地登记代理人的合法权益
【答案】BDE
【解析】土地登记代理委托人的权利有：
①决定代理权限的权利。代理人的代理行为来自于委托人的授权，因此委托人有权利规定土地登记代理人的代理事项及权限范围；
②监督土地登记代理人代理行为的权利。因为土地登记代理人的代理行为后果直接作用于委托人，所以，在不影响土地登记代理人正常开展业务的前提下，委托人有权监督代理人的代理行为及活动状况。
16．下列关于委托人权利和义务的叙述，不正确的有()。
A．委托人有规定代理权限的权利
B．委托人有监督土地登记代理人代理行为的义务
C．委托人有承担后果的义务
D．委托人有承担处理事务费用的权利
E．委托人有支付代理佣金的义务
【答案】BD
【解析】B项监督土地登记代理人代理行为是委托人的权利；D项承担处理事务费用是委托人的义务。
17．示范合同文本可以发挥多重作用，具体包括()。
A．督促合同当事人自觉把握自己的权利义务
B．有利于合同当事人通过比较，改变陋习和不自觉的违规、违法、违约行为
C．可以保护社会的弱势群体，避免其受到违反合同规则的恶意行为的损害
D．可以保证代理市场没有不诚信的行为
E．是政府管理机构与行业协会提升行业形象和宣传政府政策导向的有效手段
【答案】ABCE
【解析】示范合同文本可以发挥多重作用，具体包括：
①既不干涉代理活动的正常运行，又可以将《合同法》的合同规则通过公开的途径进行示范，鼓励、督促合同当事人自觉把握自己的权利义务关系；
②示范合同文本的推广，有利于合同当事人通过比较，改变陋习和不自觉的违规、违法、违约行为；
③示范合同文本的推广，可以保护社会的弱势群体，避免其受到违反合同规则的恶意行为的损害；
④示范合同文本也是政府管理机构与行业协会提升行业形象、维护消费者利益和宣传政府政策导向的有效手段。
18．为了避免土地登记代理活动中的纠纷，降低土地登记代理风险。要做好的工作有()。
A．签订规范的代理合同
B．深入了解土地产权状况
C．对已经出现的纠纷，应及时协商或通过法律途径解决
D．制定服务标准，明确服务内容和要求
E．告知必要的代理活动事项，利于委托人监督
【答案】ACDE
【解析】土地登记代理活动作为经纪活动的一种。为避免土地登记代理活动中产生纠纷，降低土地登记代理风险，应当注意做好的工作有：
①签订规范的代理合同；
②制订服务标准，明确服务内容和要求；
③告知必要的代理活动事项，利于委托人监督；
④对已经出现的纠纷，应及时协商或通过法律途径解决。
19．土地登记代理当事人发生纠纷时，可以采取的处理方式有()。
A．协商
B．复议
C．调解
D．仲裁
E．申诉
【答案】ACDE
【解析】土地登记代理人一旦发现代理活动中的纠纷，要积极努力地去解决。如果属于自己工作中的过失，应及早地采取弥补措施，即使是委托人的过失，也应尽可能友好地协商解决。对于无法通过协商达成一致的，可以通过仲裁或申诉等法律途径来解决。
20．在收集了必需的权属来源文件等资料后，应及时核实所收集权属资料的()。
A．真实性
B．连续性
C．合法性
D．完整性
E．现势性
【答案】ACD
【解析】在收集了必需的权属来源文件等资料后，土地登记代理人应运用自己的专业知识对所收集权属资料的真实性、合法性和完整性进行核实，以确定是否符合土地登记申请的基本要求和需要进行地籍调查的内容。
1．根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，土地登记代理人可以从事的登记代理业务包括()。
A．帮助土地权利人解决土地权属纠纷
B．填写土地登记卡、土地权利证书
C．查询土地登记材料
D．收集、整理土地权属来源证明材料
E．办理土地登记申请、指界
【答案】CDE
【解析】根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，土地登记代理人主要可从事的登记代理业务包括：
①办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地权利证书等；
②收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料；
③帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续；
④查询土地登记资料；
⑤查证土地产权；
⑥提供土地登记及地籍管理相关法律咨询；
⑦与土地登记业务相关的其他事项。
2．土地登记代理的程序主要包括()。
A．接受委托
B．签订土地登记代理委托书、代理合同
C．收集查询土地登记相关信息与资料
D．开展具体业务
E．制作土地证书与提交成果
【答案】ABCD
【解析】不同的土地登记代理业务在具体操作中因内容的不同在程序上有一定差别，但基本程序差异不大。通常情况下，土地登记代理的基本程序包括：
①接受委托；
②签订土地登记代理委托书、代理合同；
③收集查询土地登记相关信息与资料；
④开展具体业务；
⑤提交成果。
3．土地登记代理委托书应明确的内容包括()。
A．土地登记代理的权限
B．土地登记代理人姓名
C．土地登记代理机构名称
D．土地权属状况
E．土地登记代理的内容
【答案】ABCE
【解析】委托书是建立委托法律关系、开展土地登记代理的必备要件，是土地登记部门审核委托代理关系的重要内容之一。委托书主要应明确的内容有：
①委托人名称或姓名；
②土地登记代理机构名称；
③土地登记代理人姓名；
④土地登记代理的内容；
⑤土地登记代理的权限。
4．关于土地登记代理委托书与代理合同及其之间的关系，下列说法正确的有()。
A．委托书是建立委托法律关系、开展土地登记代理的必备要件，是土地登记部门审核委托代理关系的重要内容之一
B．土地登记代理委托书与土地登记代理合同都是双方建立委托关系的重要凭证，两者作用基本相同
C．土地登记代理合同是委托人和土地登记代理机构确认委托关系、明确双方权利和义务的法律依据
D．土地登记代理人持登记代理合同开展土地登记代理业务
E．土地登记代理委托书是土地登记代理人开展土地登记代理的业务凭证，供代理人在具体办理土地登记代理业务时提交给土地登记部门审查和备案用
【答案】ACE
【解析】B项，委托书是建立委托法律关系、开展土地登记代理的必备要件，是土地登记部门审核委托代理关系的重要内容之一。相对于委托书，土地登记代理合同也是双方建立委托关系的重要凭证，但两者作用不同。土地登记代理合同是委托人和土地登记代理机构确认委托关系、明确双方权利和义务的法律依据，而土地登记代理委托书是土地登记代理人开展土地登记代理的业务凭证，供代理人在具体办理土地登记代理业务时提交给土地登记部门审查和备案用。D项，土地登记代理人持委托书开展土地登记代理业务。
5．土地登记代理委托书在生效之前需由()签字。
A．委托人
B．土地法人
C．土地登记申请法人代表
D．土地登记代理机构
E．土地登记代理人
【答案】ADE
【解析】为规范土地登记代理行为，降低土地登记代理中的风险，接受土地登记代理业务后，委托人应与土地登记代理人所在的土地登记代理机构签订书面委托书及委托代理合同。委托书应由委托人和土地登记代理机构、土地登记代理人三方签字后生效。
6．土地登记代理机构在收集土地登记相关资料时可借助的基本途径包括()。
A．文字资料
B．实地察看
C．地籍或地形测绘资料
D．通过经验获得
E．向有关当事人了解情况
【答案】ABCE
【解析】土地登记代理人根据代理的土地登记事项收集、查询、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料，了解土地权属是否清晰。一般情况下，土地登记相关资料收集的基本途径主要有：
①文字资料；
②地籍或地形测绘资料；
③实地察看；
④向有关当事人了解情况。
7．在收集资料时，土地登记代理机构及其代理人应当注意()。
A．资料是否易处理
B．有关材料的真实性、合法性
C．材料是否完整、齐全
D．材料的取得程序要合法
E．土地登记代理人应事先准备好需要收集资料的的清单
【答案】BCDE
【解析】在收集资料时，土地登记代理机构及其代理人应当注意的内容有：
①收集、整理并认真查阅、填报所需文件资料，核实有关材料的真实性、合法性；
②检查材料是否完整、齐全，如若缺件或材料附件不全等问题，应及时与委托方沟通协商，及时补报；
③材料的取得程序要合法，不得非法收集资料，禁止伪造虚假材料；
④在收集资料时，土地登记代理人应事先准备好需要收集资料的的清单，必要时还应制作专门的调查表格；
⑤在实地查勘和向当事人了解情况时，土地登记代理人还应做好笔记，书面记录实地查勘的有关情况。
8．开展土地登记代理业务的基本要求包括()。
A．认真进行市场分析和政策分析
B．公平公正对待客户
C．不断提高服务水平和服务质量
D．加强沟通和交流
E．拓展业务范围
【答案】ABCD
【解析】开展土地登记代理业务的基本要求有：
①认真进行市场分析和政策分析；
②公平公正对待客户；
③不断提高服务水平和服务质量；
④加强沟通和交流；
⑤做好客户维护工作。
9．土地登记代理机构接受地籍测量委托的，收费标准可以()，由委托双方商议后确定。
A．根据国家制定的统一的土地登记代理收费标准
B．参照国家测绘局制定的《测绘工程产品价格》标准
C．根据宗地测量的难度、以及地籍控制点资料的情况
D．按机构经验的大小来决定
E．由委托人和土地登记代理机构协商确定
【答案】BC
【解析】土地登记代理收费主要由委托人和土地登记代理机构协商确定。土地登记代理机构接受地籍测量委托的，收费标准可以参照国家测绘局制定的《测绘工程产品价格》标准，根据宗地测量的难度、以及地籍控制点资料的情况，由委托双方商议后确定。
10．土地登记代理合同的重要作用包括()。
A．有效保障合同当事人的合法权益
B．确保土地权属的合法性
C．维护土地登记代理市场的秩序
D．保护代理人可以获得收益
E．确保登记的合法性
【答案】AC
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11．下列关于土地登记代理合同的叙述中，正确的有()。A．土地登记代理合同和双务合同
B．双方当事人之间存在着互为对等的关系
C．土地登记代理合同是有偿合同
D．土地登记代理合同是从合同
E．为更有效地维护双方权益，土地登记代理合同一般采用书面形式
【答案】ABCE
【解析】D项，土地登记代理合同是主合同。
12．由于书面形式的合同具有()的优点，土地登记代理合同一般应采用书面形式。
A．及时描述
B．可查证
C．可长久保存
D．便于分清责任
E．发生纠纷时容易举证
【答案】BDE
【解析】《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。由于书面形式的合同具有可查证、发生纠纷时容易举证、便于分清责任等优点，因此，为了更有效地保护双方权益，土地登记代理合同一般应采用书面形式。
13．土地登记代理合同的主要内容包括()。
A．土地权属来源证明材料
B．代理事项、代理成果与质量要求
C．代理权限范围
D．代理费用的支付标准、方式和时间要求
E．违约责任和纠纷解决方式
【答案】BCDE
【解析】A项，收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料是土地登记代理人主要可从事的登记代理业务之一，并不是土地登记代理合同的主要内容。
14．土地登记代理合同中，委托人的义务有()。
A．承担局部后果的义务
B．承担处理事务费用的义务
C．支付代理佣金的义务
D．提供相关资料的义务
E．对代理人的监督管理
【答案】BCD
【解析】土地登记代理合同中，委托人的义务有：
①承担后果的义务；
②承担处理事务费用的义务；
③支付代理佣金的义务；
④提供相关资料的义务；
⑤确保提供资料真实性的义务。
15．下列各项中，不属于土地登记代理委托人主要权利的有()。
A．决定土地登记代理权限
B．规定土地登记代理酬金
C．监督土地登记代理人的代理行为
D．要求土地登记代理人提供相关资料
E．维护土地登记代理人的合法权益
【答案】BDE
【解析】土地登记代理委托人的权利有：
①决定代理权限的权利。代理人的代理行为来自于委托人的授权，因此委托人有权利规定土地登记代理人的代理事项及权限范围；
②监督土地登记代理人代理行为的权利。因为土地登记代理人的代理行为后果直接作用于委托人，所以，在不影响土地登记代理人正常开展业务的前提下，委托人有权监督代理人的代理行为及活动状况。
16．下列关于委托人权利和义务的叙述，不正确的有()。
A．委托人有规定代理权限的权利
B．委托人有监督土地登记代理人代理行为的义务
C．委托人有承担后果的义务
D．委托人有承担处理事务费用的权利
E．委托人有支付代理佣金的义务
【答案】BD
【解析】B项监督土地登记代理人代理行为是委托人的权利；D项承担处理事务费用是委托人的义务。
17．示范合同文本可以发挥多重作用，具体包括()。
A．督促合同当事人自觉把握自己的权利义务
B．有利于合同当事人通过比较，改变陋习和不自觉的违规、违法、违约行为
C．可以保护社会的弱势群体，避免其受到违反合同规则的恶意行为的损害
D．可以保证代理市场没有不诚信的行为
E．是政府管理机构与行业协会提升行业形象和宣传政府政策导向的有效手段
【答案】ABCE
【解析】示范合同文本可以发挥多重作用，具体包括：
①既不干涉代理活动的正常运行，又可以将《合同法》的合同规则通过公开的途径进行示范，鼓励、督促合同当事人自觉把握自己的权利义务关系；
②示范合同文本的推广，有利于合同当事人通过比较，改变陋习和不自觉的违规、违法、违约行为；
③示范合同文本的推广，可以保护社会的弱势群体，避免其受到违反合同规则的恶意行为的损害；
④示范合同文本也是政府管理机构与行业协会提升行业形象、维护消费者利益和宣传政府政策导向的有效手段。
18．为了避免土地登记代理活动中的纠纷，降低土地登记代理风险。要做好的工作有()。
A．签订规范的代理合同
B．深入了解土地产权状况
C．对已经出现的纠纷，应及时协商或通过法律途径解决
D．制定服务标准，明确服务内容和要求
E．告知必要的代理活动事项，利于委托人监督
【答案】ACDE
【解析】土地登记代理活动作为经纪活动的一种。为避免土地登记代理活动中产生纠纷，降低土地登记代理风险，应当注意做好的工作有：
①签订规范的代理合同；
②制订服务标准，明确服务内容和要求；
③告知必要的代理活动事项，利于委托人监督；
④对已经出现的纠纷，应及时协商或通过法律途径解决。
19．土地登记代理当事人发生纠纷时，可以采取的处理方式有()。
A．协商
B．复议
C．调解
D．仲裁
E．申诉
【答案】ACDE
【解析】土地登记代理人一旦发现代理活动中的纠纷，要积极努力地去解决。如果属于自己工作中的过失，应及早地采取弥补措施，即使是委托人的过失，也应尽可能友好地协商解决。对于无法通过协商达成一致的，可以通过仲裁或申诉等法律途径来解决。
20．在收集了必需的权属来源文件等资料后，应及时核实所收集权属资料的()。
A．真实性
B．连续性
C．合法性
D．完整性
E．现势性
【答案】ACD
【解析】在收集了必需的权属来源文件等资料后，土地登记代理人应运用自己的专业知识对所收集权属资料的真实性、合法性和完整性进行核实，以确定是否符合土地登记申请的基本要求和需要进行地籍调查的内容。
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