2011年土地登记代理人考试实务模拟试题及答案3
一、单项选择题(每题的备选答案中，只有一个最符合题意)
1．关于土地所有权、土地使用权和土地他项权利的变更登记，下列说法错误的是()。
A．三种权利的变更登记有日常性
B．三种权利的变更登记有个别性
C．三种权利的变更登记发生在初始登记之前设定登记之后
D．变更登记主要指权利主体的改变、客体的部分改变及部分内容的改变
【答案】c
【解析】土地变更登记是指已登记的土地权利，因土地权利人发生改变，或者因土地权利人的姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的土地登记。变更登记发生在初始登记和设定登记之后。
2．关于出让土地使用权的转让，下列说法不正确的是()。
A．出让合同和登记文件中所载明的义务和权利随之转移
B．未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的，不得转让
C．转让后用途不得改变
D．其使用期限为出让合同规定的期限减去原使用者已使用的期限后的剩余年限
【答案】c
【解析】c项，国有建设用地使用权转让后，用途可以改变。需要改变原出让合同规定用途的，应当征得出让方同意并经国土资源行政主管部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订国有建设用地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。3．出让国有建设用地使用权转让中，转让房地产时应具备的条件不包括()。
A．按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书
B．转让时已经建成的，应持有房屋所有权证书
C．属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的30%以上
D．属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件
【答案】c
【解析】出让国有建设用地使用权转让中，转让房地产时，应符合：
①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证；
②按照出让合同进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
4．一宗土地，企业A通过拍卖方式取得其土地使用权40年，后因厂址搬迁，企业A决定将该宗土地使用权进行转让，转让给房地产开发公司B开发为住宅小区。在转让之前A已经使用该宗土地10年，那么8可取得()年的土地使用权。
A．10
B．30
C．40
D．70【答案】B
【解析】土地使用人通过转让方式取得的国有建设用地使用权，其使用年限为国有建设用
地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。A取得该宗地40年的使用权，B在得到该土地时A已使用10年，所以8可取得该宗地剩余的30年的使用权。
5．某企业原属国有企业，经国家划拨取得一宗土地的使用权，后因企业改制，原划拨土地以作价入股方式重新进入企业，则该宗土地()抵押。
A．不允许
B．允许依法
C．要经人民政府批准后方可
D．只能由土地部门决定是否可以
【答案】B
【解析】国有企业改革中以作价出资(入股)方式处置的，国有建设用地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价。
6．某企业A原属国有企业，经国家划拨取得一宗土地的使用权，企业改制后，原划拨土地以作价入股方式重新进入企业，该企业以土地使用权作为抵押向银行贷款，后企业破产，银行得到土地使用权后意图改变使用用途，()。
A．应重新缴纳土地出让金
B．应补缴不同用途的土地出让金差价
C．只需向土地管理部门申请后直接使用即可
D．不能改变土地的用途
【答案】B
【解析】国有企业改革中以作价出资(入股)方式处置的，国有建设用地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价。
7．下列关于地上建筑物的行为中，不会涉及建设用地使用权转移的是()。
A．买卖
B．赠与
C．坍塌
D．交换
【答案】c
【解析】因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施会涉及到建设用地使用权转移。c项，建筑物坍塌不涉及土地使用权的转移，该土地使用权仍由原土地权利人拥有。
8．关于土地使用权转移，下列说法错误的是()。
A．地上建筑物所有权人将其地上建筑物出售后，土地使用权随之一同转让
B．地上建筑物转让时，并不涉及土地权利的转移
C．赠与，是指地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权人将其地上建筑物、构筑物及其附属设施无偿转让给受赠者的行为
D．交换，是指地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权人之间相互交换地上建筑物、构筑物及其附属设施的行为
【答案】B
【解析】B项，地上建筑物、其他附着物所有权作为不动产转让时，其使用范围内的土地使用权随之转让。
9．转让房地产时房屋已经建成的，应持有()方可办理土地变更登记。
A．房屋所有权证
B．房屋使用权证
C．建设工程施工许可证
D．建设用地规划许可证
【答案】A
10．一个企业购买其他企业的产权，使其他企业失去法人资格或改变法人实体的一种行为称为企业的()。
A．合并
B．兼并
C．分立
D．破产
【答案】B
【解析】兼并是指一个企业购买其他企业的产权，使其他企业失去法人资格或改变法人实体的一种行为。企业兼并时，兼并各方的债权、债务由兼并后的企业承继。
1．关于土地所有权、土地使用权和土地他项权利的变更登记，下列说法错误的是()。
A．三种权利的变更登记有日常性
B．三种权利的变更登记有个别性
C．三种权利的变更登记发生在初始登记之前设定登记之后
D．变更登记主要指权利主体的改变、客体的部分改变及部分内容的改变
【答案】c
【解析】土地变更登记是指已登记的土地权利，因土地权利人发生改变，或者因土地权利人的姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的土地登记。变更登记发生在初始登记和设定登记之后。
2．关于出让土地使用权的转让，下列说法不正确的是()。
A．出让合同和登记文件中所载明的义务和权利随之转移
B．未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的，不得转让
C．转让后用途不得改变
D．其使用期限为出让合同规定的期限减去原使用者已使用的期限后的剩余年限
【答案】c
【解析】c项，国有建设用地使用权转让后，用途可以改变。需要改变原出让合同规定用途的，应当征得出让方同意并经国土资源行政主管部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订国有建设用地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。3．出让国有建设用地使用权转让中，转让房地产时应具备的条件不包括()。
A．按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书
B．转让时已经建成的，应持有房屋所有权证书
C．属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的30%以上
D．属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件
【答案】c
【解析】出让国有建设用地使用权转让中，转让房地产时，应符合：
①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证；
②按照出让合同进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
4．一宗土地，企业A通过拍卖方式取得其土地使用权40年，后因厂址搬迁，企业A决定将该宗土地使用权进行转让，转让给房地产开发公司B开发为住宅小区。在转让之前A已经使用该宗土地10年，那么8可取得()年的土地使用权。
A．10
B．30
C．40
D．70【答案】B
【解析】土地使用人通过转让方式取得的国有建设用地使用权，其使用年限为国有建设用
地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。A取得该宗地40年的使用权，B在得到该土地时A已使用10年，所以8可取得该宗地剩余的30年的使用权。
5．某企业原属国有企业，经国家划拨取得一宗土地的使用权，后因企业改制，原划拨土地以作价入股方式重新进入企业，则该宗土地()抵押。
A．不允许
B．允许依法
C．要经人民政府批准后方可
D．只能由土地部门决定是否可以
【答案】B
【解析】国有企业改革中以作价出资(入股)方式处置的，国有建设用地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价。
6．某企业A原属国有企业，经国家划拨取得一宗土地的使用权，企业改制后，原划拨土地以作价入股方式重新进入企业，该企业以土地使用权作为抵押向银行贷款，后企业破产，银行得到土地使用权后意图改变使用用途，()。
A．应重新缴纳土地出让金
B．应补缴不同用途的土地出让金差价
C．只需向土地管理部门申请后直接使用即可
D．不能改变土地的用途
【答案】B
【解析】国有企业改革中以作价出资(入股)方式处置的，国有建设用地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价。
7．下列关于地上建筑物的行为中，不会涉及建设用地使用权转移的是()。
A．买卖
B．赠与
C．坍塌
D．交换
【答案】c
【解析】因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施会涉及到建设用地使用权转移。c项，建筑物坍塌不涉及土地使用权的转移，该土地使用权仍由原土地权利人拥有。
8．关于土地使用权转移，下列说法错误的是()。
A．地上建筑物所有权人将其地上建筑物出售后，土地使用权随之一同转让
B．地上建筑物转让时，并不涉及土地权利的转移
C．赠与，是指地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权人将其地上建筑物、构筑物及其附属设施无偿转让给受赠者的行为
D．交换，是指地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权人之间相互交换地上建筑物、构筑物及其附属设施的行为
【答案】B
【解析】B项，地上建筑物、其他附着物所有权作为不动产转让时，其使用范围内的土地使用权随之转让。
9．转让房地产时房屋已经建成的，应持有()方可办理土地变更登记。
A．房屋所有权证
B．房屋使用权证
C．建设工程施工许可证
D．建设用地规划许可证
【答案】A
10．一个企业购买其他企业的产权，使其他企业失去法人资格或改变法人实体的一种行为称为企业的()。
A．合并
B．兼并
C．分立
D．破产
【答案】B
【解析】兼并是指一个企业购买其他企业的产权，使其他企业失去法人资格或改变法人实体的一种行为。企业兼并时，兼并各方的债权、债务由兼并后的企业承继。
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