公务员申论考前大冲刺之仿真题（八）
一、注意事项
1．申论考试是对应考者阅读理解能力、综合分析能力、提出问题和解决问题能力、文字表达能力的测试。
2．作答参考时限：阅读资料40分钟，作答110分钟。
3．仔细阅读给定资料，按照后面提出的“作答要求”依次作答。
二、给定资料
1.作为房改的一项重要内容，住房公积金制度始立于1991年。当时，上海借鉴新加坡经验，率先在全国建立住房公积金。随后，北京、天津、江苏等地相继效仿。在取得一定成效后，1994年7月，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，将该制度在全国推广普及。
2005年8月，央行《2004中国房地产金融报告》显示，截至2004年底，全国住房公积金缴存余额为4893.5亿元，除用于个人住房贷款和购买国债外，仍有余额2086.3亿元。同时，公积金贷款除有额度限制外(最高一般40万元)，手续也较商业贷款繁琐，支持中低收入者购房的效果不明显。2005年8月24日，被称为“全国住房公积金第一案”的原郴州市住房公积金管理中心主任李树彪与他人合谋贪污、挪用上亿元公积金一案审结，李树彪被判死刑。而其贪污、挪用的公款，绝大部分已用于到澳门等地豪赌，到案发时尚有7 747.5万元未退还。
9月5日，衡阳市政府主管房地产建设和住房公积金的副市长雷良玉对媒体坦言，衡阳市2.53亿元住房公积金在湘财证券购买国债后被质押，现已无法取出。
2.在市场经济下，人们的住房需要首先是通过市场来满足的，当中低收入者受到支付能力的限制而无力通过市场解决自己的住房时，就要求政府出面，为受到市场排斥的人群提供帮助，提供住房福利，以满足他们的住房需要。
从国外经验看，每套住房平均价格相当于个人年均收入的8倍左右为正常，而国内大城市目前的住房价格远远高于这个水平。以每套住房80平方米~100平方米计算，我国大多数城市的每套住房价格均在人均年收入的20倍~30倍之间。另一种办法是按家庭年收入计算，国外通常是家庭年收入的五六倍。以每套住房80平方米~100平方米计算，我国每套住房价格也在双职工家庭年收入的15倍左右。
可见，我国大部分城市居民的收入水平远远低于城市住房消费水平，即市场购买力严重不足。在这种情况下，广大城市中低收入人群的住房问题必须通过非市场化手段来解决，为广大中低收入人群提供政策性帮助，以维护社会的和谐，政治的稳定。
3．来自民政部的数据显示，2005年城镇低保人数稳定在2200万左右。这是一个不可忽视的群体。然而，就住房而言，被纳入廉租住房保障范围的只有32.9万户。
在2006年两会上，不少全国政协委员呼吁加大廉租房制度建设力度，解决低收入家庭住房问题。
其实，从1998年提出建立廉租房制度到2003年出台相关管理办法，已有数年光景。截至2005年底，291个地级以上城市中，有221个城市实施了廉租住房制度，占地级以上城市的75.9％。
“各地结合实际情况，积极推进廉租住房制度建设，取得了初步成效，为改善城镇最低收入家庭住房条件发挥了重要作用。”建设部有关负责人表示。
但不可否认的是廉租住房制度建设还存在一些突出问题。如部分地区对廉租住房制度建设重视不够。70个地级以上城市没有建立廉租住房制度。还有部分城市廉租住房制度不完善，有122个地级以上城市没有建立严格的申请审批程序。
中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示，建设部点名通报70个尚未实施廉租住房制度的城市，反映了一个很重要的信息，就是希望在一个不太长的时间里，大大提升廉租房在住房保障体系中的地位。
不少地方已经开始行动起来。重庆宣布今年将有2000户以上“双困家庭”住进廉租住房，主城区“双困家庭”住房保障面将达到90％以上。武汉市房产部门介绍说，享受2006年补贴的住户将达到1万户，到2007年全市2万余户低保家庭都将领到租房补贴。
4．美国房地产业在20世纪80年代以后一直是世界上理性和规范发展的成熟市场典范，然而在进入21世纪后也开始了一个不太理性的高速增长期，随着美国经过近年来的稳步增长，美国的住宅价格更是让人不可理解的快速上涨，目前已有越来越多的美国经济界人士认为：美国的房地产泡沫已经出现，政府必须采取果断的措施来应对和抑制日益攀升的房地产价格。美国新上任的美联储主席本•伯南克对于防止和解决美国经济过热和房地产升温的主要方法是对美元再行加息，进行金融创新和进一步放宽限制，希望以此来确保美国经济的快速、持续发展和美国房地产业的理性、健康发展。
虽然美国是最先进入居住现代化的国家，但进入21世纪后随着人民的生活水平的不断提高和人口的自然增长，改善住房环境和投资商品住房的行为近年来较为普遍，这就进一步促使了美国房地产价格的一路走高。面对房地产业的财富效应，一些原先选择租房居住的家庭也开始改变观念选择购房居住，从而进一步加强了人们对房地产的需求。与此同时，伴随着美国大都市房地产价格的快速上升，使得这些地区的一些精明的居民开始出售他们手中的升值和高价房屋，一些工薪阶层更是将快速增值的自住商品房出售后搬迁至低价房的二三线城市生活。
美国2005年房地产价格平均上涨幅度接近15％，这是美国自20世纪80年代以来房价涨幅最大的一年，目前仍没有迹象表明房价已经升到顶点。与房价快速上涨不同的是非住房产品和消费类产品指数仅仅上涨3％。从地区上看，美国太平洋地区增长速度最快，西南中部地区则增长速度较慢。美国联邦房屋企业监督办公室认为：美国房价持续上涨受多种因素影响，其中按揭利率低、投机性投资和人们对房价上涨的预期是主要原因。目前美国政府正打算通过提高利率、增加税收和调节市场来稳定房价和平抑市场，避免美国房价的大起大落，以促使美国房地产业的发展和美国经济的发展以及人们收入增长的水平同步。 5．2006年1月18日国家税务总局副局长王力表示，现行的房地产交易中个人所得税的缴纳，对普通住房给予了一些优惠政策。比如，对个人出售住房以后，在一年内换购住房的，合乎规定的可以免交个人所得税。同时，对于个人出售住满5年唯一的生活用房，在出售时免个人所得税。
王力表示，我国房地产税收政策今后的导向应该是有所区分，要区分普通住房和非普通住房，对于非普通住房，尤其是一些所谓的豪华住宅之类，要从政策上加以限制；而对于居民个人自用房的交易，按规定给予税收优惠政策，但是对于投资性和投机性的住房也是要加以限制的。
也就是说，规定从2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售的时候要按照取得的售房收入全额征收营业税，而购买的普通住房超过两年的再卖时候，可以免征营业税。同时还规定，个人购买自用普通住宅享受减半征收契税的政策。但他强调，目前税务机关对个人二手住房交易所得征收的个人所得税，并不是一项新的税收政策，而是早有税法的明确规定，也就是按照《个人所得税法》的规定，个人出售自有住房取得的所得，应当按照“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。
开征房地产税，自然是与最近国内房地产市场的发展有关。从目前国内的房地产税征收情况来看，一方面是税种繁多、收费复杂、租费杂乱，如各种所得税、印花税、城市建设税等，另一方面房地产税比重偏低，与房地产有关的税仅占全部税收收入的2.36%。在这种情况下，不仅增加征税征费的成本，也为逃税漏税、贪污腐化提供了条件与土壤，同时也导致了国家的财政收入大减，削弱了国家的经济实力。因此，开征房地产税的主要目的能够达到对房地产业正税、明租、清费的作用。事实上，开征房地产税的目的正是规范国内房地产税费方式，但开征房地产税的实际作用与意义可能要比这些目标与内容丰富得多、深刻得多。特别是在目前国内房地产价格疯涨与炒作严重的情况下，开征房地产税对遏制房地产市场的过度投机和过度需求是必不可少的工具。
6．2006年前7个月，北京市新建商品房价格同比上涨7.9%，其中住宅价格上涨8.9%。另外，二手房价格上涨了9.7%。
数字显示，今年以来，北京市房屋销售价格指数涨幅呈上升趋势。前7个月的新建商品房和二手房价格涨幅分别比上半年提高了0.2个百分点。
从房产市场销售情况看，商品房竣工面积自今年4月以来出现持续下降，且下降幅度有所加大。前7个月，商品房竣工面积947.1万平方米，比上年同期下降31.9%，降幅比上半年扩大4.9个百分点。另外，商品房销售面积为1 337.4万平方米，其中期房销售921.4万平方米，现房416万平方米。
受市场需求较旺及供给量减少的影响，空置面积依旧下降。统计显示，7月末，北京市商品房空置面积955.5万平方米，比上年末减少418.5万平方米。在全部商品房空置面积中，位于四环路以外的占57%，空置时间在3年以上的占11.5%。
7．俄罗斯在进入21世纪后，随着其国内私有化和市场化步伐的不断加快，计划经济体制下形成的住房制度和土地制度与俄罗斯社会经济发展的现实越来越不相适应。由于缺乏相关的法律约束和完善的市场秩序，使房地产企业和房地产市场的发育一度较为混乱。为了规范俄罗斯的房地产市场，加强对现房销售和房屋预售的管理，俄罗斯2005年通过了该国新的《房地产法》。这项法律规定，从当年4月1日起俄罗斯所有房地产项目都必须在获得房屋销售许可后才可以上市销售，开发商只有在获得土地所有权和建筑许可权，并持有经批准的房屋建设方案后，才可与消费者签订房屋销售合同。另外，开发商必须承担房屋建设期间的风险。这项法律还对开发商的认证资格进行了严格规定：开发商如逾期不交房，单方修改或违反合同将被处以重罚；一旦今后建成的房子与合同不符，消费者有权退房并要求赔偿。
俄罗斯新实施的房地产法虽然得到了各方肯定，但在推出后的短时期内也加剧了俄罗斯房地产市场的供需矛盾，加快了房价上涨的速度。调查表明：在该项法律出台之前，俄罗斯20％的商品房在建造之初并没有任何许可证，往往是提前出售和申请审批手续同步进行的。但是新法律出台后，这种未获国家批准即自行预售房屋的行为就成为违法行为了。因此，新法律的实施使得那些实力雄厚的大开发商才有能力进行房地产开发，房地产企业纷纷面临开发资金短缺的危机。这就促使许多在建商品房项目推迟上市，而计划建设的房地产项目又被暂时搁置。统计表明：俄罗斯房地产业与该项新法律出台前相比，目前新房供应量下降了近30％，房市供求矛盾进一步加剧。当然，随着时间的延长，该新法律出台后的正效益会逐步显现出来。
俄罗斯房地产价格的涨幅近年来始终大大高于居民收入提高的水平，并且大大高于周边的欧亚国家。近3年该国房价的平均涨幅达到30％，一线城市房价涨幅尤其惊人，莫斯科平均房价折合人民币已达每平方米1.7万元，中心城区已达到每平方米2.5万元。莫斯科郊区和莫斯科州的房价近年来也水涨船高，个别新建设的地区的房价涨幅甚至已超过了市区，除了改善居住环境外，人们还将购买住宅作为个人投资或财产保值的手段，这种现象的蔓延也加剧了住房供求的紧张局面。
8．什么是经济适用房?经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。 经济适用房是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故称为经济适用房。
广州经济适用房在上世纪90年代初开始建设，是全国最早建设经济适用房的城市之一。经济适用房刚推出时十分红火，广州市通过摇珠的方式产生购买者，同彩票开奖相像。前期的经济适用房大多是由政府提供廉价土地，征地费用每亩从当时市场价的18万元降至12万元。经济适用房每平方米价位在1 500元左右，当时60平方米的房子在市场上要花十七八万元，而买到一套解困房不足7万元。16年来全市共建了泽德花园等5处经济适用房小区，竣工面积200万平方米，完成投资63亿多元，为3万多户中低收入住房困难户解决了住房问题。
由于土地供应日趋紧张，地价越来越高，用于经济适用房建设的土地较过去有了很大的减少，经济适用房开始变得不太“经济”。目前，广州市的经济适用房项目总量不多，占整个一手房地产交易的较小比例。据统计，在经济适用房供应量最高的年份，占到市场份额的5％左右。
9．从2006年3月1日起，将有5个与房地产行业息息相关的政策开始实施，这些政策涉及住房公积金管理、房地产抵押、住宅性能评定以及住宅区域内不允许开设娱乐场所等政策法规。
《住房公积金管理条例》的关注度最高。这一条例规定国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业、其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体等单位应当为在职职工缴存住房公积金。同时在购买、建造、翻修、大修自住住房时可以申请住房公积金贷款，也可以在办理商业银行个人住房贷款时，申请管理中心给予贴息，而住房公积金管理中心应当为住房公积金缴存职工发放住房公积金卡或者住房公积金存折。
《娱乐场所管理条例》中规定，娱乐场所不得设在下列5种地点：居民楼、博物馆、图书馆和被核定为文物保护单位的建筑物内；居民住宅区和学校、医院、机关周围；车站、机场等人群密集的场所；建筑物地下一层以下；与危险化学品仓库毗连的区域。对营业时间，《条例》也作了具体规定，每日凌晨2时~上午8时，娱乐场所不得营业。同时为防止扰民，娱乐场所的边界噪声，应当符合国家规定的环境噪声标准。
《住宅性能评定标准》反映的是住宅的综合性能水平，体现节能、节地、节水、节材等产业技术政策，倡导一次装修，引导住宅开发和住房理性消费，鼓励开发商提高住宅性能等，对于提高居住者的居住生活质量和水平有着非常重要的意义。新标准根据住宅的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能等5个方面的综合评定，将住宅分为A、B两个级别。其中，A级住宅为执行了现行国家标准且性能良好的住宅。A级又分为3级，1A级为经济适用性住宅，2A级为舒适性住宅，3A级为高舒适度住宅，是最高等级。B级是性能达不到A级标准但仍可居住的住宅。
《房地产抵押估价指导意见》要求，房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估。
商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。
《城市黄线管理办法》主要规范城市基础设施建设。该办法对与居住者居住生活有直接关系，包括城市公共汽车首末站、城市轨道交通站以及邮政局等居民基本居住生活配套设施的管理规定。城市黄线应当作为城市规划的强制性内容，与城市规划一并报批，同时一经批准，不得擅自调整。
城市黄线应当作为城市规划的强制性内容，与城市规划一并报批。城市黄线上报审批前，应当进行技术经济论证，并征求有关部门意见。城市黄线经批准后，应当与城市规划一并由直辖市、市、县人民政府予以公布；但法律、法规规定不得公开的除外。城市黄线一经批准，不得擅自调整。因城市发展和城市功能、布局变化等，需要调整城市黄线的，应当组织专家论证，依法调整城市规划，并相应调整城市黄线。调整后的城市黄线，应当随调整后的城市规划一并报批。
城市黄线，是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。包括：城市公共汽车首末站、出租汽车停车场、大型公共停车场；城市轨道交通线、站、场、车辆段、保养维修基地；城市水运码头；机场；城市交通综合换乘枢纽；城市交通广场等城市公共交通设施、城市供水设施、城市环卫设施、城市供燃气设施等。今后这些与城市居民生活有直接关系的基础设施用地都将划黄线保护。
10．2006年4月底开始，外地人在杭购房达到一定的购房价值和时限并符合相关规定，可申请杭州户籍，这一政策将在杭州钱江新城、下沙经济技术开发区和滨江区先行试点。
杭州市地税局有关负责人强调，“购房入户”政策只是2006年1月以来市政府陆续推出的4大“救市政策”之一，另外3大政策为：降低房地产交易成本（提前缴纳契税）、提高公积金贷款额度以及信贷政策的调整（首付由3成降低至1成）等措施。杭州“购房入户”门槛基本确定。
杭州房管局相关部门表示，目前“购房入户”的准入门槛已基本确定。在上述3个试点城区中所购住宅总价，钱江新城达到100万元以上（含100万元），下沙经济技术开发区和滨江区达到80万元以上（含80万元），可申请办理1户（夫妻、独生子女）共3人的杭州户籍。
需要注意的是，“购房入户”者所购房产在转让时间上有限制，从办理购房入户之日起在规定的年限内不能上市交易，具体年限目前尚未确定。此外，申请者还必须符合其他一些基本条件，如符合公安部门制定的杭州市户籍管理相关规定等。
“购房入户”这一消息传出，杭州房地产市场立刻有了反应。这几天，试点区域楼盘售楼处多了不少前来咨询的外地人。
“购房入户”这一消息让不少外地人吃了“定心丸”。据了解，在杭州购房入户的试点区域的一些楼盘，还出现了先付款后签约的外地客户购房案例，而这主要是出现在邻近学区的楼盘。以滨江区为例，外地人对滨江区在义务教育方面的优势认同度已经体现出来。完善的配套、相对理性的定价、经济型定位的房产，更受外地人青睐。
温州赵先生的儿子一直在杭州念初中，目前面临毕业升高中。因高中不是义务制教育，就涉及到赞助费的问题。他一直希望能通过在杭买房来解决孩子入户问题，但苦于不知道入户试点区域敲定在哪，所以迟迟不敢购房，现在他就有针对性地下单了。
多外地人在杭置业，目的之一就是为了让子女能在杭享受到好的教育，如果买一套房子能在杭落户，这对他们的吸引力非常大——既可免交赞助费，又可为子女在杭州定居买房，一举两得。业内人士预言，这个政策正式出台后，将会推动杭州楼市的自住性需求。
11．按照联合国的标准，中低收入国家为人均收入799美元~2990美元，中国人均收入刚刚超过1000美元，仍属于中低收入国家的低端水平。依据国际惯例，一般把中低收入人群分为3类：中低收入家庭、中低收入单身人士及中低收入高龄人士。
对于中低收入人群，国外及我国中央政府都没有明确的划分标准，但我国的地方政府在建立社会保障制度时都曾根据本地的实际情况对中低收入家庭进行了界定，如北京市规定年收入6万元以下家庭为中低收入家庭；《厦门市高、中低、最低家庭收入标准划分试行办法》规定：我市双职工年家庭收入为上年年人均工资水平的6倍以上（我市1988年年人均工资水平为1.28万元），用4年的家庭收入，能购买一套建筑面积为80平方米的中高档商品住房的，为高收入职工家庭；低于市政府规定的上年最低工资标准计算的双职工家庭收入的，为最低收入职工家庭；介于高收入职工家庭和最低收入职工家庭之间的为中低收入职工家庭。
1999年度，厦门市双职工家庭上年工资收入在7.68万元（含7.68万元）以上的，为高收入职工家庭；在7.68万元以下，9 120元以上（含9 120元）的为中低收入职工家庭；在9 120元以下的，为最低收入职工家庭。
由上可见，中低收入家庭划分的上限远远高于城市居民家庭的平均收入，大约在2倍~3倍左右，即：家庭可支配收入小于城市家庭平均收入2倍~3倍的都属于中低收入家庭。由此可推，我国城市中低收入家庭占到了人口的70%~80%左右；另外，我国每年有近2 000万农民迁入城市（其中包括200多万的大中专毕业生），成为城市经济建设不可缺少的重要力量；预计在未来15年里，中国将有2亿~3亿农民迁入城镇居住，城镇人口将从现在的5.24亿增至8亿~9亿。
三、申论要求
（一）根据给定的材料，概括出我国商品房价格过快上涨的主要原因，篇幅在250字左右。（满分20分）
（二）根据给定材料所反映的主要问题，从政府管理的角度，提出解决房价过快上涨的具体对策或建议，篇幅在350字在右。（满分30分）
（三）根据所给定材料及其中所含重要信息可知，住房供应结构和住房保障体系对住房健康发展有很大的影响。请你据此写一篇文章。要求：联系实际，结构完整，层次清晰，标题自拟，篇幅在1 200字左右。（满分50分）
参考答案
1.房价上涨，有些是合理因素所致，如城镇人口增长较快，居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加；土地价格上升，建筑材料价格上涨，加之商品房品质提高，配套设施和环境改善，商品房开发建设成本增加。但是，也有许多不合理因素：
第一，大量资金涌入房地产市场。近年来，银行存款利率较低，股市低迷，社会资金缺乏其他投资渠道，纷纷挤向房地产市场。也有不少境外资金进入热点城市房地产市场。
第二，一些地区投机炒作现象严重，投资性购房需求迅速扩大。一些居民基于房价上涨预期，也参与购房投资；或者担心房价继续上涨而提前入市。
第三，商品住房供应结构不合理，中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，抬高了商品住房的平均价格。
第四，部分城市盲目大拆大建，搞不切实际的形象工程、政绩工程，带来大量被动性需求。在经营城市的理念指导下，抬高了土地和房地产市场的价格。
第五，市场秩序比较混乱。少数开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明，通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、虚假宣传等不正当手段，哄抬房价，误导市场预期。
2.针对目前房价过快上涨，从政府的管理角度上看，可以采取以下措施来抑制房价。
（1）加大廉租住房工程的力度。
进行廉租住房建设和实施租金补贴政策所面临的最直接的问题可能是资金筹集困难，不过最根本的问题应该说还是对保证社会稳定、维护人民利益的认识问题。
(2)合理确定并严格控制福利性住房建筑设计标准。
福利性住房是不同于商品房的细分市场，应该考虑到中低收入阶层的消费能力和消费偏好。福利性住房的建筑设计标准应控制为建筑面积40平方米以下的一居室、60平方米以下的两居室、90平方米以下的三居室、120平方米以下的四居室。户型比例上应以两居室和三居室为主导。
（3）全面开放二手房市场。
全面开放二手房市场，有利于住房资源的合理配置。特别是由于二手房的主体为已购公房，总体上具有面积相对不大、成新度差、区位较好等特点，总体价位略低于商品房，这可以在相当程度上缓解经济适用住房供不应求的矛盾。
（4）降低住房交易税费与征收不动产财产税并举。
降低住房交易中的各种税费成本，可以提高交易双方的积极性，活跃房地产市场。不动产财产税应实行累进税率，征收不动产财产税可以提高超面积住房的持有成本，一定程度上限制对住房的过度需求。
（5）建立房地产产权产籍信息系统。
完备快捷的房地产产权产籍信息系统，是住房价格管理政策有效实施和监督的基础性工具和手段。
3.双管齐下惠市民
经过多年努力，我市居民居住水平有了很大提高，全市在住房建设和改善居民居住条件方面取得的成果得到了统计数据的有力支持和验证，但不容忽视的是现实当中还存在一些问题。
在居民居住状况方面，一是我市居民住房现状与国家“小康”标准相比依然有较大的差距，居住总体水平偏低。二是城市中的住房困难居民，特别是低收入的住房困难群体住房问题仍比较突出，住房保障的压力较大。三是2000年以后新建住房的比例较低，反映近几年住房建设（含旧城改造）速度有所减缓，与居民迫切改善住房条件愿望的矛盾较为突出。四是多层住房和平房比例偏高，土地的有效利用率有待进一步提高。五是破损和严重破损住房数量较多，进行旧城改造及住房维修保养、提高城市住房完好程度的工作任务较重。
在居民住房需求方面，一是居民住房消费方式比较单一，正确引导居民家庭以合理的住房消费方式解决住房困难的工作需要进一步加强。二是居民购房预期不够合理，特别是体现在居民对购房区域、价位上，与市场供给的差距较大。三是外地（特别是外来务工人员）、外籍居民租房需求较大，提高现有住房的利用效率，缓解城市主城区住房压力的措施需要进一步探讨完善。
可见，我市的住房供应保障政策和住房的供应结构急需完善。
针对我市中低收入居民家庭住房困难的情况，我市须进一步完善针对本地居民的4个层次的住房供应体系，在做好商品住宅建设和供应的同时，重点进行廉租住房、经济适用住房和普通商品住房政策的调整，核心目标是保障本地低收入群体的住房基本需求。首先是完善廉租住房制度，降低准入门槛，提高保障水平，扩大保障范围，逐步实现“低水平、广覆盖”，将廉租住房保障对象逐步覆盖到全市城镇最低保障家庭。其次是调整经济适用住房供应政策，提高经济适用住房准入门槛，变经济适用住房“普惠制”供应方式为“保障制”，变经济适用住房供给目标从“满足中低收入家庭的住房改善需求”为“保障低收入群体的住房基本需求”。再次，我市须建立普通商品住房供应新机制，增加此类住房的供给量，使多数中低收入家庭通过购买和承租普通商品住房改善住房条件。
与此同时，依据住房中的收入群体的分布及住房需求情况，结合我市住房保障工作中遇到的新情况、新问题，我市还要对经济适用住房“货币化购房补贴”、建设周转性和租赁性的经济适用住房以及建立“租售并举”的双轨制保障方式等一些住房供应保障新机制进行探索，争取多渠道解决低收入家庭的住房困难。另外，我市还要考虑统筹兼顾外来居民的住房困难和需求，探讨逐步扩展住房供应和保障范围，以提高我市的辐射力和吸引力，使住房供应结构更加合理。
我市将着力增加普通商品住房和经济适用住房的供应，使其占到住房供应总量的75％以上，逐步形成商品住房、普通商品住房、经济适用住房“两头小、中间大”的“橄榄型”结构。另一方面，结合合理调整老城区的总体规划，针对目前我市平房和多层建筑过多、土地利用率不高的情况，要在住宅建设中结合老企业的搬迁和产业结构调整，充分利用闲置用地，提高高层建筑的比例，有效提高住宅小区的容积率，实现土地的集约化利用，缓解住宅用地供需矛盾。
同时，我市还将增加保障性住房的供给。从今年起，准备利用3年的时间，将廉租住房保障制度覆盖到最低工资标准以下的住房困难家庭，全面解决最低收入居民家庭中住房困难户的住房基本需求问题。同时从今年开始，全面启动五市三区的廉租住房制度建设，将廉租住房保障工作覆盖全市城镇最低生活保障家庭。
针对我市一些居民住房破损和严重破损的情况，我市要不断完善了相关的住房改善和维修政策。一是完善拆迁改造与维修政策。通过确实的调查分析，要不断制定拆迁补偿标准，完善拆迁管理相关政策。二是进行旧城村“捆绑式”改造试点，探索实施综合招拍挂方式，分类建设各类住房，推进旧城改造。三是完善住房维修政策。借鉴外地经验，制订商品住房、已购公房公用部位公用设施维修资金管理办法等一系列配套政策，以全面完善我市住房维修保障管理体系。
另外，我市将通过实施老街坊、旧庭院翻修更新整治工程和危房维修工程，着力提升城市房屋完好水平，在现有条件下，改善困难群众的居住环境。积极引导居民量力消费 。
我市还将调整住房政策舆论导向，引导居民建立正确的住房消费观，依据国情和自身的实际情况“量入而出”，切实解决盲目攀比和不切实际的住房消费欲望等问题，降低不合理的心理预期，同时鼓励居民根据自身经济状况通过购买或租赁与自己收入水平相适应的普通商品住房、二手房，解决住房问题。另外，我市还将构建住房信息披露平台，通过探索建立住房政策新闻发言人制度和完善网上房地产备案系统，适时地向群众披露经济适用住房、普通商品住房等各类住房的发展布局、规模总量和年度建设计划及价格涨落等相关信息，并向社会公布相关部门办公室地址、电话咨询答疑系统等，方便群众咨询。
相信我市在经过一系列住房供应保障政策实施和住房的供应结构的合理调整后，我市的住房整体体制更加完善。
1．申论考试是对应考者阅读理解能力、综合分析能力、提出问题和解决问题能力、文字表达能力的测试。
2．作答参考时限：阅读资料40分钟，作答110分钟。
3．仔细阅读给定资料，按照后面提出的“作答要求”依次作答。
二、给定资料
1.作为房改的一项重要内容，住房公积金制度始立于1991年。当时，上海借鉴新加坡经验，率先在全国建立住房公积金。随后，北京、天津、江苏等地相继效仿。在取得一定成效后，1994年7月，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，将该制度在全国推广普及。
2005年8月，央行《2004中国房地产金融报告》显示，截至2004年底，全国住房公积金缴存余额为4893.5亿元，除用于个人住房贷款和购买国债外，仍有余额2086.3亿元。同时，公积金贷款除有额度限制外(最高一般40万元)，手续也较商业贷款繁琐，支持中低收入者购房的效果不明显。2005年8月24日，被称为“全国住房公积金第一案”的原郴州市住房公积金管理中心主任李树彪与他人合谋贪污、挪用上亿元公积金一案审结，李树彪被判死刑。而其贪污、挪用的公款，绝大部分已用于到澳门等地豪赌，到案发时尚有7 747.5万元未退还。
9月5日，衡阳市政府主管房地产建设和住房公积金的副市长雷良玉对媒体坦言，衡阳市2.53亿元住房公积金在湘财证券购买国债后被质押，现已无法取出。
2.在市场经济下，人们的住房需要首先是通过市场来满足的，当中低收入者受到支付能力的限制而无力通过市场解决自己的住房时，就要求政府出面，为受到市场排斥的人群提供帮助，提供住房福利，以满足他们的住房需要。
从国外经验看，每套住房平均价格相当于个人年均收入的8倍左右为正常，而国内大城市目前的住房价格远远高于这个水平。以每套住房80平方米~100平方米计算，我国大多数城市的每套住房价格均在人均年收入的20倍~30倍之间。另一种办法是按家庭年收入计算，国外通常是家庭年收入的五六倍。以每套住房80平方米~100平方米计算，我国每套住房价格也在双职工家庭年收入的15倍左右。
可见，我国大部分城市居民的收入水平远远低于城市住房消费水平，即市场购买力严重不足。在这种情况下，广大城市中低收入人群的住房问题必须通过非市场化手段来解决，为广大中低收入人群提供政策性帮助，以维护社会的和谐，政治的稳定。
3．来自民政部的数据显示，2005年城镇低保人数稳定在2200万左右。这是一个不可忽视的群体。然而，就住房而言，被纳入廉租住房保障范围的只有32.9万户。
在2006年两会上，不少全国政协委员呼吁加大廉租房制度建设力度，解决低收入家庭住房问题。
其实，从1998年提出建立廉租房制度到2003年出台相关管理办法，已有数年光景。截至2005年底，291个地级以上城市中，有221个城市实施了廉租住房制度，占地级以上城市的75.9％。
“各地结合实际情况，积极推进廉租住房制度建设，取得了初步成效，为改善城镇最低收入家庭住房条件发挥了重要作用。”建设部有关负责人表示。
但不可否认的是廉租住房制度建设还存在一些突出问题。如部分地区对廉租住房制度建设重视不够。70个地级以上城市没有建立廉租住房制度。还有部分城市廉租住房制度不完善，有122个地级以上城市没有建立严格的申请审批程序。
中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示，建设部点名通报70个尚未实施廉租住房制度的城市，反映了一个很重要的信息，就是希望在一个不太长的时间里，大大提升廉租房在住房保障体系中的地位。
不少地方已经开始行动起来。重庆宣布今年将有2000户以上“双困家庭”住进廉租住房，主城区“双困家庭”住房保障面将达到90％以上。武汉市房产部门介绍说，享受2006年补贴的住户将达到1万户，到2007年全市2万余户低保家庭都将领到租房补贴。
4．美国房地产业在20世纪80年代以后一直是世界上理性和规范发展的成熟市场典范，然而在进入21世纪后也开始了一个不太理性的高速增长期，随着美国经过近年来的稳步增长，美国的住宅价格更是让人不可理解的快速上涨，目前已有越来越多的美国经济界人士认为：美国的房地产泡沫已经出现，政府必须采取果断的措施来应对和抑制日益攀升的房地产价格。美国新上任的美联储主席本•伯南克对于防止和解决美国经济过热和房地产升温的主要方法是对美元再行加息，进行金融创新和进一步放宽限制，希望以此来确保美国经济的快速、持续发展和美国房地产业的理性、健康发展。
虽然美国是最先进入居住现代化的国家，但进入21世纪后随着人民的生活水平的不断提高和人口的自然增长，改善住房环境和投资商品住房的行为近年来较为普遍，这就进一步促使了美国房地产价格的一路走高。面对房地产业的财富效应，一些原先选择租房居住的家庭也开始改变观念选择购房居住，从而进一步加强了人们对房地产的需求。与此同时，伴随着美国大都市房地产价格的快速上升，使得这些地区的一些精明的居民开始出售他们手中的升值和高价房屋，一些工薪阶层更是将快速增值的自住商品房出售后搬迁至低价房的二三线城市生活。
美国2005年房地产价格平均上涨幅度接近15％，这是美国自20世纪80年代以来房价涨幅最大的一年，目前仍没有迹象表明房价已经升到顶点。与房价快速上涨不同的是非住房产品和消费类产品指数仅仅上涨3％。从地区上看，美国太平洋地区增长速度最快，西南中部地区则增长速度较慢。美国联邦房屋企业监督办公室认为：美国房价持续上涨受多种因素影响，其中按揭利率低、投机性投资和人们对房价上涨的预期是主要原因。目前美国政府正打算通过提高利率、增加税收和调节市场来稳定房价和平抑市场，避免美国房价的大起大落，以促使美国房地产业的发展和美国经济的发展以及人们收入增长的水平同步。 5．2006年1月18日国家税务总局副局长王力表示，现行的房地产交易中个人所得税的缴纳，对普通住房给予了一些优惠政策。比如，对个人出售住房以后，在一年内换购住房的，合乎规定的可以免交个人所得税。同时，对于个人出售住满5年唯一的生活用房，在出售时免个人所得税。
王力表示，我国房地产税收政策今后的导向应该是有所区分，要区分普通住房和非普通住房，对于非普通住房，尤其是一些所谓的豪华住宅之类，要从政策上加以限制；而对于居民个人自用房的交易，按规定给予税收优惠政策，但是对于投资性和投机性的住房也是要加以限制的。
也就是说，规定从2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售的时候要按照取得的售房收入全额征收营业税，而购买的普通住房超过两年的再卖时候，可以免征营业税。同时还规定，个人购买自用普通住宅享受减半征收契税的政策。但他强调，目前税务机关对个人二手住房交易所得征收的个人所得税，并不是一项新的税收政策，而是早有税法的明确规定，也就是按照《个人所得税法》的规定，个人出售自有住房取得的所得，应当按照“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。
开征房地产税，自然是与最近国内房地产市场的发展有关。从目前国内的房地产税征收情况来看，一方面是税种繁多、收费复杂、租费杂乱，如各种所得税、印花税、城市建设税等，另一方面房地产税比重偏低，与房地产有关的税仅占全部税收收入的2.36%。在这种情况下，不仅增加征税征费的成本，也为逃税漏税、贪污腐化提供了条件与土壤，同时也导致了国家的财政收入大减，削弱了国家的经济实力。因此，开征房地产税的主要目的能够达到对房地产业正税、明租、清费的作用。事实上，开征房地产税的目的正是规范国内房地产税费方式，但开征房地产税的实际作用与意义可能要比这些目标与内容丰富得多、深刻得多。特别是在目前国内房地产价格疯涨与炒作严重的情况下，开征房地产税对遏制房地产市场的过度投机和过度需求是必不可少的工具。
6．2006年前7个月，北京市新建商品房价格同比上涨7.9%，其中住宅价格上涨8.9%。另外，二手房价格上涨了9.7%。
数字显示，今年以来，北京市房屋销售价格指数涨幅呈上升趋势。前7个月的新建商品房和二手房价格涨幅分别比上半年提高了0.2个百分点。
从房产市场销售情况看，商品房竣工面积自今年4月以来出现持续下降，且下降幅度有所加大。前7个月，商品房竣工面积947.1万平方米，比上年同期下降31.9%，降幅比上半年扩大4.9个百分点。另外，商品房销售面积为1 337.4万平方米，其中期房销售921.4万平方米，现房416万平方米。
受市场需求较旺及供给量减少的影响，空置面积依旧下降。统计显示，7月末，北京市商品房空置面积955.5万平方米，比上年末减少418.5万平方米。在全部商品房空置面积中，位于四环路以外的占57%，空置时间在3年以上的占11.5%。
7．俄罗斯在进入21世纪后，随着其国内私有化和市场化步伐的不断加快，计划经济体制下形成的住房制度和土地制度与俄罗斯社会经济发展的现实越来越不相适应。由于缺乏相关的法律约束和完善的市场秩序，使房地产企业和房地产市场的发育一度较为混乱。为了规范俄罗斯的房地产市场，加强对现房销售和房屋预售的管理，俄罗斯2005年通过了该国新的《房地产法》。这项法律规定，从当年4月1日起俄罗斯所有房地产项目都必须在获得房屋销售许可后才可以上市销售，开发商只有在获得土地所有权和建筑许可权，并持有经批准的房屋建设方案后，才可与消费者签订房屋销售合同。另外，开发商必须承担房屋建设期间的风险。这项法律还对开发商的认证资格进行了严格规定：开发商如逾期不交房，单方修改或违反合同将被处以重罚；一旦今后建成的房子与合同不符，消费者有权退房并要求赔偿。
俄罗斯新实施的房地产法虽然得到了各方肯定，但在推出后的短时期内也加剧了俄罗斯房地产市场的供需矛盾，加快了房价上涨的速度。调查表明：在该项法律出台之前，俄罗斯20％的商品房在建造之初并没有任何许可证，往往是提前出售和申请审批手续同步进行的。但是新法律出台后，这种未获国家批准即自行预售房屋的行为就成为违法行为了。因此，新法律的实施使得那些实力雄厚的大开发商才有能力进行房地产开发，房地产企业纷纷面临开发资金短缺的危机。这就促使许多在建商品房项目推迟上市，而计划建设的房地产项目又被暂时搁置。统计表明：俄罗斯房地产业与该项新法律出台前相比，目前新房供应量下降了近30％，房市供求矛盾进一步加剧。当然，随着时间的延长，该新法律出台后的正效益会逐步显现出来。
俄罗斯房地产价格的涨幅近年来始终大大高于居民收入提高的水平，并且大大高于周边的欧亚国家。近3年该国房价的平均涨幅达到30％，一线城市房价涨幅尤其惊人，莫斯科平均房价折合人民币已达每平方米1.7万元，中心城区已达到每平方米2.5万元。莫斯科郊区和莫斯科州的房价近年来也水涨船高，个别新建设的地区的房价涨幅甚至已超过了市区，除了改善居住环境外，人们还将购买住宅作为个人投资或财产保值的手段，这种现象的蔓延也加剧了住房供求的紧张局面。
8．什么是经济适用房?经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。 经济适用房是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故称为经济适用房。
广州经济适用房在上世纪90年代初开始建设，是全国最早建设经济适用房的城市之一。经济适用房刚推出时十分红火，广州市通过摇珠的方式产生购买者，同彩票开奖相像。前期的经济适用房大多是由政府提供廉价土地，征地费用每亩从当时市场价的18万元降至12万元。经济适用房每平方米价位在1 500元左右，当时60平方米的房子在市场上要花十七八万元，而买到一套解困房不足7万元。16年来全市共建了泽德花园等5处经济适用房小区，竣工面积200万平方米，完成投资63亿多元，为3万多户中低收入住房困难户解决了住房问题。
由于土地供应日趋紧张，地价越来越高，用于经济适用房建设的土地较过去有了很大的减少，经济适用房开始变得不太“经济”。目前，广州市的经济适用房项目总量不多，占整个一手房地产交易的较小比例。据统计，在经济适用房供应量最高的年份，占到市场份额的5％左右。
9．从2006年3月1日起，将有5个与房地产行业息息相关的政策开始实施，这些政策涉及住房公积金管理、房地产抵押、住宅性能评定以及住宅区域内不允许开设娱乐场所等政策法规。
《住房公积金管理条例》的关注度最高。这一条例规定国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业、其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体等单位应当为在职职工缴存住房公积金。同时在购买、建造、翻修、大修自住住房时可以申请住房公积金贷款，也可以在办理商业银行个人住房贷款时，申请管理中心给予贴息，而住房公积金管理中心应当为住房公积金缴存职工发放住房公积金卡或者住房公积金存折。
《娱乐场所管理条例》中规定，娱乐场所不得设在下列5种地点：居民楼、博物馆、图书馆和被核定为文物保护单位的建筑物内；居民住宅区和学校、医院、机关周围；车站、机场等人群密集的场所；建筑物地下一层以下；与危险化学品仓库毗连的区域。对营业时间，《条例》也作了具体规定，每日凌晨2时~上午8时，娱乐场所不得营业。同时为防止扰民，娱乐场所的边界噪声，应当符合国家规定的环境噪声标准。
《住宅性能评定标准》反映的是住宅的综合性能水平，体现节能、节地、节水、节材等产业技术政策，倡导一次装修，引导住宅开发和住房理性消费，鼓励开发商提高住宅性能等，对于提高居住者的居住生活质量和水平有着非常重要的意义。新标准根据住宅的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能等5个方面的综合评定，将住宅分为A、B两个级别。其中，A级住宅为执行了现行国家标准且性能良好的住宅。A级又分为3级，1A级为经济适用性住宅，2A级为舒适性住宅，3A级为高舒适度住宅，是最高等级。B级是性能达不到A级标准但仍可居住的住宅。
《房地产抵押估价指导意见》要求，房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估。
商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。
《城市黄线管理办法》主要规范城市基础设施建设。该办法对与居住者居住生活有直接关系，包括城市公共汽车首末站、城市轨道交通站以及邮政局等居民基本居住生活配套设施的管理规定。城市黄线应当作为城市规划的强制性内容，与城市规划一并报批，同时一经批准，不得擅自调整。
城市黄线应当作为城市规划的强制性内容，与城市规划一并报批。城市黄线上报审批前，应当进行技术经济论证，并征求有关部门意见。城市黄线经批准后，应当与城市规划一并由直辖市、市、县人民政府予以公布；但法律、法规规定不得公开的除外。城市黄线一经批准，不得擅自调整。因城市发展和城市功能、布局变化等，需要调整城市黄线的，应当组织专家论证，依法调整城市规划，并相应调整城市黄线。调整后的城市黄线，应当随调整后的城市规划一并报批。
城市黄线，是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。包括：城市公共汽车首末站、出租汽车停车场、大型公共停车场；城市轨道交通线、站、场、车辆段、保养维修基地；城市水运码头；机场；城市交通综合换乘枢纽；城市交通广场等城市公共交通设施、城市供水设施、城市环卫设施、城市供燃气设施等。今后这些与城市居民生活有直接关系的基础设施用地都将划黄线保护。
10．2006年4月底开始，外地人在杭购房达到一定的购房价值和时限并符合相关规定，可申请杭州户籍，这一政策将在杭州钱江新城、下沙经济技术开发区和滨江区先行试点。
杭州市地税局有关负责人强调，“购房入户”政策只是2006年1月以来市政府陆续推出的4大“救市政策”之一，另外3大政策为：降低房地产交易成本（提前缴纳契税）、提高公积金贷款额度以及信贷政策的调整（首付由3成降低至1成）等措施。杭州“购房入户”门槛基本确定。
杭州房管局相关部门表示，目前“购房入户”的准入门槛已基本确定。在上述3个试点城区中所购住宅总价，钱江新城达到100万元以上（含100万元），下沙经济技术开发区和滨江区达到80万元以上（含80万元），可申请办理1户（夫妻、独生子女）共3人的杭州户籍。
需要注意的是，“购房入户”者所购房产在转让时间上有限制，从办理购房入户之日起在规定的年限内不能上市交易，具体年限目前尚未确定。此外，申请者还必须符合其他一些基本条件，如符合公安部门制定的杭州市户籍管理相关规定等。
“购房入户”这一消息传出，杭州房地产市场立刻有了反应。这几天，试点区域楼盘售楼处多了不少前来咨询的外地人。
“购房入户”这一消息让不少外地人吃了“定心丸”。据了解，在杭州购房入户的试点区域的一些楼盘，还出现了先付款后签约的外地客户购房案例，而这主要是出现在邻近学区的楼盘。以滨江区为例，外地人对滨江区在义务教育方面的优势认同度已经体现出来。完善的配套、相对理性的定价、经济型定位的房产，更受外地人青睐。
温州赵先生的儿子一直在杭州念初中，目前面临毕业升高中。因高中不是义务制教育，就涉及到赞助费的问题。他一直希望能通过在杭买房来解决孩子入户问题，但苦于不知道入户试点区域敲定在哪，所以迟迟不敢购房，现在他就有针对性地下单了。
多外地人在杭置业，目的之一就是为了让子女能在杭享受到好的教育，如果买一套房子能在杭落户，这对他们的吸引力非常大——既可免交赞助费，又可为子女在杭州定居买房，一举两得。业内人士预言，这个政策正式出台后，将会推动杭州楼市的自住性需求。
11．按照联合国的标准，中低收入国家为人均收入799美元~2990美元，中国人均收入刚刚超过1000美元，仍属于中低收入国家的低端水平。依据国际惯例，一般把中低收入人群分为3类：中低收入家庭、中低收入单身人士及中低收入高龄人士。
对于中低收入人群，国外及我国中央政府都没有明确的划分标准，但我国的地方政府在建立社会保障制度时都曾根据本地的实际情况对中低收入家庭进行了界定，如北京市规定年收入6万元以下家庭为中低收入家庭；《厦门市高、中低、最低家庭收入标准划分试行办法》规定：我市双职工年家庭收入为上年年人均工资水平的6倍以上（我市1988年年人均工资水平为1.28万元），用4年的家庭收入，能购买一套建筑面积为80平方米的中高档商品住房的，为高收入职工家庭；低于市政府规定的上年最低工资标准计算的双职工家庭收入的，为最低收入职工家庭；介于高收入职工家庭和最低收入职工家庭之间的为中低收入职工家庭。
1999年度，厦门市双职工家庭上年工资收入在7.68万元（含7.68万元）以上的，为高收入职工家庭；在7.68万元以下，9 120元以上（含9 120元）的为中低收入职工家庭；在9 120元以下的，为最低收入职工家庭。
由上可见，中低收入家庭划分的上限远远高于城市居民家庭的平均收入，大约在2倍~3倍左右，即：家庭可支配收入小于城市家庭平均收入2倍~3倍的都属于中低收入家庭。由此可推，我国城市中低收入家庭占到了人口的70%~80%左右；另外，我国每年有近2 000万农民迁入城市（其中包括200多万的大中专毕业生），成为城市经济建设不可缺少的重要力量；预计在未来15年里，中国将有2亿~3亿农民迁入城镇居住，城镇人口将从现在的5.24亿增至8亿~9亿。
三、申论要求
（一）根据给定的材料，概括出我国商品房价格过快上涨的主要原因，篇幅在250字左右。（满分20分）
（二）根据给定材料所反映的主要问题，从政府管理的角度，提出解决房价过快上涨的具体对策或建议，篇幅在350字在右。（满分30分）
（三）根据所给定材料及其中所含重要信息可知，住房供应结构和住房保障体系对住房健康发展有很大的影响。请你据此写一篇文章。要求：联系实际，结构完整，层次清晰，标题自拟，篇幅在1 200字左右。（满分50分）
参考答案
1.房价上涨，有些是合理因素所致，如城镇人口增长较快，居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加；土地价格上升，建筑材料价格上涨，加之商品房品质提高，配套设施和环境改善，商品房开发建设成本增加。但是，也有许多不合理因素：
第一，大量资金涌入房地产市场。近年来，银行存款利率较低，股市低迷，社会资金缺乏其他投资渠道，纷纷挤向房地产市场。也有不少境外资金进入热点城市房地产市场。
第二，一些地区投机炒作现象严重，投资性购房需求迅速扩大。一些居民基于房价上涨预期，也参与购房投资；或者担心房价继续上涨而提前入市。
第三，商品住房供应结构不合理，中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，抬高了商品住房的平均价格。
第四，部分城市盲目大拆大建，搞不切实际的形象工程、政绩工程，带来大量被动性需求。在经营城市的理念指导下，抬高了土地和房地产市场的价格。
第五，市场秩序比较混乱。少数开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明，通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、虚假宣传等不正当手段，哄抬房价，误导市场预期。
2.针对目前房价过快上涨，从政府的管理角度上看，可以采取以下措施来抑制房价。
（1）加大廉租住房工程的力度。
进行廉租住房建设和实施租金补贴政策所面临的最直接的问题可能是资金筹集困难，不过最根本的问题应该说还是对保证社会稳定、维护人民利益的认识问题。
(2)合理确定并严格控制福利性住房建筑设计标准。
福利性住房是不同于商品房的细分市场，应该考虑到中低收入阶层的消费能力和消费偏好。福利性住房的建筑设计标准应控制为建筑面积40平方米以下的一居室、60平方米以下的两居室、90平方米以下的三居室、120平方米以下的四居室。户型比例上应以两居室和三居室为主导。
（3）全面开放二手房市场。
全面开放二手房市场，有利于住房资源的合理配置。特别是由于二手房的主体为已购公房，总体上具有面积相对不大、成新度差、区位较好等特点，总体价位略低于商品房，这可以在相当程度上缓解经济适用住房供不应求的矛盾。
（4）降低住房交易税费与征收不动产财产税并举。
降低住房交易中的各种税费成本，可以提高交易双方的积极性，活跃房地产市场。不动产财产税应实行累进税率，征收不动产财产税可以提高超面积住房的持有成本，一定程度上限制对住房的过度需求。
（5）建立房地产产权产籍信息系统。
完备快捷的房地产产权产籍信息系统，是住房价格管理政策有效实施和监督的基础性工具和手段。
3.双管齐下惠市民
经过多年努力，我市居民居住水平有了很大提高，全市在住房建设和改善居民居住条件方面取得的成果得到了统计数据的有力支持和验证，但不容忽视的是现实当中还存在一些问题。
在居民居住状况方面，一是我市居民住房现状与国家“小康”标准相比依然有较大的差距，居住总体水平偏低。二是城市中的住房困难居民，特别是低收入的住房困难群体住房问题仍比较突出，住房保障的压力较大。三是2000年以后新建住房的比例较低，反映近几年住房建设（含旧城改造）速度有所减缓，与居民迫切改善住房条件愿望的矛盾较为突出。四是多层住房和平房比例偏高，土地的有效利用率有待进一步提高。五是破损和严重破损住房数量较多，进行旧城改造及住房维修保养、提高城市住房完好程度的工作任务较重。
在居民住房需求方面，一是居民住房消费方式比较单一，正确引导居民家庭以合理的住房消费方式解决住房困难的工作需要进一步加强。二是居民购房预期不够合理，特别是体现在居民对购房区域、价位上，与市场供给的差距较大。三是外地（特别是外来务工人员）、外籍居民租房需求较大，提高现有住房的利用效率，缓解城市主城区住房压力的措施需要进一步探讨完善。
可见，我市的住房供应保障政策和住房的供应结构急需完善。
针对我市中低收入居民家庭住房困难的情况，我市须进一步完善针对本地居民的4个层次的住房供应体系，在做好商品住宅建设和供应的同时，重点进行廉租住房、经济适用住房和普通商品住房政策的调整，核心目标是保障本地低收入群体的住房基本需求。首先是完善廉租住房制度，降低准入门槛，提高保障水平，扩大保障范围，逐步实现“低水平、广覆盖”，将廉租住房保障对象逐步覆盖到全市城镇最低保障家庭。其次是调整经济适用住房供应政策，提高经济适用住房准入门槛，变经济适用住房“普惠制”供应方式为“保障制”，变经济适用住房供给目标从“满足中低收入家庭的住房改善需求”为“保障低收入群体的住房基本需求”。再次，我市须建立普通商品住房供应新机制，增加此类住房的供给量，使多数中低收入家庭通过购买和承租普通商品住房改善住房条件。
与此同时，依据住房中的收入群体的分布及住房需求情况，结合我市住房保障工作中遇到的新情况、新问题，我市还要对经济适用住房“货币化购房补贴”、建设周转性和租赁性的经济适用住房以及建立“租售并举”的双轨制保障方式等一些住房供应保障新机制进行探索，争取多渠道解决低收入家庭的住房困难。另外，我市还要考虑统筹兼顾外来居民的住房困难和需求，探讨逐步扩展住房供应和保障范围，以提高我市的辐射力和吸引力，使住房供应结构更加合理。
我市将着力增加普通商品住房和经济适用住房的供应，使其占到住房供应总量的75％以上，逐步形成商品住房、普通商品住房、经济适用住房“两头小、中间大”的“橄榄型”结构。另一方面，结合合理调整老城区的总体规划，针对目前我市平房和多层建筑过多、土地利用率不高的情况，要在住宅建设中结合老企业的搬迁和产业结构调整，充分利用闲置用地，提高高层建筑的比例，有效提高住宅小区的容积率，实现土地的集约化利用，缓解住宅用地供需矛盾。
同时，我市还将增加保障性住房的供给。从今年起，准备利用3年的时间，将廉租住房保障制度覆盖到最低工资标准以下的住房困难家庭，全面解决最低收入居民家庭中住房困难户的住房基本需求问题。同时从今年开始，全面启动五市三区的廉租住房制度建设，将廉租住房保障工作覆盖全市城镇最低生活保障家庭。
针对我市一些居民住房破损和严重破损的情况，我市要不断完善了相关的住房改善和维修政策。一是完善拆迁改造与维修政策。通过确实的调查分析，要不断制定拆迁补偿标准，完善拆迁管理相关政策。二是进行旧城村“捆绑式”改造试点，探索实施综合招拍挂方式，分类建设各类住房，推进旧城改造。三是完善住房维修政策。借鉴外地经验，制订商品住房、已购公房公用部位公用设施维修资金管理办法等一系列配套政策，以全面完善我市住房维修保障管理体系。
另外，我市将通过实施老街坊、旧庭院翻修更新整治工程和危房维修工程，着力提升城市房屋完好水平，在现有条件下，改善困难群众的居住环境。积极引导居民量力消费 。
我市还将调整住房政策舆论导向，引导居民建立正确的住房消费观，依据国情和自身的实际情况“量入而出”，切实解决盲目攀比和不切实际的住房消费欲望等问题，降低不合理的心理预期，同时鼓励居民根据自身经济状况通过购买或租赁与自己收入水平相适应的普通商品住房、二手房，解决住房问题。另外，我市还将构建住房信息披露平台，通过探索建立住房政策新闻发言人制度和完善网上房地产备案系统，适时地向群众披露经济适用住房、普通商品住房等各类住房的发展布局、规模总量和年度建设计划及价格涨落等相关信息，并向社会公布相关部门办公室地址、电话咨询答疑系统等，方便群众咨询。
相信我市在经过一系列住房供应保障政策实施和住房的供应结构的合理调整后，我市的住房整体体制更加完善。