2010年公务员录用考试申论模拟试卷(十三)-公务员

2013-12-17来源/作者：管理员点击次数：250

一、注意事项

1．申论考试是对应考者阅读理解能力、综合分析能力、提出和解决问题能力、文字表达能力的测试。

2．参考时限：阅读资料40分钟，作答110分钟。3．仔细阅读给定资料，按照后面提出的“作答要求”作答。
二、给定资料

1．统计局公布2009年1～8月份全国房地产市场运行情况。(1)房地产开发完成情况。1～8月，全国完成房地产开发投资21147亿元，同比增长14．7％，增幅比1～7月提高3．1个百分点，比上年同期回落14．4个百分点。其中，商品住宅完成投资14848亿元，同比增长10．9％，比1～7月提高2．7个百分点，比上年同期回落20．8个百分点，占房地产开发投资的比重为70．2％。1～8月，全国房地产开发企业房屋施工面积26．29亿平方米，同比增长13．5％，增幅比1～7月提高1．0个百分点；房屋新开工面积6．31亿平方米，同比下降5．9％，降幅比1～7月缩小3．2个百分点；房屋竣工面积2．92亿平方米，同比增长25．1％，增幅比1～7月提高0．4个百分点。其中，住宅竣工面积2．41亿平方米，增长26．8％，比1～7月提高0．2个百分点。

1～8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积18631万平方米，同比下降25．3％；完成土地开发面积14920万平方米，同比下降9．7％。

(2)商品房销售情况。

1～8月，全国商品房销售面积49416万平方米，同比增长42．9％。其中，商品住宅销售面积增长44．5％；办公楼销售面积增长18．5％；商业营业用房销售面积增长29．4％。1～8月，商品房销售额23464亿元，同比增长69．9％。其中，商品住宅销售额增长74．6％，办公楼和商业营业用房销售额分别增长35．6％和43．5％。

(3)房地产开发企业资金来源情况。

1～8月，房地产开发企业本年资金来源33689亿元，同比增长34．2％。其中，国内贷款7384亿元，增长46．3％；利用外资298亿元，下降33．6％；企业自筹资金11045亿元，增长12．6％；其他资金14961亿元，增长52．7％。在其他资金中，定金及预收款8712亿元，增长43．2％；个人按揭贷款4507亿元，增长94．1％。

(4)70个大中城市房屋销售价格指数。

8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2．0％，涨幅比7月份扩大1．0个百分点；环比上涨0．9％，涨幅与7月份相同。

新建住宅销售价格同比上涨1．5％，涨幅比7月份扩大1．2个百分点；环比上涨1．1％，涨幅与7月份相同。

分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0．5％；商品住宅销售价格上涨1．7％，其中普通商品住宅销售价格上涨2．2％，高档住宅销售价格下降0．4％。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0．1％；商品住宅销售价格上涨1．2％，其中普通商品住宅销售价格、高档住宅销售价格均上涨1．2％。

分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨3．7％，环比上涨1．1％。

分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有52个，其中涨幅最大的5个城市是：金华7．5％、宁波7．4％、银川6．8％、锦州6．6％、西宁4．9％；价格下降的城市有16个，其中降幅最大的5个城市是：徐州4．6％、石家庄3．8％、桂林3．4％、丹东2．7％、唐山2．4％。

与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有66个，其中涨幅最大的5个城市是：吉林3．2％、金华2．6％、大理2．6％、银川2．2％、湛江2．1％；包头、赣州、平顶山、襄樊4城市新建住宅销售价格与上月持平。

二手住宅销售价格同比上涨3．6％，涨幅比7月份扩大0．6个百分点；环比上涨0．6％，涨幅比7月份缩小0．3个百分点。

分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有47个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳14．9％、温州9．1％、金华8．1％、杭州7．8％、洛阳7．2％；价格下降的城市有22个，其中降幅最大的5个城市是：石家庄7．2％、吉林6．8％、唐山6．5％、岳阳5．1％、湛江3．5％。

与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有64个，其中涨幅最大的5个城市是：济宁4．3％、杭州3．2％、深圳3．0％、温州1．9％、岳阳1．7％；价格下降的城市有2个，其中大理0．4％、泉州0．1％。

新建非住宅销售价格同比上涨1I 6％，环比上涨0．5％。

与上年同月相比，办公楼销售价格上涨3．8％，商业营业用房销售价格上涨0．1％，其他用房销售价格上涨0．6％。与上月相比，办公楼销售价格上涨0．3％，商业营业用房销售价格上涨0．3％，其他用房销售价格上涨1．8％。

(5)全国房地产开发景气指数。

8月份，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为100．08，比7月份提高2．07点。

从分类指数看：房地产开发投资分类指数为97．75，比7月份提高1．47点；本年资金来源分类指数为105．82，比7月份提高2．51点；土地开发面积分类指数为93．25，比7月份提高0．70点；商品房空置面积分类指数为89．31，比7月份提高0．68点；房屋施工面积分类指数为94．95，比7月份提高1．11点。

2．廉租房建设贷款利率降10％。

2008年12月央行银监会公布《廉租住房建设贷款管理办法》。根据规定，廉租房建设贷款的利率按央行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10％执行，贷款期限最长不超过5年。

办法还规定，新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20％的比例；改建项目资本金不低于项目总投资30％的比例。而此前两部委文件规定，商业性房地产项目资本金不得低于35％。

另据国家发改委消息，发展改革委日前下达了100亿元中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林区、垦区、煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。

3．国务院的政策再次明确：“已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。

2008年12月，北京三家银行均向记者表示，要享受首套房的优惠利率，必须持有建委相关证明，否则只能是通过征信系统判断。如果有房贷记录，无论贷款是否还清，再贷款购房一律按照二套房政策执行。据记者了解，目前要想获得相关证明非常困难。记者从市统计局得知：2007年北京城镇居民人均住宅使用面积20．3平方米，北京城镇居民人均住宅建筑面积27．07平方米。

在营业税减免方面，北京中原三级市场部副总经理宫萍表示，营业税减免政策出台后，北京“有80％的(二手)房屋将处于免税状态，将促进市场回暖”。而链家地产市场研发中心预计，6成以上二手商品房将享受税费政策优惠。

4．2008年12月17日，国务院常务会议研究确定了促进楼市健康发展的三项措施。其实，在短短四十多天内，这已是稳定房地产市场的第四支“利剑”出鞘。

2008年11月5日，国务院进一步扩大内需、促进经济增长的十条措施出台，“加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造”被列为“国十条”之首。

继而，“促进房地产市场平稳健康发展”成为国务院召开省区市人民政府和部门主要负责同志会议、部署落实中央政策措施的七项工作之一。房地产行业的地位被提到空前高度，在以往“支柱产业”的定位前冠以“重要”一词，即“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用”。

而在前不久结束的中央经济工作会议上，2009年五项重点任务中有两项都谈到房地产行业。

2008年12月17日的国务院常务会议明确：进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

据了解，此前，上海、广东等地已有部分银行对二套房贷进行适度放宽。但一位股份制商业银行房贷部门负责人也表示，以人均面积作为区别改善性住房的一个有效衡量标准，在实施中可能存在难点。“历年的人均居住面积、不同部门认定的人均居住面积，甚至套内面积或是建筑面积都有不同。”中原地产杨晗靓经理则介绍，商业银行可能通过房地产交易中心出具的面积确认来审核其是否满足城市人均面积以下的标准。“因为目前商业银行对风险把握相当严格，相信这一比照标准会得到贯彻。”杨晗靓称。据了解，目前上海人均住房面积为32平方米。

另外，持续收紧的房地产开发贷款有所松动。根据新政，为引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售，银行系统将加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。

“这有助于促进行业资源的整合，对于行业的健康发展将起到积极的作用。”万科集团执行副总裁肖莉向上海证券报表示。栖霞建设董事长陈兴汉表示，受此鼓励，大型开发商通过申请银行贷款来兼并中小房地产项目的案例将史无前例地蓬勃展开。“一些已经在建的、比较优质的中小房地产项目，尤其是已经贷了一部分钱的，现在由大型开发商接手，只需要追加很少的信贷投入就可以激活一盘棋。”陈兴汉称。

上海市公积金管理中心副研究员丛诚认为，对于改善型购房贷款实行与第一套住房相同的优惠贷款利率和首付成数政策，可以看成是对原先二次房贷政策为打击投资购房力度过大的一次纠偏。对房屋转让营业税政策的放宽，则是对早先投资投机购房紧箍咒的一次大松绑。而城市房地产税的取消将对租赁市场的激活产生重大影响。

对于未来还有可能出台的房地产政策，丛诚认为，房屋转让营业税有可能完全取消。“因为房屋转让营业税的征收和房屋转让所得税征收实际上是重复的，当然事实上后者没有得到有效的执行。可以预计，直接宣布营业税减免对鼓励投资购房的作用将不可估量。”丛诚表示。另外，专家预测，随着美国和中国香港近日再次大幅降息，央行极可能赶在元旦前再次大幅降息。

5．2008年12月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。

会议指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。

会议研究确定了以下政策措施：①加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。②进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。③引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。

会议要求，各地区要在执行中央统一政策的前提下，结合当地实际，进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施。要继续加强房地产市场监测分析，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。要加强督促检查，强化对国家补助资金使用和建设工程质量的监督。

会议还研究了其他事项。

6．中国社会科学院2008年12月2日在京发布的2009年《经济蓝皮书》中指出，2009年在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，房地产市场将步入较长时间的调整期。

蓝皮书指出，2008年，国家宏观调控政策的作用显现，市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。

2009年将延续2008年房市的低迷，需求方短期内难以走出观望，开发企业会迎来一轮“洗牌”，供需双方作用下，短期内房价面临进一步回调。炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场，首次购房的自住性需求将更为谨慎；购房需求将向实用性的中小户型集中；留存在市场当中的真正的住房需求者将会对房地产产品提出更高要求，未来市场竞争会更加激烈。

在需求难以启动、供给方资金链紧张的情况下，部分自有资金不充裕的中小房地产企业将面临因无力融资而退出市场的风险，房地产开发企业会迎来一轮“洗牌”，包括房地产中介公司、策划代理公司、经纪公司、评估公司、担保公司等在内的从业机构也将随之迎来一轮行业整合。供需双方的作用下，开发企业会采取进一步的降价措施，以期尽快回笼资金，短期内房价下调将成定局。

蓝皮书认为，从紧的货币政策作用下，“断供…‘烂尾楼”等风险出现的可能性加大。一是利率上调、房价下跌引发的支付能力较差的已购房群体的“断供”风险；二是开发企业资金链断裂，将导致房地产开发贷款出现偿付危机以及“烂尾楼”的出现，进而拖欠工程款和拖欠农民工工资的“两欠”问题可能爆发；三是由于房地产市场低迷，投资下滑而反作用于宏观经济，经济增长下滑的风险加大。

从长期来看，随着宏观经济形势的转好，房地产市场供求关系紧张的状况有可能再次出现。

蓝皮书指出，中小套型住房、保障性住房逐步人市，中低收入家庭住房困难问题将得到进一步解决。在2006年推出的“90／70”政策实施后，从2006年下半年开始，许多楼盘的建设规划都进行了相应的调整，2009年将会迎来中小套型房上市的高峰。另外，随着住房保障政策以及2008年各地住房计划的落实，2009年，廉租住房、经济适用住房和限价房供应也会增加，中低收入家庭住房困难问题会得到进一步解决。

7．房屋满两年转让免征营业税，减免政策暂定一年，城市房地产税将取消，国务院3措施鼓励住房消费。

2008年12月10日结束的中央经济工作会议提出，“要增加保障性住房供给，减轻居民合理购房负担，发挥房地产在扩大内需中的作用”。12月17日，国务院常务会议确定三条措施，加快保障性住房建设，鼓励住房消费，保持合理房地产开发投资规模。

近期部分救市举措：

10月15日，杭州出台调整购房入户、放宽公积金贷款政策等24条新政。

10月22日，财政部和央行下调购买普通住房契税税率，暂免征收印花税及土地增值税，通过信贷优惠支持“个人购买首套普通住房和改善性住房”。

10月22日，上海市出台14条房地产救市政策，包括免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易(转让)手续费。

11月24日起，北京市建委对享受优惠政策的住房平均交易价格标准作出调整，放宽享受优惠政策的住房范围。

12月4日重庆市表示将出台新政，对购买第一套商品房自住的市民，将返还此前所缴纳的个人所得税。

8.在目前的统计体系中，廉租房投资并未计人房地产开发投资，其增减都不会对2009年的房地产开发投资有任何影响，但会影响全部固定资产投资额。

按照中央的部署，2009年将会是加大保障性住房建设的一年，中央预算资金也会加大对廉租房建设的投入，未来5年计划总投资为9000亿元，每年投入3000亿元。如果2009年增加3000亿元保障性住房投资，将大约抵减房地产开发投资下降10％的影响。但问题是大部分保障房建设资金仍需要地方政府筹集，在房地产市场衰退地方政府土地财政受到较大影响的背景下，保障性住房的配套资金可能难以落实。

在9000亿新增保障性住房投资计划中，有6000亿经济适用房建设计划，将新增加400万套经济适用房，今后3年各年经济适用房新增套数占商品住宅新增套数的比例超过30％，而近3年来该比例一直在10％左右；经济适用房投资在商品住宅投资中的占比将由往年的5％提高到近20％。经济适用房的低价将促使部分能够购买商品住房的消费者转向等待经济适用房，从而对商品住房市场形成“挤出”效应。即使加大经济适用房建设计划没有落实，也会形成相应预期，这种预期显然不利于扭转当前房地产市场的衰退态势。

从对经济增长的带动作用看，保障性住房建设的作用要远远小于房地产市场的带动作用，从维护经济增长的角度考虑，当前阻止房地产市场进一步衰退、促进房地产市场发展比建设民生住房具有更重要的意义。

此轮房地产市场调整始于2007年第四季度，是在经济周期性下行、房地产市场自身调整、世界金融危机影响和各种调控政策作用下的结果。经过1年的调整期，当前房地产市场已经出现供大于求的状况，这种条件下市场调整到位的表现一定是房价达到与居民的购房能力相适应，交易量稳定增加。从居民购房能力来看，2007年居民住房可支付性指数由2006年的102下降为85，说明大部分居民住房支付能力不足。2008年9月以后，5年以上贷款利率由7．83％连续下降为5．94%，加上房贷利率实行0.7倍的优惠，居民住房支付能力有了较大幅度增加，仍以2007年的房价水平和居民收入水平计算，仅利率下降就可导致住房可支付性指数由85上升为104．5。

此外，2008年10月以来，国务院已经两次出台房地产调控政策，减免部分二手房交易税费，均有利于降低居民购房负担。居民住房支付能力增加，市场交易量上升将会逐步消化市场存货，当达到新的供求平衡时，房价将会保持稳定，进一步地发展后房价将会缓慢上升，房地产开发投资才会增加。

因此，政策效应需要作用一段时间才会达到预期效果，房地产市场调整一定会经历供求相互作用逐步达到平衡的过程才能结束，在这个调整的过程中，房地产开发投资有可能出现负增长，这是个客观规律，对此需要保持清醒的认识。

根据我们对国家统计局2005年1％人口调查数据的测算发现，经过大量公房出售和近年房地产市场的发展，我国城镇居民的住房自有化率超过了80％，但住房存量中90平方米以下的住房比例为70％，60平方米以下的住房占比为40％，50平方米以下的住房占比为30％。在60平方米以下的住房单元中，1居室的比例为49.8％，2居室的比例为41．8％，1居室和2居室住房的比例超过90％，其中1980年以后建造的住房比例为30％。这些数字表明，虽然我国城镇居民不存在普遍的住房短缺，但住房存量中小面积住房占大多数，城镇住户的住房面积和住房质量仍有待提高。通过我们的分析计算，我国城镇住房市场提供的小面积住房比例相对住房保障对象的人口比例是足够的，我国住房保障的核心问题不是小户型住房存量的不足，而是低收入阶层住房支付能力不足的问题。在目前房地产市场进入衰退期的背景下，我们更倾向住房保障的方式为：收购小面积住房(新房或旧房)，作为保障房源，鼓励居民实现住房改善，加速住房存量流转，从而促进住房梯级消费利用住房过滤来进一步推动房地产市场发展。收购住房的主体可以优先鼓励私人或企业投资购买小户型住房出租，在政策上给予一定的优惠；政府也可以出资购买小面积住房作为保障房源。这种方式既有利于房地产市场的发展，也司以解决民生问题，应该是当前阶段最好的选择。

9.深圳市规划和国土资源委员会发布了《2009年1～8月深圳房地产市场分析报告》(以下简称《报告》)。《报告》显示，1～8月，深圳新建商品住宅销售规模以及价格均同比增幅较大，但进入二季度总体呈现环比“量跌价升”的态势。8月份深圳商品住宅成交面积回落至36．1万平方米，较前7个月平均水平大降近5成。

该报告分析认为，“近期房价的快速上涨已经导致自住需求人市受到很大抑制，房价较快上涨的局面将会得到有效的控制，并且有望向下调整。”这是深圳房地产官方部门首次预测房地产价格将出现下降。

《报告》显示，深圳市前8个月新建商品房销售面积525．06万平方米，同比增加132．63％。其中，商品住宅销售面积492．86万平方米，同比增加138．24％。8月份，全市商品住房销售规模回落到36．1万平方米，仅相当于1～7月份平均水平的一半。据悉，近3个月，90平方米以下的小户型住房销售套数环比回落幅度逐渐加大。占市场主体的自住需求的回落导致市场总需求的下降。

与8月成交量下跌形成鲜明对比的是，自2月以来，深圳房价连续出现6个月上涨，8月份上涨幅度更是高达32．17％，达到历史罕见的19368元／平方米。

据悉，由于90平方米以上住宅销售面积占全市销售面积的比重达50％，8月份房价上涨主要是由于大户型住宅入市带动的。

近几个月，更具投资价值的中大户型住房价格快速上涨也充分地说明了这一点。8月份深圳市商品住宅均价环比分别上涨32．17％，而144平方米以上住宅价格则环比上涨54．38％。

《报告》撰写人、深圳市房地产研究中心副主任王锋博士表示：2009年4月份以来，深圳商品住房价格出现了较快上涨的趋势。这种上涨较大程度上是由于宽松的货币政策和投资需求大量入市所致。今年以来，大规模的信贷投放造成市场对于未来通货膨胀的普遍预期，而购房置业则是抵御通货膨胀的最佳选择。

同时，他认为价格的上涨抑制了大量普通需求的释放：“目前，房价的快速上涨以及投资需求的出现对我市房地产市场的直接影响就是对自住需求的挤压。二手房交易规模的放量增长以及90平方米以下住房销售规模迅速回落就是有力的证据。”

《报告》指出，近两个月来，相关监管部门在控制贷款流向(包括流向土地市场的贷款)和严格住房按揭贷款门槛方面出台了不少的政策，而7、8两个月银行信贷资金投放也大幅度回落。因此，支撑未来房价上涨的资金面将会受到削弱。

王锋认为，当前销售规模回落和自住需求重新受到挤压也将是未来房价不可能再度快速上涨的重要理由。“总的来说，在市场机制的作用下，近期房价的快速上涨已经导致自住需求人市受到很大抑制。随着监管机构加大对投资需求、违规信贷资金入市的监管力度，加上未来住房供应的增加，以及二手房市场对住房需求的有效分流，房价较快上涨的局面将会得到有效的控制，并且有望向下调整。”

随着市场好转，各家开发商也趁着“金九银十”加速推盘。日前，广东省统计局数据显示，2009年1～8月，广东省商品房销售额2573．65亿元，增幅达62．2％；商品房销售均价为6392元／平方米，增幅为5．9％。

据了解，1～8月广东省商品房销售面积为4026．51万平方米，同比增长53．1％。受商品房销售快速攀升的影响，房地产开发中的个人按揭贷款金额达555．52亿元，大幅增长107．6％。

广州市商品房销售面积779．22万平方米，销售额644．93亿元，分别同比增长43．1％和30．0％。

2008年楼市行情惨淡，2009年上半年各家开发商都在大力消化存货，房地产开发投资呈现下降的趋势。2009年1～8月广东房地产开发完成投资1592．46亿元，同比下降10．5％，降幅比1～7月收窄3．4％。

广州地产经济研究专家邓浩志表示，在目前整体大环境下，房价维持高位运行，存在一定的泡沫，购房者接盘能力不足。但随着国家对二套房贷收紧，国家宏观信贷政策的微调等措施将会对当前房价起一定的抑制作用。

10．1998年以来，我国房地产得到了长足的发展，对固定资产投资、对国民经济发展起到了重要作用。房地产对经济总体的影响，一方面体现在房地产开发投资对经济增长的直接拉动，另一方面体现在房地产开发投资通过带动关联产业和住房相关消费而带来的间接贡献。

我们以房地产开发投资扣除土地购置费后的数值为基础计算其对经济增长的直接贡献，根据2000年投入产出表计算得出房地产开发投资对关联产业的带动效应约为2倍，并以此为依据计算房地产开发投资对经济增长的间接贡献。结果表明，房地产发投资对GDP增长的总贡献率由1998年的15．03％上升为2007年的27．49％，平均达到了21．76％。其中，2007年地产开发投资超常增长(增幅达到30．2％)，房地产开发投资对GDP增长的总贡献率达到了27．49％，即在GDP当年11．9％的增幅中，与房地产开发投资相关的增长幅度为3．27个百分点。

2008年，预计全年房地产开发投资增幅在20％左右，如果全年GDP再增长9％，按房地产开发投资占经济增长的总贡献率为20％估算，房地产开发投资对GDP增长贡献了1．8个百分点。

11．2009年9月17日省统计局发布报告显示，新中国成立60年来，河南房地产业从无到有，从小到大，特别是经过近20年的发展，房地产开发投资规模已由1990年的3．43亿元发展壮大到2008年的1206．71亿元，19年增长了351倍。

报告显示，目前我省房地产业已初步形成了较为完善的市场体系，投资规模不断扩大，商品房销售不断增加，为改善居民居住条件，提高居民生活质量，增强城市功能，改善投资环境，促进国民经济持续快速健康发展起到了积极的作用。

房地产开发队伍不断壮大，实力明显增强。从1982年河南第一家房地产开发公司挂牌成立至今，房地产开发企业快速增加，实力明显增强。2008年全省房地产开发企业由1991年的165家发展到4146家；从业人员由1991年的5651人增加到89512人；拥有资产由1991年的7335万元迅速攀升到2696．43亿元。房地产开发企业已由初期单一的全民所有制经济形式发展到了集体、私营、股份制、合营、独资等多种经济成分并存的经济形式。

投资规模不断扩大，占固定资产投资的比重不断增加。作为改革开放以后发展起来的新兴产业，房地产业发展速度很快，1990年至2008年19年累计完成投资4166．57亿元，平均每年递增38．2％，比城镇固定资产投资平均增速高12．6个百分点。占固定资产投资的比重也由1990年的2．8％增长到2008年的13．8％。随着投资规模的不断扩大，房地产业增加值不断增加，在国民经济中的地位不断增强，2008年全省房地产增加值达484．11亿元，比2000年增长了91．2％。

带动城镇住宅建设快速发展。在城市住宅建设中，房地产业发挥了重要作用。1990年至2008年，全省房地产开发企业共完成商品住宅投资3094．62亿元，年均增长37．3％，竣工住宅面积为13983．35万平方米。同时商品房销售快速增长，2008年全省商品房销售面积已超过3000万平方米。住宅建设的快速发展，使城镇居民的居住条件和居住环境有了明显改善。全省城镇居民人均住房面积由1990年的6．7平方米提高到2008年的31．91平方米，增长3．8倍。2008年全省城市住房成套率已达八成以上。

改善了投资环境，为城市的综合开发作出了贡献。房地产业的发展，加快了城市化进程，促进了城市公用事业的迅速发展。全省城镇化率由1990年的18．9％上升到2007年的34．3％。特别是在“十五”时期，全省城镇化水平提高了7．5个百分点，城镇化进程进一步加快。房地产开发企业在开发新区商品房的同时，也积极参与了城市基础设施建设、旧城改造和棚户区改造工程，促进了城市建设的蓬勃发展。通过旧城和棚户区改造，城市面貌大为改观，环境更加优美，更加适合人们居住。

三、作答要求

1．根据材料1，概括我国2009年房地产业的总体发展情况。(20分)要求：概括全面，字数不超过400字。

2．根据材料1显示，我国2009年房地产发展与2008年下半年相比，呈现转好趋势，请根据材料分析其中的原因。(20分)要求：观点明确、分析恰当、条理清楚，300字左右。

3．目前我国房地产业已初步形成了较为完善的市场体系，对促进国民经济持续快速健康发展起到了积极的作用。根据材料10、11，请分析我国房地产业发展所产生的积极影响。(20分)

要求：紧扣材料，有针对性，条理清晰，250字左右。

4．对中国的住宅房地产市场来说，2008年下半年可以说是一个“冬天”。不过就像人大病时才会想到如何调整生活习惯，经济危机下的房地产业也孕育着行业转型的机遇，其中的关键就是国家以及房地产行业如何根据形势调整政策。请根据材料，以经济危机下房地产业发展为话题写一篇议论文。(40分)要求：

(1)从给定资料人手，题目自拟。

(2)观点明确，论述集中，语言流畅。

(3)1000字左右。

参考答案

1．参考要点

第一，房地产开发完成情况。全国完成房地产开发投资持续增长，增幅比上年同期回落；全国房地产开发企业房屋施工面积、房屋竣工面积、住宅竣工面积同比上年同期增长，房屋新开工面积比上年同期下降；全国房地产开发企业完成土地购置面积、完成土地开发面积与上年同期相比下降。
第二，商品房销售情况。全国商品房销售面积与上年同期相比增长，其中，商品住宅、办公楼、商业营业用房销售面积及对应销售额都分别增长。

第三，房地产开发企业资金来源情况。房地产开发企业本年资金来源同比增长，其中，国内贷款增长，利用外资下降。

第四，70个大中城市房屋销售价格指数。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨。与上年同月相比，经济适用房销售价格、商品住宅销售价格均有所上涨。

第五，2009年8月，全国房地产开发景气指数呈现上升趋势。

2．参考要点

2008年下半年房地产业大幅下跌，楼市冷清，根据统计局公布2009年1～8月份全国房地产市场运行情况可以看出，2009年1～8月房地产业“回暖”。其中的原因除了国内、国际经济环境的调整，主要在于国务院根据国内、国外的形势，实行宏观调控，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，同时各地也响应中央的政策作出一系列积极的措施。

坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。同时，积极引导房地产开发企业积极应对市场变化，合理调整价格，促进交易活跃。

3．参考要点

我国房地产得到了长足的发展，对固定资产投资、对国民经济发展、人民的生活以及城市建设和环境的改善都发挥了重要作用。

第一，房地产投资规模不断扩大，占固定资产投资的比重不断增加，直接拉动经济增长。

第二，房地产开发投资通过带动关联产业和住房相关消费而带来的间接贡献。

第三，在城市住宅建设中，房地产业带动了城镇住宅建设的快速发展。

第四，房地产的快速发展，使城镇居民的居住条件和居住环境有了明显改善。

第五，通过旧城和棚户区改造，城市面貌大为改观，为城市的综合开发作出了贡献。

4．参考文章

经济危机下房地产业发展的思考

2008年，一个不平凡的一年。从开发商疯狂拿地、消费者盲目购房到商品房空置高涨、消费者持币观望，仅仅一年时间，楼市便由“热”转“冷”，继而“救市”论大行其道。中国房地产业出路在何方呢?

房地产这个产业是拉动投资、拉动消费、改善民生的一个多种功能的产业，特别在当前现代化进程加快，它无疑是一个重要的产业。房地产特别是住宅，它作为一个商品，有商品的属性，它的价格变动会受到市场供需情况的影响和变化，要保持房地产业平稳健康发展，需要国家、地方、企业、个人消费者共同的努力。

第一，要进一步加大房地产宏观调控的力度，正确运用政府调控和市场机制两个手段，引导房地产投资保持合理规模，促进房地产业持续健康发展。要进一步增强宏观调控的针对性和科学性，对已经出台的调控措施，要狠抓落实，同时，针对新情况新问题及时出台新的调控措施；要增强各项调控政策和措施之间的协调性，使之相互衔接、配套。

第二，落实地方人民政府稳定房地产市场的职责，地方政府尤其要增强政策的执行力和有效性。稳定房地产市场实行由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地区在执行中央统一政策的前提下，可以结合当地实际，进一步采取加大保障性住房建设力度、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展的政策措施。

第三，健全法制，加大对房地产市场的整顿力度，规范市场秩序。要强化房地产市场监管，坚决整治房地产开发、交易、中介服务、物业管理及房屋拆迁中的违法违规行为，维护群众合法权益。严格要求开发商的开发模式和规模，严格控制地方政府的用地自主权，加强土地审批把关，缔造一个公平公正的发展环境。

第四，房地产整个市场的良性发展，还需要构建一个比较完善的多层次的市场体系，比如除了要有期房、现房、二手房，也要有廉租房，多个市场的互动和互补才可能使房地产健康发展。

第五，加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。引导居民看清自己的真实需求，不要盲目攀比，放大自己的住房预期；要引导他们量力而行，立足实际，寻找适合自身的解决住房问题的现实途径。

房地产业作为国民经济支柱产业，对整个国民经济快速健康发展有着极其重要的作用。由于经济危机以及其他不稳定因素的影响，近年来我国房地产市场出现了一些问题，中央以及各地政府高度重视，出台了一系列相关政策措施。在国家社会经济大环境和一系列政策的影响下，只要各地进一步搞好房地产市场引导和调控，坚持落实政策和完善制度，调整住房结构，引导合理消费，一定可以促进房地产业健康平稳发展。

2010年公务员录用考试申论模拟试卷(十三)-公务员

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