2009年土地估价案例与报告模拟试题（十三）

　　多选题：
　　1、商业用地，宜采用（    ）估价
　　A、剩余法
　　B、基准地价系数修正法
　　C、收益还原法
　　D、市场比较法
　　E、成本逼近法
　　标准答案：a，b，c，d
　　解析：商业用地，宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价

　　2、以下属于影响商业用地的区域因素有（    ）
　　A、距商业中心的距离
　　B、商务设施的种类规模与集聚程度
　　C、客流的数量与质量
　　D、社区规模功能与安全保障
　　E、产业管制
　　标准答案：a，b，c
　　解析：商业用地的区域因素：（1）自然因素：区域在城镇中的位置等；（2）社会因素：常住人口及流动人口数量、社会人文环境等；（3）交通状况：街道状况、道路状况与交通便捷程度等；（4）基础设施状况|考试|大|：供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施与公用服务设施状况等；（5）商业繁华程度；距商业中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量等，（6）行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等；（7）环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等

　　3、农用地的价格影响因素主要有（    ）
　　A、自然因素
　　B、社会因素
　　C、特殊因素
　　D、经济因素
　　E、政策因素
　　标准答案：a，b，c
　　解析：农用地主要价格影响因素主要有自然因素、社会因素及特殊因素

　　4、对于已建立农用地基准地价的地区，农用地估价可采用（    ）
　　A、基准地价系数修正法
　　B、基准地块评估法
　　C、市场比较法
　　D、定级指数模型评估法
　　E、收益还原法
　　标准答案：a，b，d
　　解析：对于已建立农用地基准地价的地区，可采用基准地价系数修正法、定级指数模型评估法、基准地块法评估得出宗地农用地质量价格

　　5、下列对教育、科技、卫生、文化、体育用地要点表述不正确的是（    ）
　　A、该类用地的特点是收益很小或无收益
　　B、该类用地土地取得费的确定一般取城镇拆迁安置补助费、利润率、土地增值收益率等参数
　　C、该类用地适宜采用|考试|大|成本逼近法、收益还原法及剩余法评估
　　D、采用收益还原法用的是特设收益
　　E、该类用地的土地取得费一般比工业用地高
　　标准答案：c，d
　　解析：（一）教育、科技、卫生、文化、体育用地特点该类用地的特点是：收益很小或无收益，且所处位置多位于市（县、镇）中心、（二）教育、科技、卫生、文化、体育用地主要价格影响因素参照居住、工业和商业的影响因素，根据实际情况选择确定、（三）教育、科技、卫生、文化、体育用地估价的技术思路该类用地适宜采用成本逼近法、收益还原法（有收益或潜在收益）及|考试|大|基准地价系数修正法评估、（四）教育、科技、卫生、文化、体育用地估价方法选择与应用1、采用成本逼近法评估时，土地取得费的确定一般取城镇拆迁安置补助费，利润率、土地增值收益率等参数，并应比工业用地的相应参数要高2、区域位置较好的，可参照同区域地价水平相近用途（商业、住宅）的基准地价进行估价，考虑年期和用途修正（进行减价修正）；一般参照工业用地基准地价进行评估，不进行年期和用途修正3、采用收益法用的是整体收益

　　判断题：
　　6、教育、科技、卫生、文化、体育用地的利润率比工业低、（    ）
　　标准答案：错误
　　解析：采用成本逼近法评估时，土地取得费的确定一般取城镇拆迁安置补助费，利润率、土地增值收益率等参数，并应比工业用地的相应参数要高