2007年土地估价师《土地估价实务基础》真题（在线测试版）
一、单项选择题（共30题，每题1分，共30分。选错、多选不得分，不倒扣分；每题A、B、C、D四个备选项，其中只有1个符合题意。）
第 1 题 下面是某土地估价师为某评估项目收集到的有关资料的一部分，其中，（ ）不属于一般因素资料的范畴。本文来源:考试大网
A．某城市2006年度建设用地计划储备量600h㎡、经营性建设用地计划供应量200h㎡
B．经地方立法机关批准，某城市即将公布执行《闲置土地处置实施办法》
C．某房产经纪公司2006年2月共完成房地产出租、转让等交易中介业务80宗
D．中央银行近期将人民币1～3年期贷款利率由5.58%调整为5.85%本文来源:考试大网
【正确答案】： C
第 2 题 土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各项中， （ ）属于对土地价格的设定。来源：考试大
A．对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项
B．估价期日
C．估价机构对估价结果有解释权来源：www.examda.com
D．估价结果的法律责任
【正确答案】： B
第 3 题 某评估公司承接某国有煤矿企业改制的评估业务，需评估一风井用地的价格。经实地调查，该风井所处区域有供水管网，但风井未接人供水；风井用电由企业投资自宗地外5km处的变电所接入，并由企业投资修建一条2km长的道路与区域干道相连，无其他设施。据此，在进行土地价格定义时，土地开发程度应设定为（ ）。
A．宗地红线外“一通”(通供水)及宗地内场地平整
B．宗地红线外“二通”(通电、通路)及宗地内场地平整本文来源:考试大网
C．宗地红线外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整
D．宗地红线内外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整
【正确答案】： C
第 4 题 甲企业因进行改制的需要，委托某评估公司对其一宗土地使用权进行了评估，土地用途为工业，评估结果200万元。时隔3个月，在完成改制后，为了与乙公司洽谈土地作价人股问题，甲再次要求评估公司对该宗地地价进行评估，并表明对估价结果的期望值为250万元。以下分析内容正确的是（ ）(以企业改制评估时的估价期日为基期，已知该区域工业用地价格在3个月内的变化幅度为+1.0%)。考试大论坛
A．估价报告仍在有效期内，评估公司可直接修改估价目的，不需重新评估价格
B．评估目的不同，估价结果有一定差异，因此评估公司可以接受甲企业的期望值要求本文来源:考试大网
C．估价对象未变，估价时间相差较近，价格水平变化不大，企业可以直接使用原估价报告
D．如果接受委托，评估公司应该脱离原估价结果重新评估
【正确答案】： D
第 5 题 已出让的国有土地，若变更原出让合同约定提高宗地建筑容积率，应向国家补交土地出让金差价。从土地估价的角度分析，符合（ ）原则。来源：考试大
A．预期收益
B．替代
C．贡献
D．变动
【正确答案】： C
第 6 题 关于土地估价报告的使用，下列做法正确的是（ ）。考试大－全国最大教育类网站(www．Examda。com)
A．估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料
B．估价机构向委托方提出要求：根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方
C．土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方
D．估价机构在土地估价报告中声明：报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或转载报告有关内容 采集者退散
【正确答案】： A
…………
二、多项选择题（共20题，每题2分，共40分。选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选项得0.5分。每题A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有2个符合题意。）
第31题 下面是关于确定土地估价基本事项的有关描述，正确的是（ ）。来源：www.examda.com
A．在考虑抵押估价目的的同时适当考虑股权转让目的
B．在确认土地估价对象时，要遵循委托约定、估价对象实际情况和合法性进行
C．在确定估价基本事项时选择估价方法和估价原则 来源：考试大
D．土地价格条件应包括价格时点、价格种类、土地开发程度、估价目的、土地使用年期等
E．确认估价对象的内容包括确认土地的类型、位置、范围、权利状况、利用状况、宗地条件等
【正确答案】： B, D, E
第 32 题 下面是关于土地估价假设条件的说法，（ ）属于假设条件应说明的范围。
A．估价对象土地使用年期为无限年期，估价时设定为40年 来源：www.examda.com
B．估价对象土地现状用途为发电厂，估价时设定为工业
C．估价对象现状容积率为0.8，估价时设定为1.2
D．估价对象现状为国有划拨土地使用权，估价时设定为国有出让土地使用权
E．估价对象不在基准地价覆盖范围，估价时参照了城市末级地基准地价
【正确答案】： A, B, C, D
第 33 题 下列条件中，（ ）为采用市场比较法评估时选择土地交易案例的基本要求。考试大论坛
A．交易案例的用途与待估土地应相同
B．交易案例的开发程度与待估土地完全一致
C．交易案例一般需为正常交易，如果不是正常交易，应能够修正到正常交易价格
D．交易案例的交易时间不应超过5年
E．交易案例的交易类型与估价目的相符 本文来源:考试大网
【正确答案】： A, C, E
第 34 题 下列资料中，（ ）可以作为确定土地还原利率的依据。
A．借贷利息率
B．存款利息率
C．各行业投资收益率
D．不动产租金资料 采集者退散
E．土地开发及建筑成本资料
【正确答案】： A, C, E
第 35 题 土地估价报告的内部审核应坚持合法性准则，其审核的重点主要有（ ）。
A．以房地产权属证书和有关证件为合法依据审核估价对象产权
B．以土地使用管制、城市规划等为合法依据审核估价对象使用方式的合法性来源：考试大的美女编辑们
C．以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据审核估价对象处分
D．以国家及当地政府有关政策规定为合法依据审核估价对象评估过程
E．以政府颁布的基准地价为评判标准审核估价结果的合理性
【正确答案】： A, B, C, D
…………
三、情景分析题（共2题，有相关10个小题。选错、多选不得分，不倒扣分；每题A、B、C、D四个备选项。其中51-55至少一个符合题意，每小题2分）
根据下列材料，计算并回答 56～60 题。
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某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年10月31日。评估对象位于华南K城市的S湖边，面积为500㎡，是委托方于2000年1(月通过拍卖方式购得的土地，使用期限为50年。目前该地块内有一座900㎡砌体结构的写字楼，建于2002年10月。写字楼现用于出租，每月租金收入3万元。市场调查显示，该类房屋耐用年限为55年，残值率为2%，当时建筑物综合造价为2000元/㎡，目前重置价格为2500元/㎡。该写字楼的利用率为90%。当地同类写字楼出租正常空置率为10%，租金一般为每月50元/㎡(建筑面积)，每年需支付的总费用约80元/㎡(建筑面积)。假定土地还原率和房屋还原率分别为7%和8%。采集者退散
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第 56 题 如果没有其他损失和市场波动的考虑，该写字楼的客观年总收益，根据已知的条件，计算结果为（ ）万元。
A．48．6
B．43：74
C．54 采集者退散
D．36
【正确答案】： B
…………
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