2011年土地估价案例与报告模拟试题5
一、单选题：
1、不属于现场调查的方法（ ）。
A.观察
B.电话调查
C.询问
D.测量
标准答案：B
解析：现场调查的方法主要有：1.观察；2.询问；3.测量；4.核对。
2、估价人员要了解的估价对象的状况，下列属于物质实体状况的有（ ）。
A.土地的面积、形状、地势
B.土地的使用年限
C.建筑物的权属、他项权利
D.土地的性质、权属、来源
标准答案：A
解析：土地实体状况查勘内容包括：土地的位置、四至、面积、形状、地势、临路情况、开发程度、地质水文状况及地上建筑物的面积、结构、平面布置、工程质量、新旧程度、装修情况、设施、设备、楼层、朝向等等。
3、估价人员要了解的估价对象的状况，属于权益状况的有（ ）。
A.土地的位置、四至
B.土地的开发程度、地质水文状况
C.地上建筑物的面积、结构
D.土地的性质、权属、来源
标准答案：D
解析：权益状况包括：土地的性质、权属、来源、土地的使用年限、规划条件、建筑物的权属、他项权利等等。
4、标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（ ）。
A.平均数
B.中位数
C.众数
D.总和
标准答案：C
解析：标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数。
5、评估公共建筑、公共设施用地，一般应首选（ ）。
A.市场比较法
B.收益还原法
C.成本逼近法
D.剩余法
标准答案：C
解析：成本逼近法对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。
6、预期收益原则可以在（ ）中得以运用。
A.成本逼近法
B.市场比较法
C.成本法和剩余法
D.剩余法和收益还原法
标准答案：D
解析：剩余法和收益还原法，都应用了到了总收益。根据了商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。因此，土地的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。
7、下列（ ）情况适合选择路线价估价法。
A.成片开发的土地
B.城市全域
C.市场规范且交易实例较多的区域
D.大面积工业地
标准答案：C
解析：根据路线价估价法要求的第二条，需要较多的交易实例，且土地市场要规范。
二、判断题：
1、估价人员对估价对象的直观认识，即对每个估价对象的状况和周边环境的优劣进行认知。（ ）
标准答案：正确
解析：根据现场调查资料，估价人员对估价对象的直观认识，即对每个估价对象的状况和周边环境的优劣进行认知。
2、现场查勘时，估价师可以不用去细分动产与不动产。（ ）
标准答案：错误
解析：现场查勘时，估价师应仔细分辨动产与不动产，以免把动产混入不动产勘查项目中。
3、估价人员要了解的估价对象的状况，应记录的权益状况的有土地的位置、四至、性质、权属、来源等。（ ）
标准答案：错误
解析：土地的位置、四至，属土地实体状况查勘。
4、成本逼近法一般适用于新开发土地估价，也适用建成区域已开发土地估价。（ ）
标准答案：错误
解析：成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。
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