2011年土地估价案例与报告模拟试题7

　　一、单选题：

　　1、对同一宗地进行评估，一般要求应用估价方法不少于（ ）种。

　　A、一

　　B、二

　　C、三

　　D、四标准

　　答案：B

　　解析：由于土地价值较大，所以要求应用估价方法不少于二种。

　　2、下列因素中（ ）不是影响地价的区域因素。

　　A、繁华程度

　　B、城市规划

　　C、土地使用限制

　　D、容积率

　　答案：D

　　解析：容积率为个别因素，其他为区域因素。

　　3、估价报告的合理性的内涵是（ ）。

　　A、符合法定程序

　　B、严格按照我国现行法律和各种技术规范的要求行事

　　C、严格按照公司规定的估价流程进行评估

　　D、符合客观事实，符合常理

　　答案：D

　　解析：合理性的内涵即评估成果要符合客观事实，符合常理。

　　4、确定估价对象的价格时，如各种方法求得地价相差不超过（ ），则可以选用简单算术平均值作为待估宗地的最终价格。

　　A、30%～35%

　　B、20%～25%

　　C、10%～15%

　　D、5%以下

　　答案：B

　　解析：如两种方法求得地价相差幅度不大（一般不超过20—25%），可采用简单算术平均值作为待估宗地最终结果。

　　二、多选题：

　　5、土地估价报告的评价主要对报告的（ ）进行审核。

　　A、评价报告的内容是否全面

　　B、描述是否简洁准确

　　C、原则及方法的选择是否正确

　　D、计算是否准确、方法的运用是否准确

　　E、格式是否规范、是否逻辑清晰

　　答案：A，B，C，D

　　解析：土地估价报告的评价主要对报告的各部分进行审核，评价报告的内容是否全面、描述是否简洁准确、原则及方法的选择是否正确、计算是否准确、方法的运用是否准确、格式是否规范、是否逻辑清晰、技术含量的高低等，最终评定整份报告的优劣。

　　6、估价报告的合法性的内涵是指（ ）。

　　A、严格按照我国现行法律和各种技术规范的要求行事

　　B、主体认定事实清楚

　　C、符合法定程序

　　D、证据确凿充分

　　E、估价过程符合公司规定程序

　　答案：A，B，C，D

　　解析：合法性内涵要求评估人员在进行项目评估时，必须严格按照我国现行法律法规和各种技术规范的要求行事，主体认定事实清楚，证据确凿充分，符合法定程序。

　　7、下列不同估价方法适用目的的说法正确的是（ ）

　　A、商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法。

　　B、居住用地宜选用市场比较法、成本逼近法、收益还原法。

　　C、估价方法的应用应根据估价对象和估价目的，选用两种以上（不含两种）进行估价。

　　D、工业用地宜选用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法，在特殊情况下，也可采用收益还原法。

　　E、评估新开发完成的居住用地最适宜的评估方法是成本逼近法、剩余法。

　　答案：A，D

　　解析：居住用地宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法、基准地价系数修正法，对新开发完成的居住用地可以使用成本逼近法；工业用地宜选用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法，在特殊情况下，也可采用收益还原法；商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和和基准地价系数修正法；综合用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法。估价方法的应用应根据估价对象和估价目的，选用两种以上（含两种）进行估价。

　　8、下列运用市场比较法应注意的事项，正确的是（ ）

　　A、住宅用地对公共交通便捷度的要求比工业用地要低。

　　B、商业用地最重要的修正因素是商服业的繁华程度。

　　C、工业用地道路通达度对地价影响程度大，公交便捷度对其地价的影响程度相对较小。

　　D、在确定修正幅度时，不同用途的地价影响因素、影响程度相同。

　　E、因素修正幅度要与基准地价评估报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近。

　　答案：B， C

　　解析：（1）因素指数幅度要与当地公布或采用的基准价报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近，且修正幅度应参考基准地价计算宗地地价的因素修正系数表中的幅度。

　　（2）指标量化要科学合理。在确定修正幅度时，不同用途，其地价影响因素、影响程度不同。如住宅用地，对公共交通便捷度的要求较高，修正幅度可定高些；道路通达度对住宅用地有影响，但影响程度不如交通便捷度大，即其权重相对较小，修正幅度可定低一些。工业用地道路通达度的对地价影响程度大，公共交通便捷度对其地价的影响程度相对较小。应充分考虑。

　　9、收益还原法主要技术参数确定中应注意（ ）

　　A、收益的确定不是客观收益，而采用的实际收益。

　　B、利息需要计人总费用。

　　C、企业经营生产过程中的副产品销售收益应计人收益。

　　D先确定费用的构成，再考虑收益方式。

　　E收益应该是长期可固定取得的收益和安全可靠的收益。

　　答案：C

　　解析：（1）要具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件，容易出现的问题有：A、收益的确定不是采用客观收益，而是采用实际收益；B、收益不是长期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益；C、未明确收益内涵、取得收益的方式；D、忽略了其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等；E、未考虑房屋的闲置（即空房损失等）。

　　（2）总费用中涉及到的项目和条项标准，要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准，容易出现的问题有：A、未考虑收益的方式，盲目地确定费用；B、确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准；C、将利息计入总费用中。

　　（3）说明纯收益的测算依据和方法。

　　（4）明确说明还原利率（土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率）的确定方法、依据和具体标准。

　　（5）明确说明土地使用年限、收益还原公式选取和收益价格确定；

　　三、判断题：

　　10、成本逼近法一般适用于新开发土地估价，也适用建成区域已开发土地估价。（ ）

　　答案：错误

　　解析：成本逼近法一般适用于新开发土地估价，并不适用建成区域已开发土地估价。

　　11、招标、拍卖地价一定比协议地价低。（ ）

　　答案：错误

　　解析：招标、拍卖地价一般比协议地价高。

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