单项选择题（1-10）：2012年土地估价实务基础考前练习及
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- 第8页：答案一部分
- 第9页：答案二部分
- 第10页：答案三部分
- 第11页：答案四部分
- 第12页：答案五部分
一、单项选择题(30题，题号1～30，共15分。每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题0．5分，选错不得分，不倒扣分)
1．因为土地具有（ ）优势，决定了土地使用者为取得土地使用权或所有权而愿意支付的基本地价数额。
A．价值
B．使用价值
C．区位
D．成本
2．道路功能与宽度属于城镇土地定级的（ ）因素。
A．繁华度
B．城镇基础设施
C．交通通达度
D．城镇规划
3．某评估公司承接某国有煤矿企业改制的评估业务，需评估一风井用地的价格。经实地调查，该风井所处区域有供水管网，但风井未接入供水；风井用电由企业投资自宗地外5km处的变电所接人,并由企业投资修建一条2km长的道路与区域干道相连，无其他设施。据此，在进行土地价格定义时，土地开发程度应设定为（ ）。
A．宗地红线外“一通”(通供水)及宗地内场地平整
B．宗地红线外“二通”(通电、通路)及宗地内场地平整
C．宗地红线外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整
D．宗地红线内外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整
4．对有关因素因子指标进行标准化处理，并结合相应权重（ ），以初步划定城镇等别。
A．开展城镇土地分等准备工作
B．计算分等对象的综合分值
C．资料整理及定量化
D．验证、调整分等初步结果
5．某级功能的功能分可按商业服务职能种类、商业服务专业化程度、规模等计算，多采用（ ）中心功能扣除法。
A．高级
B．次级
C．中级
D．低级
6．甲企业因改制的需要，委托某评估公司对其一宗土地使用权进行了评估，土地用途为工业，评估结果200万元。时隔3个月，在完成改制后，为了与乙公司洽谈土地作价人股问题，甲再次要求评估公司对该宗地地价进行评估，并表明对估价结果的期望值为250万元。以下分析内容正确的是（ ）(以企业改制评估时的估价期日为基期，已知该区域工业用地价格在3个月内的变化幅度为+1．0%)。
A．估价报告仍在有效期内，评估公司可直接修改估价目的，不需重新评估价格
B．评估目的不同，估价结果有一定差异，因此评估公司可以接受甲企业的期望值要求
C．估价对象未变，估价时间相差较近，价格水平变化不大，企业可以直接使用原估价报告
D．如果接受委托，评估公司应该脱离原估价结果重新评估
7．在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为-3．0%～4．0%，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。对于修正系数的确定，下列做法不恰当的是（ ）。
A．两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致
B．根据比较实例宗地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为-4．0%～8．0%
C．不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可根据具体隋况确定
D．同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为-3．0%～4．0%
8．不考虑交通等基础设施的影响时，衡量基础设施完善度是从三方面进行的，其中不包括（ ）。
A．设施类型是否齐备
B．设施水平
C．使用的保证率
D．人均使用率
9．计算土地经济系数不包括（ ）。
A．计算“产量一成本”指数
B．确定指定作物的最高产量一成本指数
C．计算样点指定作物土地经济系数
D．计算等值区土地经济系数
10．定级因素凶子指标的量化方法为采用最大最小值或均值度法的是（ ）因素。
A．面状
B．线状
C．点状
D．有交叉影响的
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11．评估商业用地和工业用地价格，区域因素的选择主要差异是（ ）。
A．商业用地商业繁华程度、工业用地工业区域成熟度
B．商业用地区域在城镇中的位置、工业用地基础设施状况
C．商业用地商业繁华程度、工业用地基础设施状况
D．商业用地区域在城镇中的位置、工业用地工业区域成熟度
12．在工业企业或其他企业占主要成分的城市，评估的路线往往以（ ）为主。
A．租金剥离法
B．层次分析法
C．总分频率法
D．级差收益测算法
13．政府制定地价政策、宏观调控土地市场的依据是（ ）。
A．基准地价
B．标定地价
C．出让底价
D．市场交易价
14．土地等和级的调整和最终定案宜用（ ）。
A．定量计算
B．定性分析
C．定量分析
D．定性与定量相结合
15．现场勘察时，估价师调查到工艺品加工企业甲已登记发证的出让工业用地建设情况如下。临街建有一栋7层综合楼，其中地上2层出租给某百货公司做超市，3、4层为甲自用办公用房，综合楼后有3栋单层生产车问为甲自用。在进行土地估价时，估价师就该宗地土地用途确定所做的下列分析中正确的是（ ）。
A．遵循客观性原则，以实际用途为准设定为商业、工业用途评估
B．若企业已就土地出租经营行为向国土部门缴纳了土地收益金，则可设定为商业、工业用途评估
C．在没有得到合法批准的情况下，应按原土地登记用途进行评估
D．若企业已就土地出租经营行为分别向规划和国土部门补缴了罚款，则可设定为商业、工业用途评估
16．土地分等反映的是不同区域层次内（ ）的差异。
A．土地效益
B．土地收益
C．土地质量
D．土地生产力
17．由于政府是最大的地产主，（ ）为建立公平的土地市场、防止腐败起到了积极作用。
A．基准地价
B．标定地价
C．出让底价
D．成交地价
18．下列属于影响地价的因素的是（ ）。
A．股份制改组
B．清产核资
C．容积率
D．抵押和拍卖
19．下列城镇土地定级因素分值计算原则表述中，错误的是（ ）。
A．作用分值与土地的优劣成正相关或负相关
B．作用分值只与因素指标的显著作用区间相适应
C．分值体系采用o～100分的封闭区间
D．因素分值的确定要建立在因素与土地效益相关研究的基础上
20．下列关于因素成对比较法确定土地定级因素权重的说法，错误的是（ ）。
A．因素两两之间均要进行比较
B．为使结果更准确，可结合德尔菲测定法
C．某一待评因素权重有可能是零
D．可在因素集合中设置一虚拟因素
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21．下列关于路线价估价法的说法，错误的是（ ）。
A．路线价估价法适用于市街地，主要用于商业繁荣区域土地价格的评估
B．路线价估价法需要较多的交易实例，且对土地市场的规范性有一定要求
C．路线价估价法评估多宗土地的价格需要很长一段时间
D．路线价估价法的精度与路线价及其修正体系密切相关
22．在城镇土地定级中，对于住宅用地，公交便捷度作为分衰减属于（ ）形式。
A．线状因素线性衰减
B．线状因素非线性衰减
C．非线状因素线性衰减
D．非线状因素非线性衰减
23．在城镇基准地价评估过程中，下列关于基准地价内涵界定的说法中正确的是（ ）。
A．考虑到基准地价是区域平均价格，基准地价内涵中的土地开发程度必须设定为全市平均开发程度
B．考虑到基准地价是区域平均价格，在评估时应综合考虑区域内不同用途价格的平均水平
C．基准地价的平均容积率可以按级别确定，也可以全市统一确定
D．考虑到基准地价是区域平均价格，土地开发程度应根据宗地红线内外的基础设施状况设定
24．下列关于名义利率与实际利率关系的说法错误的是（ ）。
A．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
B．名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大
C．当每年计息周期数m>1时，名义利率r与实际利率i的关系为i＝ -1
D．当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等
25．通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为（ ）。
A．时值
B．点值
C．现值
D．未来值
26．连续年金是按照（ ）来划分的。
A．年金的支付时间和支付金额是否确定
B．年金的支付期限长短
C．年金的支付周期不同
D．年金开始支付的时间不同
27．营销分析对目标市场的（ ），是以项目所需的某种类型不动产市场的组合以及对细分后各子市场需求空间的比较为基础。
A．定位与规划
B．研究与规划
C．定位与选择
D．定位与研究
28．全国社会经济统计指标中的动态指标，不包括（ ）。
A．固定资产投资
B．价格指数
C．通货膨胀率
D．进出口总额
29．在进行路线价评估过程中，估价师调查收集了若干临街商业宗地的租赁收益资料，在经过样点地价测算后统计得到下表数据，则对该表所做的分析正确的是（ ）。
A．表中数据可直接用于计算平均深度百分率
B．由该表编制的路线价深度修正系数符合霍夫曼法则
C．以1m为级距，则2～3m级距内的地价为7～8m级距内地价的l．230倍
D．由该表编制的路线价深度修正系数符合苏慕斯法则
30．建筑设计的主要内容不包括（ ）设计。
A．建筑平面
B．建设系统
C．建设剖面
D．建筑体形和立面
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二、多项选择题(20题，题号31～50，共30分。每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有2个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题1．5分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分；少选但均为正确选项的每项得0．35分)
31．土地估价方法中的基本估价法有（ ）。
A．收益还原法
B．市场比较法
C．剩余法
D．路线价估价法
E．综合估价法
32．下列条件中，（ ）为采用市场比较法评估时选择土地交易案例的基本要求。
A．交易案例的用途与待估土地应相同
B．交易案例的开发程度与待估土地完全一致
C．交易案例一般需为正常交易，如果不是正常交易，应能够修正到正常交易价格
D．交易案例的交易时间不应超过5年
E．交易案例的交易类型与估价目的相符
33．下列属于城镇土地等级的因素因子权重确定的方法的有（ ）。
A．因素成对比较法
B．德尔菲测定法
C．总分频率曲线法
D．AHP法
E．数理统计法
34．城镇土地分等中的区域经济发展水平因素包括（ ）。
A．财政状况
B．商业活动
C．外资活动
D．金融状况
E．固定资产投资状况
35．影响土地价格因素中的行政因素有（ ）。
A．土地制度
B．城市化进程
C．住房制度
D．地价政策
E．城市规划
36．城镇集聚规模资料的收集与调查的资料包括（ ）。
A．城镇人Kl密度
B．城镇全年二、三产业增加值
C．城镇全年工业销售收入
D．城镇全年建设固定资产投资额
E．城镇全年全部从业人员数
37．土地估价报告的内部审核应坚持合法性准则，其审核的重点主要有（ ）。
A．以房地产权属证书和有关证件为合法依据审核估价对象产权
B．以土地使用管制、城市规划等为合法依据审核估价对象使用方式的合法性
C．以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据审核估价对象处分
D．以国家及当地政府有关政策规定为合法依据审核估价对象评估过程
E．以政府颁布的基准地价为评判标准审核估价结果的合理性
38．计算农用地利用等指数的方法有（ ）。
A．按指定作物土地利用系数计算
B．按综合土地利用系数计算
C．按指定作物土地经济系数计算
D．按综合土地经济系数计算
E．按样点土地利用系数计算
39．企业经营活动中利用土地的效益资料用于基准地价评估的有（ ）土地利用效益资料。
A．事业单位
B．工业企业
C．商业企业
D．仓储企业
E．企业兼并
40．用因素法计算定级指数的方法有（ ）。
A．连乘修正法
B．加权求和法
C．最值均衡法
D．几何平均法
E．限制系数法
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41．遵循合法原则，要求土地估价应以估价对象（ ）为前提估价。
A．合法产权
B．合法使用
C．合法处分
D．合法交易
E．最佳使用
42．下列应作为土地估价委托合同约定条款的有（ ）。
A．本项评估是为甲方以土地使用权作价人股提供价格参考
B．经双方协商，本项土地估价的基准日确定为2007年8月1日
C．本项目评估设定土地用途为商业、住宅综合，土地使用年限为50年
D．甲方拥有乙方提交土地估价报告的使用权，但报告结论、内容解释权归乙方
E．乙方评估价格水平应满足甲方的意愿
43．土地分等定级是在特定目的下对土地的（ ）属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。
A．自然
B．人文
C．经济
D．社会
E．政治
44．对用于仓储加工区的某宗地内办公楼、食堂和职工活动室用地，以下土地估价技术处理方式不正确的有（ ）。
A．将该部分用地分割出来，按办公用途单独进行评估
B．该部分用地为工业配套设施用地，按工业用途进行评估
C．将该部分用地分割出来，按其他商服用地进行评估
D．按委托估价方的要求进行用途设定和评估
E．将该部分用地分割出来，按住宅用途进行评估
45．影响不动产价格的行政因素包括（ ）。
A．土地制度
B．住房制度
C．城市规划
D．城市化进程
E．土地利用规划
46．影响不动产价格的社会因素主要有（ ）。
A．政治安定状况
B．社会治安状况
C．经济发展状况
D．不动产投机
E．城市化进程
47．定性分析的主要方法有（ ）。
A．政策研究
B．法律研究
C．德尔菲法
D．相关性分析
E．聚类分析
48．定量研究的缺点有（ ）。
A．成本高
B．周期长
C．太抽象
D．数学方法具有失灵的可能
E．得到的结果不客观
49．用于基准地价评估的房地交易、出租中包含的地价资料包括（ ）。
A．土地使用权出租资料
B．房屋出租资料
C．以地换房资料
D．企业兼并资料
E．房屋转让资料
50．在我国，政府可通过（ ）等措施，促使不动产价格提高。
A．控制土地供应量
B．提高土地出让价格
C．房地产开发经营的税费
D．调整产业政策
E．降低房地产税收
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三、情景分析题(2题，内含10小题，题号51～60，共l0分。每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有1个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每小题1分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分；少选但均为正确选项的每项得0．25分)
(一)某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地机构对涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0．6。根据以上资料，回答51～55小题的问题。
51．A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估。市场比较法的评估结果为1320元/㎡，收益还原法的评估结果为970元/㎡，可以确定最终评估结果的方法有（ ）。
A．加权平均法
B．直接取市场比较法的评估结果
C．直接取收益还原法的评估结果
D．简单算术平均法
52．B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征收农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集作为评估依据的资料和标准包括（ ）。
A．国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件
B．征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地管理费等
C．土地出让金或土地增值收益资料
D．市场或行业平均利润率或投资回报率
53．B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征收农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。以下运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格的步骤，排序正确的是（ ）
①计算利息；②确定土地开发费；③计算土地增值收益；④计算土地开发利润；⑤计算有限年期土地使用权价格；⑥计算土地取得费。
A．②⑥①③④⑤
B．⑥②①④③⑤
C．⑥②④③⑤④
D．②⑥①④③⑤
54．根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股价有限公司使用；对B宗地采取以国家作价人股的方式投入到股份有限公司。以下从产权关系和经济关系上说明A宗地的处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊，正确的有（ ）。
A．对国家而言，以出让金作价折为国家股，和企业共同承担经营风险，国家不能一次性收取土地利益
B．对国家而言，国家作为土地所有者，可以一次性收取土地收益，风险较小，但不能得到出让后的土地增值部分
C．对企业而言，可以取得完整的土地使用权，获得较稳定的租金收入，但需一次性支付数额较大的出让金
D．对股份公司而言，不能获得完整的土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金，只需每年支付租金
55．股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地规划为商业用途，平均容积率为1．5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。如对该宗地重新进行评估，可选用的评估方法，包括（ ）。
A．路线价法
B．市场比较法
C．成本逼近法
D．收益还原法
(二)M公司于2007年1月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15000㎡，占用土地面积为l2480㎡，该写字楼除l0000㎡自用外，其余部分用于出租。2009年11月1日，M公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。
经调查，该写字楼所占土地为2005年11月1日取得使用权的国有出让土地，出让年期为50年，写字楼于2006年11月1日建成，当时建筑造价为2300元/㎡(建筑面积)，房屋耐用年限为60年，残值率为2%。该写字楼现时出租部分的月租金为60元/㎡(建筑面积)，比市场同类物业平均月租金低5元，市场平均空置率为l0%，出租经营过程中的营业税为年租金的5%，维修费为重置价的2%，管理费为年租金的3%(以实有建筑面积计算，不考虑空置)，年保险费为重置价的0．2%，房产税为原造价70%的l．2%。目前该类物业的建筑造价为2500元/㎡，房屋还原利率及土地还原利率分别为8%和6%。根据以上资料，回答56～60小题的问题。
56．根据上述资料测算的该土地于2009年11月1日的单位面积地价为（ ）元/㎡。
A．7694
B．6165
C．6334
D．5986
57．求取土地收益及确定（ ）是收益还原法的关键。
A．土地还原率
B．土地租金
C．经营费用
D．投资利率
58．收益还原法估价时，考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与（ ）费用。
A．建筑
B．评估
C．设计
D．资本
59．建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，其注重的是建筑物（ ）。
A．原始价值的回收
B．价值的减价修正
C．折余价值的差额
D．原始价值的摊销
60．计算建筑物折旧额时，按使用建筑物而产生的磨灭或破损以及风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的损坏来计算折旧，称为（ ）折旧。
A．经济
B．成新
C．物理
D．功能
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四、计算题(2题，共45分，其中第一题25分，第二题20分。答案要求：分别列出解题思路、基本方法、分步计算公式、代人数据计算式、计算结果及单位；计算中间结果均保留两位小数，单价为元/㎡，总价为元；计算最终结果均保留整数，单价为元/㎡，总价为万元。评分说明：分项分步记分；计算式(包括代人数据计算式)和计算结果分别计分；只有计算结果的不得分)
（一）某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权，宗地条件如下：宗地面积为4500㎡，用途为商住综合楼，出让年限为50年，规划限制条件和设计方案为：总建筑面积为15600㎡，其中地下两层，地下2层1000㎡为设备层；地下1层1000m2为停车场，设有汽车位60个。地上1～4层为商场，面积为4000m2，5～16层为住宅，面积为9600㎡，地上尚有车位50个。根据当地规定，交足40%地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。
又根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为5000元/㎡，销售税费为售价的9%；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元/㎡，可出租面积占总建筑面积的70%，每个汽车位租金为地下480元/月，地上400元/月，有关税费及经营管理费按租金的30%计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分为2500元/㎡，住宅为2000元/㎡，地上车位平均为500元/个，专业费为建安综合成本的3%，假设资金投入方式为第一年60%，第二年40%。目前贷款年利率为8%，投资回报率为20%，土地还原利率为7．5%，商场的房地产综合还原率为7%，建筑物还原利率为8．5%。
试计算该开发公司开工时应交纳的地价款。
(二)某土地估价机构接受委托，对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估该宗地面积为100亩，红线内外均已达到“五通一平”开发程度，征收前的地类为水田和旱地。估价师在讲行现场勘察和市场调查后，得到了4个交易宴例(宗地A、B、C、D)。整理后见下表。
此外，估价师还获取了以下资料和信息：
(1)根据对当地土地交易历史数据的统计分析结果，从2003年5月至2006年12月，工业用地价格指数每月平均上涨0．5个百分点。
(2)如果与拍卖交易方式相比，招标和协议方式成交价格分别低3%和5%。
(3)以待估宗地距区域中心距离为基准，其他宗地距区域中心距离每增加(或减少)1km，价格对比指数减少(或增加)2%。
(4)以待估宗地距火车货运站距离为基准，其他宗地距火车货运站距离每增加(或减少)1km，价格对比指数减少(或增加)1%。
(5)以宗地外达到“五通”的开发费用为基准，每增加(或减少)“一通”，价格对比指数增加(或减少)2%。
(6)假定产业集聚度分为低、较低、～般、较高、高五个等级，以待估宗地为基准，其他宗地产业集聚度每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)1%。
(7)假定环境优劣度分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染五个等级，以待估宗地为基准，其他宗地环境优劣度每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)2%。
(8)宗地面积对土地价格的影响程度不显著，可忽略。
(9)假定宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估价宗地为基准，其他宗地每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)2%。
(10)以待估宗地为基准，其他宗地容积率与其相比每增加(或减少)0．1，其价格对比指数增加(或减少)0．5%。
(11)该地区周边近3年农作物的年平均亩产值为2000元。根据当地的规定，土地征收时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高标准，无论有无，青苗及地上物补偿费一律按当地农作物一年的产值计算。
(12)征地过程中发生的相关税费包括：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/m2征收；征地开垦费，按l0元/㎡计收。
(13)该区域土地开发程度达到“五通一平”时，其开发费用平均为150元/㎡；假定土地开发周期为2年，开发费在开发周期内均匀投入，投资回报率为l5%，根据无限年期市场价格与成本价格差额测算得到土地增值收益率为30%，年贷款利息率为6．57%，土地还原利率为6%。
请根据上述资料和素材完成如下任务：
(1)假定待估宗地各个因素的价格对比基准指数为100，将上述交易实例与待估宗地进行比较，补充完成如下“因素条件价格对比指数表”。
（2）根据上述资料以及完成的“因素条件价格对比指数表”中的有关信息，选用两种方法分别计算并确定待估宗地单价(提示：如果采用市场比较法，区域因素和个别因素的各因子采用连乘方式，比准价格的确定采用简单算术平均法；估价最后结果确定时，两种方法的结果权重均取0．5)
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