单项选择题(1-10)：2012年土地估价实务基础考前练习及
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1．土地是一种能带来恒久收益的资产，其价格的本质是（ ）价格。
A．使用
B．租赁
C．抵押
D．收益
2．不属于影响土地价格的行政因素的是（ ）。
A．土地制度
B．住房制度
C．城市规划
D．城市化进程
3．不属于土地价格与一般物价相比的自身特点的是（ ）。
A．市场结构不同
B．折旧现象不同
C．地价上升速度呈缓慢趋势
D．地价主要由地产需求决定
4．用地潜力属于城镇土地等级的（ ）因素。
A．城镇规划
B．自然条件
C．城镇基础设施
D．环境质量
5．以下不属于土地分等定级一般遵循的原则是（ ）。
A．综合分析原则
B．地域分异原则
C．最有效使用原则
D．土地收益差异原则
6．收集与调查的资料包括区域年末耕地总面积、区域人口密度等，用于反映区域对城镇未来用地的供应潜力是指（ ）资料的收集与调整。
A．城镇土地供应潜力
B．城镇区位
C．分等基本
D．区域土地供应潜力
7．下列不属于城镇土地等级调整与确定的原则是（ ）原则。
A．城镇规模和职能调控
B．行政建制协调
C．城镇规模调控
D．近邻平衡
8．在我国，城市（ ）往往反映城市在相应区域内的集聚能力。
A．人口密度
B．人口规模
C．住房密度
D．住房规模
9．土地登记面积与出让合同上的面积不一致时，以（ ）面积为准。
A．土地证上登记
B．出让合同上的
C．实际测量
D．委托方确定的
10．下列不属于农用地分等定级原则的是（ ）原则。
A．综合分析
B．分层控制
C．主导因素
D．土地收益一致
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11．根据当地实际情况，选择（ ）计算农用地自然质量分。
A．因素法或主成分分析法
B．因素法或样地法
C．样地法或层次分析法
D．主成分分析法或层次分析法
12．基准地价评估应按照同一市场供需圈内，土地（ ）相同、等级一致的土地应具有同样的市场价格的原理进行。
A．价值
B．使用价值
C．成本
D．潜力
13．土地使用证上登记用途为工业，实际用途为对外营业的招待所，房产证登记用途为宾馆，目前所在区域的城市规划用途为商服、办公，如为补办出让评估该宗地价格，应设定用途为（ ）。
A．工业
B．商服
C．办公
D．宾馆
14．在对城镇土地的质量评估中，以下属于微观区位条件的是（ ）。
A．城市集聚程度
B．城市区域位置
C．城市网络地位
D．城市环境条件
15．土地分等定级是依据土地（ ）的优劣，评定出土地等级。
A．使用价值
B．价值
C．质量
D．收益
16．根据国土资源部《关于发布实施(全国工业用地出让最低价标准)的通知》规定，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得（ ）所在地土地等别相对应的最低价标准。
A．高于
B．低于
C．等于
D．低于或等于
17．土地估价实务中，以下确定估价假设和限制条件的做法不正确的是（ ）。
A．待估价商业宗地现状容积率为0．8，评估时按基准地价对应容积率标准设定为2.0
B．委托估价方未能提供待估价宗地国有土地使用权证，仅能提供建设用地批准文件，估价时按批准文件的规定设定用途
C．委托估价方提供的国有土地使用证记载面积与宗地图面积相差0．5㎡，估价时以土地使用证所载面积为准
D．估价对象为划拨土地，估价时土地使用年限按法定最高使用年限设定
18．将土地单价(或平面地价)调整、分摊到各楼层的比率，称为（ ）。
A．地价分摊率
B．地价分配率
C．地价平均率
D．地价调整率
19．从时间价值的角度看，（ ）是购买者对这种商品在未来一定时间内期望收益的折现。
A．货币
B．价格
C．价值
D．使用价值
20．下列不属于价值构成要素的是（ ）。
A．成本
B．费用
C．课税
D．税金
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21．下列属于决定不动产供给的因素是（ ）。
A．人口数量
B．价格
C．收入水平
D．消费结构
22．土地合法使用，应以（ ）、土地用途管制等为依据。
A．不动产权属证书
B．城市规划
C．土地使用权出让合同
D．行政法规。
23．在进行城镇定级时，某城镇商服中心分为三级，市级中心的规模指数为100，区级中心的规模指数为50，小区级中心规模指数为20，市级中心、区级中心及小区级中心的功能分别为（ ）。
A．100、50、20
B．50、30、20
C．100、30、20
D．59、29、12
24．最高最佳使用原则的许可范围不包括（ ）。
A．法律
B．行政法规
C．土地用途管制
D．城市规划
25．在土地估价的原则中，（ ）原则要求不动产估价结果不得明显偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。
A．平等
B．均价
C．分配
D．替代
26．由于不动产的（ ），使得完全相同的不动产几乎没有，但是在同一市场上具有相近效用的不动产，其价格也应相近。
A．不可替代性
B．不同性
C．均衡性
D．独一无二性
27．用来体现经济变量与时间的变化关系的经济数学的内容为（ ）。
A．几何代数
B．线性代数
C．多元微分方法
D．采用微分方程或差分方程
28．地方房地产统计指标中的开发量不包括（ ）面积。
A．商品房施工
B．新开工
C．开发投资
D．竣工
29．衡量因素的不同水平(不同总体)下各样本数据的误差，称为（ ）误差。
A．组内
B．随机
C．组间
D．系统
30．根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和国土资源部《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》(国土资发[20051144号)等规定，要制订征地“区片综合地价，征地补偿做到同地同价”，这里的“同地同价”是指（ ）。
A．同一个农民集体都采用同一个征地区片价
B．同一区片内不同项目征地都采用同一标准进行补偿
C．同一个征地项目都采用同一标准补偿
D．同一区片内的征地价格与区片内的国有土地价格一致
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二、多项选择(20题，题号31～50，共30分。每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有2个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题1．5分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分；少选但均为正确选项的每项得0．35分)
31．影响地价的环境质量主要包括（ ）环境。
A．人文
B．社会
C．自然
D．城市
E．经济
32．评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括（ ）。
A．交易底价
B．基准地价
C．课税价格
D．公告(示)地价
E．申报地价
33．可以作为确定土地还原利率的依据有（ ）。
A．借贷利息率
B．存款利息率
C．各行业投资收益率
D．不动产租金资料
E．土地开发及建筑成本资料
34．土地分等定级因素是指对土地质量、级别有重大影响，并能体现土地区位差异的（ ）条件。
A．经济
B．政治
C．社会
D．人文
E．自然
35．城镇土地分等中的城镇基础设施因素包含（ ）状况。
A．道路
B．排气
C．供水
D．排水
E．供气
36．与土地质量呈正相关关系的因子有（ ）。
A．交通区位
B．城镇对外辐射能力
C．城镇交通条件指数
D．区域农业人口人均耕地
E．供、排水状况
37．下列属于农用地定级的方法步骤有（ ）。
A．评分法
B．定级因素及权重确定
C．计算定级因素因子分值
D．样地法
E．修正法
38．在土地价格评估过程中，如果遇到（ ）等交易情况，需要进行交易情况修正。
A．通过房地产中介公司进行正常市场交易
B．母公司将土地作价转让给子公司
C．外籍华人购买先辈曾居住过的房屋
D．公司将单位职工宿舍作价出售给职工
E．经济适用房交易
39．城镇土地的主要功能包括（ ）
A．土地承载能力
B．城市集聚
C提供活动场所
D．社区服务
E．提供社会增值
40．评估基准地价需要用模型进行的，应根据（ ），从众多模型中选择适合当地城镇特点的模型，评估基准地价。
A．土地等级
B．土地收益
C．地价的相关关系
D．各地的土地市场条件
E．土地制度
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41．用于基准地价评估的能直接反映出地租、地价的资料包括（ ）资料。
A．土地使用权收购价格
B．土地使用权转让价格
C．土地使用权出租价格
D．土地使用权抵押价格
E．土地征用、拆迁过程中涉及的各种费用
42．标定地价评估方法与一般宗地估价方法相同，可采用（ ）进行估价。
A．基准地价修正法
B．基准地价样地法
C．主成分分析法
D．一般估价方法
E．综合分析法
43．土地等级是在城镇内部，通过（ ）等分析，揭示城镇内部各具体地块的收益差异，从而得出在城镇内部的排序。
A．投资于土地的资本
B．自然条件
C．经济活动程度
D．经济活动频率
E．土地的增值性
44．市场中通过商品价格变化及供求变化的内在（ ）关系，实现对资源的优化配置，达到对市场进行调控的目的，并成为市场经济的重要运行规律。
A．互成正比例
B．互成反比例
C．相互配合
D．相互联系
E．相互制约
45．估价资料收集过程中，可以作为确定待估宗地最佳开发利用方式依据的有（ ）。 A．建设用地规划许可证
B．控制性详细规划
C．平面图
D．规划设计条件通知书
E．房地产市场供求关系及走向分析
46．按照年金开始支付的时间不同，年金可划分为（ ）年金。
A．即期
B．连续
C．延续
D．延期
E．永续
47．关于我国的城镇基准地价，下列说法中正确的有（ ）。
A．由政府负责制定并公布执行，与路线价、标定地价等同属于公示地价范畴
B．基准地价评估属于注册土地评估机构的执业业务范围，可由机构根据需要自行组织测算
C．基准地价是政府向公众提供区域性土地价格信息，并发挥地价对社会经济的宏观调控作用的工具
D．基准地价可以根据市场状况即时变更
E．基准地价要体现政府出让土地的优惠政策
48．可行性研究的目的是使决策（ ），提高决策的可靠性，并为项目的实施和控制提供依据和参考。
A．科学化
B．客观化
C．具体化
D．可行化
E．程序化
49．全国社会经济统计指标的水平指标包括（ ）。
A．职工平均工资
B．人均居住面积
C．人均住房指数
D．人口密度
E．家庭规模
50．基准地价评估是根据已有的（ ）资料，综合评估各级别、区域分用途的平均价格，所收集的资料真实性和准确性直接影响基准地价评估结果。
A．地价
B．地租
C．土地等级
D．土地质量
E．土地收益
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三、情景分析题(2题，内含10小题，题号51 ～60，共10分。每小题有 A 、B、C、D 四个备选项，其中至少有1个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每小题1分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分；少选但均为正确选项的每项得0．25 分)
(一)某工业集团拟将其下属的A 企业进行股份制改造,A企业占用的国有划拨土地使用权共1000000㎡，所在区域的工业用地基准价为350元/㎡。根据股改要求，土地将采用国家作价入股方式进行处置，由于受总体股本额限制，该集团要求投入的土地资产不超过亿元。根据以上资料，回答51～55小题的问题。
51．要使总估价额不超过亿元，可使用的方法有（ ）。
A．缩小入股土地的面积
B．缩短入股土地的年期
C．降低土地的单价
D．限制入股土地的权利
52．基准地价系数修正法评估的宗地价格是（ ）。
A．比准价格
B．剩余价格
C．交易底价
D．成本累加价格
53．基准地价系数修正法评估宗地地价的最基本条件包括（ ）。
A．土地上有建筑物
B．有基准地价
C．已有宗地价格修正系数表
D．具有足够数量的标准宗地地价样本
54．基准地价评估时的土地用途以（ ）用途为主。
A．现实
B．住宅
C．商业
D．规划
55．地价管理的主要作用在于（ ）。
A．防止地价暴涨和土地投机
B．促进土地合理利用，防止国有土地收益流失
C．规范交易行为，健全地产市场
D．规范估价方法，提高地价水平
(二)企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万㎡综合大楼和2万㎡公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。
经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/㎡，公寓售价为4500元/㎡，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/㎡，公寓为1800元/㎡，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5．5%，开发利润为总售价的15%，销售税率为售价的5．5%。根据以上资料，回答56～60小题的问题。
56．该宗地在规划条件下的总地价为（ ）万元。
A．12253．59
B．13460．85
C．11538．69
D．12760．47
57．经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000㎡综合楼外，还可分得（ ）㎡的公寓。
A．13657．40
B．12360
C 11589．11
D．11267．76
58．根据评估目的不同，宗地地价可分为（ ）。
A．基准地价、标定地价、交易底价等
B．成交地价、标定地价、交易底价等
C．基准地价、成交地价、标定地价等
D．标定地价、出让底价、交易底价等
59．宗地地价评估的程序，是以（ ）开始到最后提交估价报告书为止的全过程。
A．收集资料
B．接受估价委托书
C．拟定估价作业计划
D．确定估价基本项目
60．宗地地价是指具体宗地在某一期日的（ ）价格。
A．土地抵押权
B．土地使用权
C．土地租赁权
D．土地所有权
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- 第7页：计算题
- 第8页：参考答案
四、计算题(2题，共45分，其中第一题25分，第二题20分。答案要求：分别列出解题思路、基本方法、分步计算公式、代人数据计算式、计算结果及单位；计算中间结果均保留两位小数，单价为元/㎡，总价为元；计算最终结果均保留整数，单价为元/㎡，总价为万元。评分说明：分项分步记分；计算式(包括代人数据计算式)和计算结果分别计分；只有计算结果的不得分)
(一)S市有一面积为4000㎡的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。
(1)证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限为40年。
(2)宗地形状为规则平行四边形，规划容积率小于等于3．3。宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商、住比例为1：9。开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”(即通路、通上水、通下水、通电、通信)和宗地红线内场地平整。
(3)该市基准地价2005年公布，基准日设定为2005年1月1日，土地开发程度设定为红线外“五通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信)，红线内场地平整，商业、住宅、工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级、住宅四级用地，其对应的基准地价为商业800元/㎡，住宅450元/㎡。
(4)其他相关资料：
1)该市同类用地价格在2005年1～5月没有变化，2005年6月至2006年12月每月递增0．5%。
2)商业用地、居住用地的还原利率均为6%。
3)根据容积率修正系数表，该市同类型土地在平均容积率为2．5时，对应的地价水平指数为100，容积率每增高或降低0．1，则地价向上或向下修正1%。
4)根据基准地价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为－2%，住宅为3%。 5)基准地价系数修正公式为：宗地地价－基准地价×(1+影响因素修正系数)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。
(二)某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标，该宗地出让年期为40年，规划限定建造2万m2的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后客房平均出租率为80%，可经营面积比例为75%，年租金为600元/㎡，房屋出租中每年的经营费用包括：管理费按年租金的3%计，年维修费按年租金的8%计，保险费不计，税金按年租金的12%计，年折旧费按年维修费的80%计。该类建筑耐用年限50年，残值为零，建筑费和专业费预计为1500元/㎡，第一年投入160%，第二年投人40%，贷款年利率为15%，当地房地产综合还原利率8%，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15%，取得土地使用权须支付的法律、估价等专业费用为地价的2%。试估算开发商所能支付的最高投标地价款。
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参考答案：
四、计算题
(一)
1．方法选择
根据题意，待估宗地位于城镇基准地价四级覆盖范围内，且已给定基准地价内涵、相关因素修正标准等资料，宜选用基准地价系数修正法评估。
2．解题思路
先分别评估商业、住宅部分的单位地价和总地价，再求取该宗城镇混合住宅用地的总地价和单位地价。
3．适用公式
待估宗地单位地价=宗地所在级别的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额
4．计算步骤
(1)选择计算方法。根据题目所提供资料，可采用基准地价系数修正法评估。
(2)计算商业部分地价
1)确定宗地所在土地级别及基准地价标准。处于四级商业地价区，基准地价为800元/㎡。
2)确定影响因素修正系数
影响因素修正系数=1+(- 2%)=0．98
3)确定年期修正系数
年期修正系数=[1—1/]/{1—[1/])=0．9458
4)确定期日修正系数
期日修正系数=＝1．0994
5)确定容积率修正系数
容积率修正系数==1．0829
6)确定开发程度修正额。该宗地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0。
7)计算商业部分地价
商业部分单位地价=基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数
=800元/㎡×0．98×0．9458×1．0994×1．0829=882．79元/㎡
商业部分总地价=单位地价×总面积×商业部分所占比例
=882．79元/㎡×4000㎡×10%=353116元
(3)计算住宅部分地价
1)确定其所在土地级别及基准地价标准。处于四级住宅地价区，住宅基准地价为450元/㎡。
2)确定影响因素修正系数
影响因素修正系数=l+3%=l．03
3)确定年期修正系数
年期修正系数=[1—1/]/{1-[1/])=0．9913
4)确定期日修正系数
期日修正系数==l．0994
5)确定容积率修正系数
容积率修正系数==1．0829
6)确定开发程度修正额。该宗地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0。
7)计算住宅部分地价
住宅部分单位地价=基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数
=450元/㎡×1．03×0．9913×1．0994×1．0829=547．0l元/㎡
住宅部分总地价=单位地价×总面积×住宅部分所占比例
=547．0l元/㎡×4000㎡×90%
=1969236元
(4)计算宗地总价 、宗地总价一商业用地总价+住宅用地总价
=(353116+1969236)元=2322352元
宗地单价=用地总价/用地面积=2322352元/4000㎡=581元/㎡
(二)
解题步骤
第1步：计算开发后不动产价格 ．
(1)计算年出租总收入：600元/㎡×20000㎡×80%X 75%=720万元
(2)计算出租总支出
管理费=720万元×3%=21．6万元维修费=720万元×8%=57．6万元
保险费不计
税金=720万元×12%=86．4万元
年折旧费=57．6万元×80%=46．08万元
年支出合计=(21．6+57．6+86．4+46．08)万元=211．68万元
(3)计算年出租纯收入
(720-211．68)万元=508．32万元
(4)开发后不动产总价=(508．32/8%)万元×[1—1/]=6012．85万元
第2步：计算建筑费与专业费
1500元/m2×20000㎡=3000万元
第3步：计算开发利息
{3000×60%×[－1]+3000×40%× [－1]}万元=506．69万元。第4步：计算开发利润
6012．85万元×15%=901．93万元
第5步：计算开发完成时地价
(6012．85-3000-506．69-901．93)万元=1604．23万元
第6步：目前可能的最高投标地价 
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