2011土地估价理论与方法模拟练习及答案解析12

      1.某建筑物建筑面积为2000平方米，1995年2月1日建成。2005年与其类似的建筑物重置价为每平方米3000元，耐用年限为50年，没有残值，则采用平均年限折旧法计算该建筑物在2005年2月1日的现值为( )万元。
　　A、480
　　B、580
　　C、420
　　D、475
　　标准答案：A
　　解析：建筑重置价格=2000*3000=600万元。依平均年限折旧法计算年折旧额=600*1/50=12，已折旧总额=12*10=120,现值=600-120=480。
　　2.省和自治区首府的总体规划，（ ）
　　A、由所在市人民政府审查同意后，报省、自治区人民政府审批
　　B、直接报所在市人民政府
　　C、由所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批
　　D、不经所在市人民政府审查，直接报省、自治区人民政府审批
　　标准答案：C
　　解析：中央直辖市的总体规划由直辖市人民政府报国务院审批；省和自治区首府及100万人口以上的大城市的总体规划，由所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批；其他城市的总体规划，报省、自治区、直辖市人民政府审批；市管辖的县城、建制镇的总体规划，报市人民政府审批；其他建制镇的总体规划，报县人民政府审批。城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。
　　3. 按土地价格使用目的分为：（）
　　A、买卖价格与租赁价格
　　B、抵押价格与课税价格
　　C、拍卖价格与招标价格
　　D、征地价格与挂牌价格
      标准答案：A, B
　　解析：拍卖价格、招标价格、挂牌价格是按土地交易的方式划分的。
      4.某宗地价格为300万元，其宗地面积为1000平方米，建筑面积为3000平方米，则（）
　　A、地面地价为3000元/平方米
　　B、地面地价为1000元/平方米
　　C、楼面地价为3000元/平方米
　　D、楼面地价为1000元/平方米
      标准答案：A, D
　　解析：楼面地价＝宗地总地价/建筑面积＝3000000/3000＝1000，以单位建筑面积来表示土地单价；宗地地面地价＝宗地总地价/宗地面积＝3000000/1000＝3000。
　　5.影响地价的行政因素有（ABCD）
　　A、土地住房制度
　　B、地价税收政策
　　C、交通管制
　　D、行政隶属变更
　　标准答案：A, B, C, D
　　解析：行政因素主要是国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发，制订有关政策，或推动土地的转移，或限制某类土地的利用等，从而达到提高土地总体利用效益的目的。比如：土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。
　　6. 下列属于区位理论的有（）
　　A、杜能“孤立国”理论
　　B、克里斯塔勒中心地理论
　　C、阿尔申尔德韦伯工业区位论
　　D、阿兰索地租理论
　　标准答案：A, B, C
　　7.下列说法正确的是：（）
　　A、土地利用规划常采取限制可供开发的土地数量的做法会使地价下降。
　　B、由于规划方案造成的区位影响，会对个别地块的价格发生影响。
　　C、土地利用规划对土地供给的影响，也会导致土地投机现象的增多。
　　D、规划控制还会增加某些用途的用地数量，使之高出市场目前的实际需求水平，因而确保地价低于市场水平，以保证这部分用地不被用作其他用途。
　　标准答案：B, C, D
　　8. 阿兰索在对城市及郊区土地市场进行分析时，认为（）。
　　A、买价曲线斜率最大的用户因其竞争性强而取得市中心的区位，成为第一个使用者。
　　B、买价曲线斜率最小的用户因其竞争性强而取得市中心的区位，成为第一个使用者。
　　C、由于使用者对区位的偏好，会因与市中心距离的增加而急剧减小。
　　D、由于使用者对区位的偏好，会因与市中心距离的增加而急剧增加。
　　标准答案：A, C
　　解析：阿兰索又对城市及郊区土地市场进行了分析，提出了土地市场取得平衡的条件，即供求数量相等“直到城市边缘的所有的土地都被卖光，在一定距离以内不再有土地出售”。买价曲线斜率最大的用户因其竞争性强而取得市中心的区位，由于使用者对区位的偏好，会因与市中心距离的增加而急剧减小，因此在第一个使用者决定其土地消费量后，斜率次大的使用者将取得最靠近市中心的土地，一直外推出去，直到城市边缘最后一个边际使用者为止(如农业使用者)。
　　9.下列地租与地价关系的说法，正确的是（）
　　A、地价与地租的关系，犹如资本与利息的关系
　　B、绝对地租的存在是决定土地价格高低的主要因素
　　C、级差地租是土地价格存在的根源
　　D、某些土地具有特殊的自然条件，使得这些土地能够提供更多的地租从而具有更高的价格。
　　标准答案：A, D
　　解析：1、土地价格实际上是地租的资本化，土地价格与租金的关系，犹如资本与利息的关系。2、绝对地租是土地价格存在的根源，无论土地质量是优是劣，土地所有者在转移其土地所有权时，必然会要求取得土地所有权的一方给予相应的经济补偿，而这种补偿的形式就是土地价格。3、级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素4、垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因，某些土地具有特殊的自然条件，使得这些土地能够提供更多的地租从而具有更高的价格。
　　10.影响土地区位的主要因素包括（）。
　　A、一般因素
　　B、自然因素
　　C、社会经济因素
　　D、行政因素
　　标准答案：B, C, D
　　解析：影响土地区位的主要因素包括自然、社会经济和行政等因素。

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