单项选择题(1-10)：2012年土地估价实务基础考前练习及
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- 第4页：多项选择题(31-40)
- 第5页：多项选择题(41-50)
- 第6页：情景分析题
- 第7页：计算题
- 第8页：参考答案一
- 第9页：参考答案二
1.下列选项中，（ ）决定了可以使用该土地并获取收益的时间，从而直接影响地价。
A.宗地基础设施条件
B.宗地临街状况
C.土地使用年限
D.城市规划限制
2.不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同，在实际中不可以表现为 （ ）价格。
A.所有权
B.使用权
C.抵押权
D.转让权
3.影响地价的主要因素是（ ）。
A.土地价值
B.地产需求
C.生产成本
D.相关政策
4.以下资料是某土地估价师为某评估项目收集的部分资料，其中不属于一般因素资料范畴 的是（ ）。
A.经地方立法机关批准，某城市即将公布执行《闲置土地处置实施办法》
B.某城市2009年度建设用地计划储备量600hm2、经营性建设用地计划供应量200hm2
C.中央银行近期将人民币1～3年期贷款利率由5.58%调整为5.85%
D.某房产经纪公司2009年2月共完成房地产出租、转让等交易中介业务80宗
5.下列不属于土地分等资料收集与调查的是（ ）资料的收集与调查。
A.区域基础设施
B.分等基本
C.城镇区位
D.区域土地供应潜力
6.与土地质量呈正相关关系的人口密度因子属于（ ）因素。
A.城镇区位
B.城镇集聚规模
C.区域经济发展水平
D.区域土地供应潜力
7.涉及指数方式的因子指标不包括（ ）指数计算。
A.位序标准化或极值标准化方式的
B.区域经济发展水平涉及的有关凶子
C.城镇对外辐射能力
D.城镇交通条件
8.通常情况下，选择多因素综合评价进行分析，主要考察的影响土地因素以（ ）、区域经济发展水平为主。
A.城镇区位
B.城镇基础设施
C.区域综合服务能力
D.城镇集聚规模
9.土地分等（ ）是应用多因素综合评价方法初步划分城镇土地等的重要环节。
A.因素因子分值计算
B.资料收集与调查
C.对象的综合分值计算
D.对象的等别划分
10.下列不属于农用地分等定级原则的是（ ）原则。
A.综合分析
B.整体控制
C.主导因素
D.土地收益差异
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11.计算房地纯收益的公式为（ ）。
A.房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-折旧费-税金-保险费
B.房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-折旧费-税金
C.房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-税金-保险费
D.房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-税金
12.依照租金的一定比例计算的管理费，通常是按年租金总额的（ ）计。
A.2%～7%
B.2%～5%
C.3%～7%
D.3%～6%
13.下列不属于基准地价评估资料图的编制与整理的是（ ）。
A.土地级别或均质区域划分图的绘制
B.地价样点图编制
C.基准地价图的编制
D.土地利用现状图的编制
14.城镇基准地价评估技术报告中主要的内容不包括（ ）。
A.技术成果
B.技术路线选择
C.技术程序
D.估价成果
15.成果验收报告的主要内容没有（ ）。
A.各项成果检查量、合格率及与标准的比较
B.对成果应用的批评建议
C.对成果的综合分析、评价并做出明确的验收结论
D.存在的主要问题类型、性质、数量及相应处理意见
16.下列关于基准地价更新的几种技术路线，正确的是（ ）。
A.以土地定级为基础，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价
B.以均质区域为基础，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价
C.以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价
D.以土地定级(或均质区域)为基础，以地价指数为参考，更新基准地价
17.目前我国绝大多数城市的基准地价都是在地产市场不健全、交易案例少的条件下采用 （ ）的方法评估而得出的。
A.分等估价
B.定级估价
C.分等定级
D.基准估价
18.按照土地经济学理论和土地估价的要求，（ ）是决定土地收益和价格的最主要因素。
A.土地质量
B.土地位置
C.土地使用价值
D.土地成本
19.地产市场的核心是（ ）。
A.基准地价
B.地价
C.土地使用价值
D.土地收益
20.我国宗地地价评估有三大基本方法，不包括（ ）。
A.市场比较法
B.收益还原法
C.成本逼近法
D.标准宗地估价法
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A.宗地位置
B.使用者情况
C.界线
D.权属状况
22.不动产价格关系到不动产所有权和使用权在（ ）上的实现，不动产市场运行的秩序和不动产资源的优化配置。
A.价值
B.使用价值
C.货币
D.经济
23.在我国，（ ）是决定供应的主要因素。
A.自然供给
B.社会需求
C.政府的经济扶持
D.政府的计划和规划
24.下列选项中，（ ）决定有效需求的数量，也决定不动产的市场需求量。
A.收入的高低
B.人口密度的分布
C.消费结构
D.消费习惯
25.（ ）不属于影响土地利用的因素。
A.自然因素
B.经济因素
C.社会因素
D.区域因素
26.不动产可行性研究的必要内容不包括（ ）。
A.项目概况
B.风险分析
C.财务评价
D.成本估算
27.营销分析是建立在对（ ）的基础上的，包括对竞争对手的分析。
A。市场深刻理解
B.市场绝对熟悉
C.市场独特见解
D.市场足够了解
28.定性研究的优点不包括（ ）。
A.成本低
B.速度快
C.效果好
D.说服力强
29.定性研究与定量研究结合使用的前提条件是具备（ ）的基础数据。
A.定性研究
B.定量研究
C.经济数学
D.数理统计
30.全国社会经济统计指标，不包括（ ）指标。
A.总量
B.结构
C.房产
D.动态
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31.我国土地使用年期较长，一般都在50年左右，而且在使用期间也同样拥有（ ）等权利。
A.转让
B.出租
C.抵押
D.出卖
E.投资
32.土地所有权的基本属性包括（ ）。
A.完全性
B.归一性
C.社会性
D.不可分性
E.排他性
33.影响土地区位的主要因素中的社会经济因素包括（ ）。
A.繁华程度
B.公园与绿地
C.交通状况或通达程度
D.人口密度
E.基础设施和公用设施的完备程度
34.影响地价的交通条件主要有（ ）。
A.区域交通类型
B.区域交通管制
C.道路状况
D.区域土地利用性质
E.区域的车流量
35.城镇土地分等中的城镇区位因素包括（ ）。
A.城镇非产业规模
B.交通口位
C.金融状况
D.政策法规
E.城镇对外辐射能力
36.一般来说，影响商业企业利润的因素有（ ）。
A.土地等级
B.占用土地面积
C.资金量
D.劳动投入量
E.土地肥沃程度
37.以下关于基准地价评估区段划分的具体做法正确的是（ ）。
A.以道路、沟渠或其他明显地物为界
B.在确定有路线价标准的地价区段，以里地线为界
C.区位条件、交通条件相似的地块划分为同一区段
D.人流量、位置不能作为划分区段的依据
E.对商业街道的划分可分成零售商业、服装、饮食业、零售果杂、专业市场、农贸市场等
38.下面既不属于农用地利用资料也不属于农用地经济资料的有（ ）。
A.农业生产实测资料
B.农业区划资料
C.土壤普查资料
D.农业统计资料
E.样点土地利用条件
39.影响土地位置优劣的因素主要有（ ）。
A.交通条件
B.基础设施
C.生活环境
D.土地潜力
E.人口分布
40.基准地价评估所用数据以现实土地的（ ）为主。
A.收益
B.租金
C.潜力
D.地价
E.取得费
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41.地价体系中地价种类的多少，取决于（ ）。
A.土地制度
B.地价的作用
C.土地的等级
D.土地市场状况
E.政府管理土地的需要
42.在我国，（ ）属于宗地地价。
A.基准地价
B.标定地价
C.申报地价
D.出让底价
E.市场交易价
43.为保证估计结果的科学、客观、公正，接受委托估价必须遵循（ ）原则。
A.争取服务
B.提高估价质量
C.适应性
D.准确性
E.适应国际化的要求
44.在土地估价实务中，利用房地产出租调查数据评估土地价格时选取的租金可以为（ ） 租金。
A.客观
B.支付
C.实质
D.待估价房地产实际
E.市场比较法评估得到的
45.非公开的市场价值包括（ ）。
A.不动产的租赁价格
B.不动产的抵押价值
C.征用拆迁补偿价格
D.不动产的征用价值
E.不动产的投资价值
46.按照年金的支付时间和支付金额是否确定，年金可分为（ ）年金。
A.确定
B.风险
C.定期
D.永续
E.不定期
47.分析说明，顾问公司在研究市场的过程中，基本上可以把（ ）作为基础的研究工作， 每隔一年或半年进行一次。
A.地区经济分析
B.多种用途比较
C.供求分析
D.营销建议
E.社会因素分析
48.不动产项目市场分析通常包括（ ）分析。
A.营销
B.回报率
C.供求
D.竞争对手
E.消费者
49.农用地定级方法有（ ）。
A.因素法
B.修正法
C.样地法
D.权重法
E.剩余法
50.在确定定级因素时应遵循（ ）原则。
A.主导因素
B.差异性
C.最有效使用
D.绝对稳定性
E.可行性
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(一)甲企业于2000年以划拔方式取得某城市四级地范围内的一宗工业用地，土地面积为 4000m2，随后投入资金200万元进行厂房建设，厂房总建筑面积为2500m2。2003年，由于生产发展的需要，甲企业先后向乙、丙两家银行申请房地产抵押贷款，并分别获得贷款80万元和100万元，抵押期限均为三年，抵押贷款率均为50%。
六行已知该城市基准地价成果于2000年公布执行，土地出让金以基准地价为基础核算，按四级工业用地基准地价核算的工业用地出让金标准为200元/m2。另据调查，附近区域与该宗地类似的工业用地在2000年、2004年、2006年成交的土地出让金水平分别为200元/m2、230元/m2、250元/m2。
根据上述情况，回答51～55题。
51.甲企业在向银行申请抵押贷款时，房地产价格评估V1可以表达为（ ）。
A.V1=土地使用权出让价格+建筑物重置价格-建筑物折旧额-应交纳的土地出让金
B.v1=土地使用权出让价格+200万元
C.V1=土地使用权出让价格+建筑物现值-应交纳的土地出让金
D.v1=土地使用权出让价格+建筑物重置价格×成新度-应交纳的土地出让金
52.在向银行申请抵押贷款的同时，甲企业向保险公司投保，并委托某评估机构进行投保财
产价格评估，则评估值%为（ ）。
A.V2=土地使用权出让价格-应交纳的土地出让金+建筑物重置价格×成新度
B.V2=建筑物重置价格-折旧额
C.V2=土地使用权出让价格+建筑物重置价格-建筑物已使用年限的折旧额
D.V2=建筑物重置价格×成新度
53.2006年，由于经营不善，甲企业未能按期偿还贷款而被乙、丙两家银行共同起诉至法院。法院拟对抵押物房地产进行处置。如果以拍卖方式处置，则该房地产可能的拍卖底价为（ ）万元。
A.180
B.280
C.360
D.460
54.如果拍卖成功，所需支付的费用有：①偿还乙、丙银行的贷款。②缴纳土地使用权出让金。③甲企业拖欠的职工工资及养老保险等费用。④处分房地产时发生的相关税费。则按时间先后顺序支付拍卖所得价款最可能的情况是（ ）。
A.①④③②
B.③②①④
c.②①④③
D.④②①③
55.如果拍卖成功，需向政府补交的土地出让金总额为（ ）万元。
A.80
B.88
C.92
D.100
(二)某房地产开发公司于2005年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000m2，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座6层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3.0。2006年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500元/m2(建筑面积)，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。经调查，该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件见下表。
上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。该城市商业用地价格在2006年6月至2008年6月间，平均每月比2006年6月的价格上涨0.2个百分点；2008年7月至2009年10月间，平均每月比2006年6月的价格上涨0.1个百分点，土地还原率取6.%。
根据以上内容，回答56～60小题的问题。
56.根据以上条件采用市场比较法(至少选择三个比较案例)测算公司乙于2009年10月所占用土地的总价格为（ ）万元。
A.282.9
B.308.6
C.265.8
D.288.4
57.按乙公司首层建筑面积占整座商场建筑面积的比例计算的乙公司应分摊土地面积为（ ）m2。
A.687.83
B.654.67
C.666.67
D.676.83
58.该商场第一层再出租时，测算其单位土地面积的市场年租金为（ ）元/m2。
A.290.20
B.325.60
C.285.60
D.310.30
59.采用市场比较法评估求得的土地价格，通常称之为（ ）价格。
A.积算
B.比准
C.交易
D.参考
60.建筑物的耐用年限有（ ）耐用年限之分。
A.主体建筑耐用年限和附属建筑
B.物理耐用年限和经济
C.经济耐用年限和会计
D.自然耐用年限和经济
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四、计算题(2题，共45分，其中第一题25分，第二题20分。答案要求：分别列出解题思路、基本方法、分步计算公式、代人数据计算式、计算结果及单位；计算中间结果均保留两位小数，单价为元/m2，总价为元；计算最终结果均保留整数，单价为元/m2，总价为万元。评分说明：分项分步记分；计算式(包括代入数据计算式)和计算结果分别计分；只有计算结果的不得分)
(一)某市一综合大厦，于2005年10月底建成，用途为综合，其中1～3层为商场，建筑面积为4000m2；4～10层为写字楼，建筑面积为7500m2，建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。2008年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在2008年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。
据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/(m2.日)(m2指建筑面积，下同)，
写字楼的实际租金为3.5元/(m2.日)；同类物业的平均租金水平可按出租建筑面积计算为：商场5.0元/(m2..日)(可出租面积占建筑面积的75%)，出租空置率为5%；写字楼为4.0元/(m2。日)(可出租面积占建筑面积的70%)，空置率平均为20%，各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的5%，年维修费为重置价的8%，每年需支付税费30元/m2(建筑面积)，年保险费为重置价的2‰，该大厦为框架结构，重置价为3000元/m2(建筑面积)，经济耐用年限为50年，残值率为2%，该城市从2003年至2008年物价指数每年上涨9个百分点，当地土地还原率为8%，综合还原原率为9%。
(二)某公司于2007年10月通过出让方式获得一块5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2008年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2009年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款?
项目其他有关资料如下：
(1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。
(2)大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。
(3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和 80%。目前同类建筑物的建安综合造价为每3000元/m2(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。
(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为年租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的l2%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%.银行贷款利息率为10%。
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1.解题思路与方法选用
先运用收益还原法计算房地产总价，再利用重置成本法计算房屋现值，最后从房地产总价中扣除房屋现值即得到土地价格。
2.解题步骤
第一步：计算大厦房地年总收益
商场年总收益=5.0元/(m2•日) ×4000m2 × 75.%×(1-5.%) ×365日=520.125万元
写字楼年总收益=4.0元/(m2•日)×7500m2 ×70.%×(1-20.%) × 365 日=613.2万元房地年总收益=(520.125+613.2)万元=1133.325万元
第二步：计算房地出租年总费用
年总管理费=1133.325万元×5.%=56.67万元
年总维修费=3000元/m2×(4000+7500)m2×8 %=276万元
年总税费=30元/m2×(4000+7500)m2=34.5万元
年保险费=3000元/m2×(4000+7500)m2×2‰=6.9万元
年折旧费=3000元/m2×(4000+7500)m2]/48=71.875万元
年总费用=(56.67+276+34.5+6.9+71.875)万元=445.945万元
第三步：计算房地年纯收益
纯收益=(1133.325--445.945)万元=687.38万元
第四步：计算目前房地产总价值
总价值
其中，a为纯收益687.38万元
r为综合还原率9.%
n为房地产收益年限(50-5)年=45年
总价值=687.38万元/9.%×[1-1/(1+9.%)45]=7479.52万元
第五步：计算大厦房产现值
重置价格=3000元/㎡×(4000+7500)㎡=3450万元
房产现值=3450万元-71.875万元×3=3234.375万元
第六步：计算大厦所占用土地目前的地价
总地价=房地产总价-房产现值-(7479.52-3234.375)万元=4245.145万元
单位地价=4245.145万元/2875㎡=14765.7元/㎡
(二)
1.解题思路
本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值，再用剩余法估算土地使用权价格，
最后估算允许贷款的额度。
2.用收益还原法测算房地产总价
第一步：计算年出租总收入
房地产总建筑面积=土地面积×容积率=5000m2×3=15000 m2
商场建筑面积=3000 m2
办公楼建筑面积=(15000-3000) m2=12000 m2
商场年出租收入=300元/(71•m2)×3000m2×12月×90%
=9720000元=972万元
办公楼年出租收入=150元/㎡×12000㎡×12×80%=17280000元=1728万元
年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入=(972+1728)万元=2700万元
第二步：计算年房地费用
年管理费=年租金×10.%=2700万元×10.%=270万元
年维修费=年租金×8 %/=2700万元×8 %=216万元
年保险费=建安造价×2‰=3000元/㎡×(3×5000)㎡×2‰=90000元=9万元
年税金=年租金×12.%=2700万元×12.%=324万元
年折旧=建安造价/47=4500/47万元=95.74万元
年房地费用合计：(270+216+9+324+95.74)万元=914.74万元
第三步：计算年房地纯收益
年房地纯收益=年出租总收人—房地费用=(2700—914.74)万元=1785.26万元
第四步：计算房地产总价
假设P为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合还原率，n为使用年期，则根据有限年收益法的计算公式
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