2012年土地估价案例与报告考试技巧指导

　　1>考试时，如果自己时间够，则要先把答案写在草稿纸上，答完后把答案排一下序，把自己认为肯定的答案写在前面，并且要每一条占据一行，把自己怀疑态度的答案尽量挤在后面的一行里。
　　2>如果在“估价对象”中已找出三个错误，则不必再仔细寻找，应接着往下阅读，以免一个地方纠缠太多而没有时间阅读报告的其余部分，等有时间再来仔细阅读“估价对象”一项的内容。
　　3>如果考试的估价报告中有“个别因素分析”、“区域因素分析”和“市场背景分析”的内容，而且篇幅较长，则可以跳过该三个部分，以节省时间来寻找估价方法运用上的错误。
　　4>在按照自己的理解指定错误后，对照本资料对指错题常见错误的概括进行一遍检查，看看是否有漏指的错误。
　　案例分析中的题型有：问答，单选，挑错，改错。
　　一、问答及单选题答题技巧：
　　1、解决的办法是：仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的，他的思路是怎样的。顺着它的思路走，才能解决问题。
　　2、另外，问答题一般每题都有3~5个小点，在数量上也要有个底。
　　3、条理清楚，论点突出，明显
　　4、结构清晰：
　　二、挑错题答题技巧
　　1、指错题指出的错误根本不只13处，……这样的情况下应该如何取舍?
　　这是因为错误的严重程度不一样，有些错误是因为前面错了引起的连锁错误，有些是次要的错误，你要把自己觉得有把握的错误写在前面，否则，13个错误写完了，后面你再写得多也没分!
　　2、揣摩评卷人的心理
　　3、先理草稿，再答题
　　三、改错题答题技巧
　　(一) 阅读报告：1、先了解估价基本事项。2、了解价值定义。3、了解方法技术思路。4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。5、测算过程。6、估价结果
　　(二) 错误类型
　　1、不全面。①缺有效期、价格内涵、资质等;②假设限制条件;③估价依据、基准地价、估价人员现场调查;④估价结果。
　　2、不规范。①术语不规范;② 表达方式不规范(带有感情色彩、模棱两可如可能大概);③错别字。
　　3、不充分。(1)取值依据不充分(数据来源、资本化率取值);(2)推理说明不充分。① 时间修正未说明市场状况分析。② 比准价格的未说明理由。如加权、平均。③ 各种方法最后综合取值的理论依据。
　　4、不一致。①结果报告与技术报告不一致;②两种方法之间参数不一致(基准地价、比较法中的年期修正、资本化率);③报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应;④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致;⑤推理说明与结论不一致。
　　5、 不正确。①每一项描述不正确(评估目的);②推理分析不正确(与常理相悖);③方法选用不正确;④技术路线不正确(公式、价值内涵、时点、形成过程)
　　一、综述：
　　1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。
　　2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。
　　3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。
　　4、改错：考估价方法在应用中的难点。
　　第一节：问答及单选题:
　　问答题答题技巧：
　　1、解决的办法是：仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的，他的思路是怎样的。顺着它的思路走，才能解决问题。
　　2、另外，问答题一般每题都有3~5个小点，在数量上也要有个底。
　　3、条理清楚，论点突出，明显
　　4、结构清晰：
　　四、改错题
　　改错题一般是改估价方法运用上的错误，各种方法常见的改错项目为：
　　（一）市场比较法
　　1、交易情况修正对于交易情况非正常负担的修正，具体见《房地产估价理论与方法》P112例4-4和例4-5。
　　2、交易日期修正中关于定基价格指数，环比价格指数，逐渐递增或递减（等比），期内平均上升或下降（等差）的修正，具体见《房地产估价理论与方法》P115的有关内容。
　　3、区域因素和个别因素修正中的间接比较修正和用加权平均法综合可比实例的得分问题，具体见《房地产估价理论与方法》P128例4-14。
　　4、比较物与参照物互相颠倒的问题。
　　（二）收益法
　　1、租约期内与租约期外年客观收益的计算问题。
　　2、利息不能作为管理费和税金的计算基础之一的问题。
　　3、收益年限确定错误的公式。
　　4、漏算了营业税及其附加的问题。
　　5、没有考虑出租率或公共流通比的问题。
　　（三）成本法
　　1、没有选择估价时点的正常成本（如：重置价）的问题。
　　2、耐用年限确定错误的问题。
　　3、计息期确定错误的问题。
　　4、没有将各成本项目统一到相同的年限内的问题。
　　5、对有偿出让土地的评估，当估价对象的剩余土地使用权年限短于法定最高出让年限时，没有对结果进行年限修正的问题。
　　6、利息的计费基础多少项目的问题。如：销售税费不能计算利息。
　　7、销售税费的计算基础错误的问题。
　　（四）假设开发法
　　1、贴现期确定错误的问题。
　　2、管理费、销售税费及利润的计算基础错误的问题。
　　（五）基准地价修正法
　　动态方式不存在投资利息。
　　4、假设开发法
　　（1）没有确定最佳的开发利用方式　
　　最佳开发利用方式的确定需要依据规划限制条件，但不能把规划限制条件直接作为最佳的开发利用方式。
　　（2）没有计算待开发土地或待完成房地产的利润
　　（3）把利息和税金也作为计算利润的基础
　　（4）贴现期确定错误
　　（5）当利息率和贴现率一致时，还计算了利息。
　　（6）未来楼价的确定完全依据市场比较法，没有结合长期趋势法。
　　（7）遗漏了买方购买待开发土地或待完成房地产的税费，具体见教材P69-71及案例3-1分析的第8项。
　　（四）没有结合估价目的的要求
　　1、抵押估价的常见错误
　　（1）没有说明未来市场风险变化和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
　　（2）抵押估价结果中，没有扣除需要补交的土地使用权出让金。
　　2、保险估价的常见错误
　　（1）没有分清投保价值评估和保险损失程度评估。
　　（2）保险损失程度的评估，没有明确是按“可修复的情况”进行评估，还是按“不可修复的情况”进行评估。
　　（3）保险损失程度的评估没有依据保险合同，估价依据中也缺少保险合同。
　　（4）保险损失程度的评估，没有明确估价范围是否包括间接损失。
　　（5）按“不可修复情况”评估损失时，没有扣减房屋受损后的残余价值。
　　（6）把土地也作为了保险估价的估价对象。
　　3、其他估价目的的常见错误
　　（1）合资入股的评估，没有说明入股后的用途。
　　（2）拍卖底价的评估，没有确定出拍卖保留价。
　　（3）合并的评估，没有说明合并前、后的用途，没有以加权处理方式计算最终分配率。
　　（4）纠纷的估价，在“估价对象”一项中，仅说明了土地使用权的取得方式（划拨或出让），对出让方式没有告之出让时间，出让方及受让方、出让的有关文件或合同等证明出让合法的文书；没有说明纠纷缘何而起，估价对象为何需要估价。
　　（5）征用或拆迁补偿估价违背了国家制定的征用或拆迁补偿标准或规定。
　　（6）出让土地的评估只说明了原用途，没有说明规划、出让的用途。
　　（五）其他类型的错误
　　1、对估价对象的某一部分重复计价
　　如教材案例4-6，用收益法对有收益的部分进行了估价，然后又对无收益的第六层办公（自用部分）进行估价，这样第六层的价值就有重复计价的问题。因为无收益的第六层价值已体现在有收益部分的价值中，也就是说，没有无收益的第六层，其他有收益部分的价值将会降低。
　　2、计算前提与计算结果不一致
　　如：计算前提为评估单价，但计算结果却为总价，具体见案例4-2及其分析。
　　3、遗漏了估价对象部分的价值
　　如：用市场法评估出了某写字楼的地上各层的价格，但却遗漏了地下车库的价格。
　　4、在建工程的评估，没有说明有关各方是否按设计方案的要求按期完工。
　　5、报告的有效期起算日期错误。
　　报告的有效期是估价报告完成之日起计，而不是自估价时点起计。
　　6、估价时点确定错误。

　　编辑推荐：

　　2012年土地估价师考试指南

　　2000-2010年土地估价师考试真题汇总

　　生经验谈：五门考试是场“大合奏