2011年注册会计师考试税法课后练习题(8)
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第八章 土地增值税法
一、单项选择题
1.下列不属于我国土地增值税特点的是( )。
A.以转让房地产的增值额为计税依据
B.征税面比较广
C.实行超率累进税率
D.实行按年计征，按次预缴
2.下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是( )。
A.销售自建商品房的某外资房地产开发公司
B.转让国有土地使用权的某高等学校
C.出租厂房的某工业企业
D.转让办公楼的某国家机关
3.下列各项中，应当征收土地增值税的是( )。
A.公司与公司之间互换房产
B.房地产开发公司为客户代建房产
C.兼并企业从被兼并企业取得房产
D.双方合作建房后按比例分配自用房产
4.甲企业为一般生产企业，下列有关甲企业的行为中，需要缴纳土地增值税的是( )。
A.甲企业向某银行借款100万元，以其自有的厂房作为抵押，厂房尚在抵押期间
B.甲企业将自有的一幢办公楼作价入股，投资给某商业企业
C.甲企业出地，某商业企业出资金，双方合作建造办公楼，建成分配后用于自己使用
D.甲企业用闲置的办公楼与乙企业交换厂房
5.根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的是( )。
A.某市房产所有人将房屋产权无偿赠送给其女儿
B.某市房产所有人将房屋产权有偿转让给他人
C.某市土地使用权人通过希望工程基金会将土地使用权赠与学校
D.某市土地使用权人将土地使用权出租给某养老院
6.按照土地增值税有关规定，纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，在计算土地增值税时，应按照( )确定转让房地产的收入。
A.税务机关核定的价格
B.企业自行申报的价格
C.房地产评估的价格
D.政府部门评估的价格
7.某房地产开发企业，取得土地使用权所支付的金额为100万元;房地产开发成本600万元;向金融机构借入资金利息支出40万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为10万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用计算扣除比例为5% 。该企业允许扣除的房地产开发费用为( )万元。
A. 60
B. 65
C. 70
D. 75
8.某工业企业2009年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，计算土地增值税时可以扣除的取得土地使用权金额、房地产开发成本和房地产开发费用为3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元(其中印花税金2.5万元)。该企业应缴纳土地增值税( )。
A.96.75万元 B.97.50万元
C.306.75万元 D.307.50万元
9.某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元;该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息;该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行;该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的合计金额为( )万元。
A.500
B.1000
C.1200
D.3000
10.某工业企业2009年转让一幢2002年建造的厂房，当时造价10万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需60万元，该房子为七成新，按50万元出售，支付有关税费共计2.75万元。该企业转让旧房应缴纳的土地增值税为( )万元。
A. 0
B. 1.58
C. 17.89
D. 20.74
11.位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关税费160万元;写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元;写字楼开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明);写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元;将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。企业计算土地增值税时允许扣除的项目金额合计为( )万元。(该房屋所在地规定房地产开发费用扣除比例为10%)
A.4298.75
B.665.56
C.8236.75
D.3938
12.某市工业企业转让一块土地使用权，取得收入560万元。年初取得该土地使用权时支付金额420万元，转让时发生相关费用6万元，其应纳土地增值税( )万元。
A.37.89 B.38
C.38.12 D.38.23
13. 纳税人如果不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，其房地产开发费用按地价款加开发成本之和的( )计算扣除。
A.5% B.5%以内
C.10% D.10%以内
14. 以下项目在计算土地增值税时，不得扣除成本费用的有( )。
A.建成后产权属于全体业主的会所
B.建成后无偿移交给派出所用于办公的房屋
C.建成后有偿出售停车场
D.建成后出租给事业单位的幼儿园
15. 房地产开发企业取得销售(预售)许可证满( )仍未销售完毕的，税务机关可要求其进行土地增值税的清算。
A.1年 B.2年
C.3年 D.5年
16.对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是( )。
A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除
B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除
C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除
D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋值的10%
17. 下列情形中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的是( )。
A.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在65%，其余待售的
B.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在65%，其余全部出租的
C.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在65%，其余10%的部分已经用于出租，剩余的25%用于待售的
D.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在65%，其余15%自用，剩余20%待售的
18.根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人应在转让房地产合同签订后的( )内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
A.7日
B.10日
C.15日
D.30日
二、多项选择题
1.下列关于我国土地增值税特点的表述中，正确的有( )。
A.以转让房地产取得的收入为计税依据
B.以在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人为纳税人，但不包括外国企业或个人
C.土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认的
D.土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税
2.下列各项中，属于土地增值税纳税义务人的有( )。
A.转让闲置房产的某事业单位
B.转让办公楼的某外商投资企业
C.转让我国国有土地使用权的外资企业
D.与某公司互换房产的集体企业
3.下列各项中，属于土地增值税征税范围的是( )。
A.以收取出让金的方式出让国有土地使用权
B.以交换的方式转让国有土地使用权
C.以出售的方式转让国有土地使用权
D.以收取租金的方式出租土地使用权
4.下列各项中，应当缴纳土地增值税的有( )。
A.以房地产进行投资，将房地产转让到所投资的企业
B.个人以房地产进行交换的
C.被兼并企业的房地产转让到兼并企业
D.以房地产抵债而发生房地产权属转让的
5.房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是( )。
A.营业税
B.印花税
C.城市维护建设税
D.房产税
6.某中外合资房地产开发公司，转让国有土地使用权应缴纳( )。
A.土地增值税
B.耕地占用税
C.营业税
D.城市维护建设税
7.下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有( )。
A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税
B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税
C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税
D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税
8.计算土地增值税扣除项目金额中不得扣除的利息支出有( )。
A.10年以上的借款利息
B.境外借款利息
C.超过国家的有关规定上浮幅度的部分
D.超过贷款期限的利息部分和加罚的利息
9.转让旧房产，计算其土地增值税时，准予扣除的项目有( )。
A.旧房产的评估价格
B.取得土地使用权所支付的地价款
C.建造旧房产的重置成本
D.转让环节缴纳的各种税费
10.以下项目中，转让新建房地产和转让旧房产计算其土地增值税增值额均能扣除的项目有( )。
A.取得土地使用权所支付的金额
B.房地产开发成本
C.与转让房地产有关的税金
D.旧房及建筑物的评估价格
11.下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有( )。
A.取得销售许可证满三年仍未销售完毕的
B.房地产开发项目全部竣工、完成销售的
C.直接转让土地使用权的
D.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的
12.下列关于房地产开发企业开发建造的公共设施，其发生的成本费用允许扣除的有( )。
A.建成后产权属于全体业主所有的
B.建成后有偿转让的
C.建成后出租给政府部门的
D.建成后无偿移交给某营利企业用于生产经营的
13.在土地增值税清算过程中，发现纳税人有下列( )情形的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
A.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的
B.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的
C.符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续的
D.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的
14.下列关于土地增值税纳税地点的表述中，正确的有( )。
A.自然人转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，在住所所在地税务机关申报纳税
B.自然人转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税
C.法人转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税
D.法人转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，在机构所在地或经营所在地的税务机关申报纳税
15.在计算土地增值税应纳税额时，纳税人为取得土地使用权支付的地价款准予扣除。这里的地价款是指( )。
A.以协议方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金
B.以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款
C.以拍卖方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金
D.以行政划拨方式取得土地使用权变更为有偿使用的，为补交的土地出让金
16. 转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有( )。
A.旧房产的评估价格
B.取得土地使用权所支付的地价款
C.旧房产计提的折旧
D.转让环节缴纳的营业税
17.下列项目中属于房地产开发成本的有( )。
A.耕地占用税
B.三通一平费
C.土地出让金
D.基础设施费
三、计算题
位于市区的某生产企业，2009年利用厂区空地建造一幢写字楼，其发生的相关业务如下：
(1)按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关税费160万元;
(2)写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元;
(3)写字楼开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明);
(4)写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元;将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。
(其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用)
要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数：
(1)企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额;
(2)企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额;
(3)企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额;
(4)企业计算土地增值税时应扣除的有关税金;
(5)企业应缴纳的土地增值税。
参考答案及解析
一、单项选择题
1.
【答案】D
【解析】土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。
2.
【答案】C
【解析】房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，不属于土地增值税的征税范围，所以出租厂房的某工业企业不是土地增值税的纳税人。
3.
【答案】A
【解析】B不属于土地增值税的征税范围;CD暂免征收土地增值税。
4.
【答案】D
【解析】选项A：对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税;选项B：以房地产作价入股进行投资，暂免征收土地增值税;选项C：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。
5.
【答案】B
【解析】选项A：房产所有人将房屋产权赠与“直系亲属”的，不征收土地增值税;选项C：土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体将土地使用权赠与教育事业的，不征收土地增值税;选项D：房地产的出租，不征收土地增值税。
6.
【答案】C
【解析】纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由房地产评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
7.
【答案】B
【解析】利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度部分的利息支出不允许扣除;允许该企业扣除的房地产开发费用=(40-10)+(100+600)×5%=65(万元)。
8.
【答案】C
【解析】土地增值额=5000-(3700+277.5)=1022.5(万元);增值率=1022.5/(3700+277.5)=25.71%，用30%的税率;土地增值税额=1022.5×30%=306.75(万元)。
9.
【答案】D
【解析】房地产开发费用和“其他扣除项目”的合计金额=10000×(10%+20%)=3000(万元)。
10.
【答案】B
【解析】①评估价格=60×70%=42(万元);②允许扣除的税金2.75万元;③扣除项目金额合计=42+2.75=44.75(万元);④增值额=50-44.75=5.25(万元);⑤增值率=5.25÷44.75×100%=11.73%;⑥应纳税额=5.25×30%-44.75×0=1.58(万元)。
11.
【答案】A
【解析】①应扣除的土地使用权扣除额=(4000+160)× 1/2=2080(万元);②应扣除的开发成本扣除额=3000×1/2=1500(万元);③应扣除的开发费用扣除额=(4160+3000)×10%×1/2=358(万元);④应扣除的相关税金=6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0.5‰ =357.5+3.25=360.75 (万元);⑤ 应扣除的项目金额合计=2080+1500+358+360.75=4298.75 (万元)。
12.
【答案】A
【解析】第一步，转让土地使用权扣除项目金额=420+6+(560-420)×5%×(1+7%+3%)=433.7(万元);第二步，土地增值额=560-433.7=126.3(万元);第三步，增值额与扣除项目金额之比=126.3÷433.7=29.12%，适用30%的税率 ;第四步，应纳土地增值税额=126.3×30%=37.89(万元)。
13.
【答案】D
【解析】这里注意不要忽视有“以内”的字样。
14.
【答案】D
【解析】ABC均可在计算土地增值税扣除项目时凭有效凭证扣除;D并没有发生房产权属的转移，不计算缴纳土地增值税，所以也不可以计算扣除其成本费用。
15.
【答案】C
【解析】房地产开发企业取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的，税务机关可要求其进行土地增值税的清算。
16.
【答案】A
【解析】A选项属于无法提供合法有效的费用支出凭证的情况，清算时不能扣除。B、C选项是税法列举的“办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除”的情况。D选项涉及的房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，没有规定开支比例。
17.
【答案】B
【解析】已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。只有选项B符合该条件。
18.
【答案】A
【解析】土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
二、多项选择题
1.
【答案】CD
【解析】土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据;凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税以外的，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税，包括外国企业和个人。
2.
【答案】ABCD
【解析】土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的单位和个人，包括事业单位和外资企业。
3.
【答案】BC
【解析】土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权的出让行为;出租土地使用权的，虽然出租人取得了收入，但没有发生土地使用权的转让，所以不属于土地增值税的征税范围。
4.
【答案】BD
【解析】选项A，以房地产进行投资，将房地产转让到所投资的企业，暂免征收土地增值税，待投资联营企业将上述房地产再转让的时候计征土地增值税;选项B个人互换自有居住房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税;选项C，被兼并企业的房地产转让到兼并企业暂免征收土地增值税;选项D，以房地产抵债而发生房地产权属转让的，既发生了权属转移，又取得了资金或其他收入，属于土地增值税的征税范围。
5.
【答案】AC
【解析】房地产开发企业在转让房地产时缴纳营业税、城市维护建设税允许单独扣除;转让时不涉及房产税;房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。
6.
【答案】AC
【解析】纳税人转让国有土地使用权应就其土地增值额缴纳土地增值税;就其转让额缴纳营业税;耕地占用税在占用耕地从事非农业建设时一次性缴纳，在土地再转让时不再涉及;中外合资企业不缴纳城市维护建设税。
7.
【答案】BD
【解析】纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税。
8.
【答案】CD
【解析】财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
9.
【答案】ABD
【解析】转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
10.
【答案】AC
【解析】房地产开发成本转让新建房地产可以扣除，但是转让旧房不可扣除;旧房及建筑物的评估价格适用于存量房地产转让的扣除，不适用于新建房地产的扣除。
11.
【答案】BC
【解析】AD属于主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形。
12.
【答案】AB
【解析】建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。出租给政府部门和无偿移交给营利企业用于生产经营的均不可扣除。
13.
【答案】ABD
【解析】符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续的，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，才按核定征收方式对房地产项目进行清算。
14.
【答案】AB
【解析】法人转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税;法人转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。
15.
【答案】ABCD
【解析】这里是考核考生对不同情况下地价款含义的理解。
16.
【答案】ABD
【解析】转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
17.
【答案】ABD
【解析】C属于取得土地使用权所支付的金额，不属于房地产开发成本。
三、计算题
【答案及解析】
(1)应扣除的土地使用权扣除额=(4000+160)× 1/2=2080(万元)
(2)应扣除的开发成本扣除额=3000×1/2=1500(万元)
(3)应扣除的开发费用扣除额=(4160+3000)×10%×1/2=358(万元)
(4)应扣除的相关税金=6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0.5‰ =357.5+3.25=360.75 (万元)
当题目中出现“合同”字样，就要考虑印花税。
(5)应扣除的费用总额=2080+1500+358+360.75=4298.75 (万元);
增值额=6500-4298.75=2201.25(万元);
增值率=2201.25÷4298.75×100%=2201.25/4298.75×100%=51.21%;适用40%的税率，5%的速算扣除系数。
应纳土地增值税额=2201.25×40%-4298.75×5%=665.56(万元)。
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