2009年房地产估价案例与分析考试试题及答案解析

2009年试题参考答案

一、问答题
（一）答：1．复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况为准。
2．复核估价的估价目的可表述为：受××银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。
（二）答：1．估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。
2．估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。
3．设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后价值也会有差异。
4．购买后投入建设资金。项目购买后投入建设资金建设半年，估价对象价值与购买价值会有差异。
（三）答：1．政府应对占用的小区500㎡绿地进行赔偿，依据《中华人民共和国物权法》第六章第七十三条之规定，建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区业主带来的噪声污染、出行不便也应给予相应赔偿。
2．《中华人民共和国物权法》第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。政府应对被拆除的900㎡的住宅楼的业主（或产权人）依法进行补偿。理论上的补偿内容包含：被拆除的住宅楼的房地产补偿费（含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费）、搬迁补助费、过渡补助费，安置补助费（针对住房困难的低收入家庭的）等。
二、单项选择题
1．D 2．D 3．D 4．B 5．A 6．C 7．D 8．B 9．D 10．D
三、指错题
1．致委托人函中缺估价对象的详细说明。
2．致委托人函中缺估价报告应用有效期。
3．致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值说明（或者说给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值）。
4．估价对象权利状况描述不全，未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、缺房屋所有权情况说明。
5．估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍。
6．估价对象中缺区位状况介绍或说明。
7．估价对象中缺现状使用情况说明，如是否有出租情形、各层使用情况（含地下第三层）等。
8．估价依据中缺《房地产抵押估价指导意见》。
9．估价原则中缺谨慎原则。
10．估价结果报告中缺变现能力分析。
11．市场法中对可比实例的介绍中缺少是否有地下车库的说明。
12．市场法计算中可比实例B交易时间与估价时点相距近两年，不宜选作可比实例。
13．市场法计算中可比实例C交易时间与估价时点相距一年以上，也不宜选作可比实例。
14．可比实例B成交规模小，与估价对象规模不相当，不宜作为可比实例。
15．市场法计算时缺少对距市中心距离的调整（或应对可比实例“距市中心距离”进行调整）。
16．周边景观应属于区域因素。
17．市场法计算中可比实例B、C的交易日期调整系数分子分母颠倒了，分子应为100，分母分别为102和99。
18．市场法计算中缺权益状况说明和调整。
19．市场法计算中缺地上楼层和地下楼层不同的调整。
20．市场法修正系数计算应说明理由。
21．市场法计算中缺地上车位的价值计算。
22．地下车库价格仅用收益法一种方法计算未说明不选用其他方法的理由（或在市场法中缺地下车库的计算）。
23．估价结果中缺法定优先受偿款和抵押价值说明。
四、改错题
1．在通用性表述中，“标准厂房比特殊厂房的通用性差”的说法错误，应为“标准厂房比特殊厂房的通用性强”。
2．在房地产开发程度表述中，“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强”的说法错误，应为“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较弱”。
3．缺少变现时间长短的说明。
4．缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。

解 析

二、单项选择题
1．根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此选D。
3．2300元/㎡×5000㎡×（1+3%）=1184．5万元。
4．6650元/㎡×（1+1%）12÷（1+10%）×15000㎡=10218．3万元。