2008年房地产估价师考试试题及答案（房地产估价案例与分析）

　　三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）

封面和目录（略）
致委托人函（略）
估价师声明

　　我们郑重声明：
　　1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
　　2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
　　3．我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
　　4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。
　　5．注册房地产估价师×××已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
　　6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
　　7．本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
　　8．本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
　　9．本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。

　　　　　　 中国注册房地产估价师（注册号××××）：  ××××（签名盖章）
　　　　　　 中国注册房地产估价师（注册号××××）：  ××××（签名盖章）
　　　　　　 中国注册房地产估价师（注册号××××）：  ××××（签名盖章）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二00八年六月三十日

估价的假设和限制条件（略）
房地产估价结果报告

　　一、委托人（略）
　　二、估价机构（略）
　　三、估价对象
　　估价对象为位于××市××区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3 853.05㎡，土地面积为2 294.5㎡。
　　1．坐落
　　估价对象坐落于××市××区数码路北段21-23号，四至为：东临××路，南靠××广场，西接××干休所，北依××创业中心（区位情况略）。
　　2．产权状况
　　根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。
　　3．土地状况
　　土地使用权面积为2 294.5㎡，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯，土地平整。容积率为1.68（土地其他情况略）。
　　4．建筑物状况
　　估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3 853.05㎡。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二层至四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。
　　估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%（建筑物其他情况略）。
　　5．配套设施状况
　　估价对象上下水、电力、供暖、通讯等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖：消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空凋，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。
　　四、估价目的
　　为委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。
　　五、估价时点
　　根据估价目的，经与委托人协商，估价时点确定为2008年6月25日。
　　六、价值定义（略）
　　七、估价依据（略）
　　八、估价原则
　　本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：
　　1．最高最佳使用原则（略）
　　2．替代原则（略）
　　3．估价时点原则（略）
　　4．谨慎原则（略）
　　5．合法原则（略）
　　九、估价方法
　　本报告选用市场法和收益法进行估价（方法选择及方法定义略）。
　　十、估价结果
　　在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在对现场进行实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估，最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为：人民币（大写）贰仟叁佰壹拾万元（2 310万元）， 单价为5 995.03元/㎡。
　　十一、估价人员（略）
　　十二、估价作业日期
　　2008年6月25日至2008年6月30日。
　　十三、估价报告应用的有效期
　　本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年；超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任。

　　××房地产估价有限公司
　　二00八年六月三十日