2000年土地估价师考试土地估价实务真题答案
答案：
第一部分 综合计算题
题1 计算结果
可抵押贷款额5924．43万元
题2 计算结果
最佳的结果是HA01、HA04两个比准价格的简单算术平均数，地价为924.52元／平方米；HA01、HA03两个比准价格的简单算术平均数也可，地价为906.33元／平方米。
第二部分 案例综合分析
1、答题要点
（1）简单算术平均法。
（2）加权平均法。
（3）直接取市场比较法的评估结果。
（4）以市场比较法评估结果为主，以收益还原法做适当减价修正。
2、答题要点
（1）收集的资料包括：
①国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件；
②当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准；
③征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地管理费等；
④土地出让金或土地增值收益资料；
⑤国家或当地市场的利率水平；
⑥市场或行业平均利润率或投资回报率。
（2）基本步骤：
①求算土地取得费(或分别求算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物赔偿、征地税费等)；
②确定土地开发费；
③计算利息；
④计算土地开发利润；
⑤计算土地增值收益；
⑥计算有限年期土地使用权价格。
3、答题要点
（1）不同点：
①A宗地的处置方式是由企业取得土地使用权，土地使用者为企业而非股份公司，企业与股份公司是土地租赁关系，由股份公司向企业支付租金；
②B宗地的处置方式是国家作价人股，国家持有国家股，土地使用者为股份公司。
（2）从产权关系和经济关系说明对国家、国有企业、股份公司的利弊：
A宗地的处置方式：
①对国家而言，国家作为土地所有者，可以一次收取土地收益，风险较小，但不能得到出让后的土地增值部分；
②对企业而言，可以取得完整的土地使用权，获得较稳定的租金收入，但需一次性支付数额较大的出让金；
③对股份公司而言，不能获得完整的土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金，只需每年支付租金。
B宗地处置方式：
①对国家而言，以出让金作价折为国家股，可参加分红，和企业共同承担经营风险，国家不能一次性收取土地收益；
②对企业而言，不能获得土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金；
③对股份公司而言，可以获得完整的土地使用权，可以不必一次性支付数额较大的出让金，但增加了国家股本。
4、答题要点
（1）办理的手续：
①股份公司持处置文件办理变更登记手续；
②办理有关规划变更、审批手续；
③到土地管理部门办理用途变更登记或用途变更审批手续；
④办理补交土地出让金的手续；
⑤到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续。
（2）评估方法选择、估价思路及程序：
可在以下方法中选择两种：市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法和路线价法。
估价思路：（略）。
市场比较法的估价程序：
①选择市场比较案例；②确定比较因素；③因素描述及比较分析；④确定比较因素的修正系数；⑤求算比准地价。
收益还原法估价程序：
①确定房地出租总收益；②确定房地出租总费用；③计算房地出租纯收益；④计算房屋纯收益；⑤计算土地纯收益；⑥计算土地价格。
基准地价系数修正法估价的程序：
①确定土地及基准地价；②因素描述及比较分析；③确定修正系数；④计算地价。
剩余法估价的程序：
①计算房地出租总收益；②计算房地出租总费用；③计算房地出租纯收益；④计算房地产总价格；⑤计算房屋现值；⑥计算土地价格。
路线价法评估的程序：
①确定路线价；②确定宗地的临街深度、宽度等条件；③确定条件修正系数；④计算土地价格。
第三部分 土地估价报告改错题
土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下：
第一部分 总述
1、估价依据中，缺少估价对象土地证书或权属证明。
2、估价依据中，“××省关于土地管理的法律、法规”提法太笼统，未说明与本次评估有关的法律、法规是哪些。
3、估价定义中，未说明是什么权利的土地价格。
4、估价结果中，缺少楼面地价。
5、缺少《估价结果一览表》。
6、需要特殊说明的事项中，缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明。
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
7、土地位置状况中，缺少土地用途、土地级别的描述。
8、土地权利状况中，缺少他项权利状况的描述。
9、建筑物状况描述不详。
10、地价影响因素分析中，缺少一般因素的描述。
第三部分 土地估价
11、估价原则中，缺少与本次估价方法紧密相关的替代原则、预期收益原则等。
12、未说明估价方法选择的依据。
13、收益还原法中，租金与价格概念混淆，“比准价格”应为“比准租金”。
14、未说明客观租金计算方法的选择依据。
15、折旧中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年，应为已使用年限加上尚可使用年限。 16、出租总费用中漏计税费项目。
17、未说明综合还原率确定的过程及依据。
18、总楼价计算中的使用年期（n）应为土地的使用年限40年，而不能用房屋剩余使用年限45年。
19、收益还原法估价结果无单位地价。
20、市场比较法的基本情况表中，估价对象的用地面积、重置单价与报告前面的叙述不符。
21、市场比较法中，缺少比较因素选择的程序。
22、比较因素中还应有容积率等的修正。
23、未说明地价指数的来源依据。
24、估价对象与比较实例C的交易时间相同，但确定的地价指数不一致。
25、未说明由3个比准价格确定土地单位面积地价的方法及原因。
26、地价的确定中，描述是采用两种方法估价结果的算术平均数，实际计算则采用的是加权平均数。
27、地价的确定中，估价结果无大写。
第四部分 附录
28、缺少估价对象房屋产权证。
29、缺少估价对象位置示意图。
30、缺少估价机构工商营业执照。
31、报告的文字描述不够规范，如：“可比实例”、“房屋占地地价”等不规范提法；以及将估价对象的许多基本情况不在“估价对象描述”中介绍，而在收益还原法中作较。