土地估价师考试土地估价相关经济理论与方法试题
1．随时保持供给与需求两者间的平衡，是市场经济的基本要求。
2．固定资产的特点是其价值在生产过程中逐渐损耗，并以折旧方式转移到产品中，通过产品的销售收回。
3．如果甲、乙两商业路段标准样点地价的平均差异程度分别为150元／平方米和300元／平方米，标准样点地价的平均值分别为860元／平方米和1650元／平方米。则表明两商业路段平均样点地价的代表性甲高于乙。
4．递延资产是指不能全部计人当年损益，应在以后年度内分期摊销的各种费用。
5．在建设项目中，建筑工程定额就是在正常的施工条件下，为完成一定计量单位的合格产品所必需的劳动力、机械台班、材料和管理费用的数量标准。
6．我国现行会计制度规定，房地产开发过程中所发生的各项间接费用不可计人产品成本，应直接列人当期损益。
7．城市分区规划的主要任务是为详细规划和规划管理提供依据。
8．建设工程概算是建设工程设计预算和施工图概算的总称。
9．大量观察法是统计研究中的一种基本方法。
10．已知某市2001年商品房价格的逐月增长率，可采用几何平均数求取该年的月平均增长率。
11．在物价持续上涨时期，企业发出存货采用后进先出法计价，体现了会计核算中的稳健原则。
12．某市2001年商品房价格平均每月递增0．5％，则全年总计上涨6．0％.
13．企业整体资产的转让价格通常不等于各单项资产价格之和.
14．固定资产的功能性贬值是因维修保养不当而导致的价值贬损。
15．现代市场经济是政府宏观调控下的市场经济。
16．就一个会计期间来看，本期发生的成本不一定都与本期的收入相配比。
17．企业能否向投资者分配利润，关键取决于该企业当年是盈利还是亏损。
18．当某建筑工程设计文件不齐、无法计算建筑工程量时，不可采用概算指标编制建筑工程概算。
19．估算建安工程费用时，可以将直接费用、间接费用、计划利润和税金直接相加得到。
20．作为无形资产人账的商誉，既可以白创，也可以外购。 二、单项选择题(共80题，题号21-100，每题1分，共80分。每题有A、B、C、D四个备选答案，其中只有一个最符合题意，请在答题卡上将所选答案对应的字母涂黑。选错不得分、不倒扣分)
21．商品经济产生和发展的基础是( )。
A．畜牧业发展
B．农业发展
C．社会分工
D．商业发展
22．从城市交通和城市建设的经济性出发，城市干道网密度以( )为宜。
A．1—2 km／km
B．2-3 km／km
C．3-4 km／km
D．4-5 km／km
23．货币资金的使用价格是( )。
A．利率
B．工资
C．利润
D．利息
24．营业外收入是指( )的各项收入。
A．为取得其他业务收入而发生
B．与企业经营活动无直接关系
C．与产品制造无直接关系
D．进行加工劳务而发生
25．在下列各类市场中，属于生产要素市场的是( )。
A．粮食市场
B．旅游市场
C．证券市场
D．钢材市场
26．“统计表明，2002年4月全国市场销售增幅继续提高，社会消费品零售总额为3052．2亿元”，该指标属于( )。
A．总量指标
B．平均指标
C．相对指标
D．变异指标
27．用于表明务会计要素之间的基本关系的是( )。
A．会计科目
B．会计等式
C．会计方法
D．会计制度
28．为制定城镇基准地价而组织的城镇各类用房买卖及租赁收益调查属于( )
A．动态调查
B．静态调查
C．统计报表
D．专门调查
29．按房地产开发资金的占用形态划分，库存设备、材料等占用的资金属于( )
A．流动资金
B．固定资金
C．企业负债
D．银行借贷
30．城市布局主要有( )两种基本形式。
A．多中心布局和单中心布局
B．组团布局和星状布局
C．带状布局和环状布局
D．集中布局和分散布局
31．下列固定资产中，应计提折旧的是( )
A．修理停用的设备
B．当月交付使用的设备
C．未提足折旧提前报废的设备
D．已提足折旧继续使用的设备
32．在商品房营销过程中，销售人员的工资应计入( )。
A．财务费用
B．销售费用
C．管理费用
D．生产成本
33．下列项目中，不属于房地产开发企业主营业务收入的是( )。
A．商品房销售收入
B．商品房出租的租金收入
C．商品房售后服务收入
D．配套设施销售收入
34．规定建筑容积率属于( )方面的限制。
A．土地使用管制
B．土地权利设置
C．相邻关系
D．征用权
35．会计核算必须以实际发生的经济业务及反映经济业务发生的合法凭证为依据，如实反映财务状况和经营成果，这是( )的要求。
A．重要性原则
B．谨慎性原则
C．客观性原则
D．实际成本原则
36．某企业6月份销售A产品一批，货款200000元，下月才能收回，6月份销售B产品一批，货款150000元已收讫；6月份收回上月赊销给思达公司的A产品货款300000元，按权责发生制原则，该企业6月份的收入应为( )元。
A．350000
B．450000
C．500000
D．650000
37．一般情况下，用清算价格法评估整体资产价格时( )。
A．清算价格>市场价格
B．清算价格=市场价格
C．清算价格<市场价格
D．续用清算价格=市场价格
38．采用平均年限法计提折旧，折旧额应根据( )乘以折旧率计算。
A．固定资产预计净残值
B．固定资产净值
C．固定资产应提折旧总额
D．固定资产原值
39．《企业财务通则》规定，企业对筹集的资本金依法享有经营权，在企业经营期内，投资者除依法转让外，( )。
A．不得从企业抽回所投资金
B．可以从企业抽回所投资金
C．可以抽回但不得转让所投资金
D．不得抽回也不得转让所投资金
40．在市场经济条件下，商品的市场价格以价值为基础，并通过( )。
A．价格评估机构评估确定
B．市场的供求关系形成
C．政府有关职能部门决定
D．生产企业的成本核算形成
41．( )是统计资料的搜集阶段，也是统计工作的基础环节.
A．统计设计
B．统计调查
C．统计整理
D．统计分析
42．“九五”期间，全国城镇住宅投资累计完成21000亿元，比“八五”时期增加8500亿元，则“九五”期间年平均完成住宅投资( )亿元。
A．1700
B．2125
C．4200
D．5250
43．市场经济运行中最重要、最基本的规律是 ( ).
A．价值规律
B．竞争规律
C．供求规律
D．调控规律
44．由于劳动生产率的提高，使原有设备的价值相应降低，这种情况属于(
A．有形资产损耗
B．有形损耗
C．无形资产损耗
D．无形损耗
45．建设单位未依法取得( )，则不能开工建设。
A．《建设项目选址意见书》
B．《规划设计方案批准书》
C．《建设工程规划许可证》
D．《建设用地规划许可证》
46．在下列指标中，( )属于数量指标。
A．小区建筑覆盖率
B．小区人均绿地面积
C．小区建筑面积
D．小区土地出让价格
47．某城市，一级土地住宅用地的基准地价相当于三级土地住宅用地基准地价的1．5倍，从统计学看，该指标属于( )。
A．结构相对指标
B．强度相对指标
C．动态相对指标
D．比较相对指标
48．城市性质应是城市( )的体现和反映。
A．现状职能
B．主要职能
C．全部职能
D．用地功能
49．总量指标按其反映的客观内容不同，可以分为( )。
A。总体单位总量和总体标志总量
B．数量指标和质量指标
C．相对指标和平均指标
D．时期指标和时点指标
50．已知某商业路段的样点地价分别为1000、1200、1120、1150、1100, 1300, 2000, 1500元／平方米。则该路段样点地价的中位数为( )元／平方米。
A．1150
B．1175
C．1200
D．1296
51．统计资料显示，1996年至2001年全国城镇住宅竣工面积分别为3.6、3.8、4.0、5.0、5.1和5.4亿平方米，则这期间城镇住宅竣工面积的年平均增长速度为( )。
A，6．99％
B．8．33％
C．8．45％
D．10．00％
52．城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定( )，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排。
A．城市体系
D．城市建设和发展模式
C．城市性质和建设模式
D．城市性质、规模和发展方向
53．某城市1996年至2001年各年与上一年相比地价增长速度依次为1％、2％、5％、6％、5％、3％，若以1998年为基期，则2001年的增长速度为( )。
A．8．15％
B． 14．64％
C．20．37％
D．24．00％
54．单利计息与复利计息的区别在于( )。
A．是否考虑资金的时间价值
B．是否考虑本金的时间价值
C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D．采取名义利率还是实际利率
65．计提折旧一般以月初固定资产的( )为依据。
A．重置完全价值
B．折余价值
C．现值
D．账面价值
66．根据《城市规划法》的规定，城市规划一般分为( )等阶段。
A．总体规划和详细规划
B．总体规划、分区规划、详细规划
C．总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划
D．总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划
67．我国现行的土地管理综合统计报表属于( )。
A．重点调查
B．抽样调查
C．全面调查
D．非全面调查
68．某城市以1990年1月为基期，2002年1月的定基地价指数为120，则表明此期间地价年平均增长( )％。
A．1．41
B．1．53
C．1．67
D．1.82
69．城市人均建设用地指标是指( )。
A．各项城市建设用地总面积与城市人口之比值
B．各项城市总体规划用地总面积与城市人口之比值
C．城市规划区总面积与城市人口之比值
D．城市行政区总面积与城市人口之比值
70．在统计中，( )用于说明总体单位的数量特征。
A．数量指标
B．质量指标
C．数量标志
D．品质标志
71．应用收益现值法进行资产评估的关键在于合理确定预期收益, 当预期收益呈周期性变化时，可以用( )作为预期年收益。
A．评估期前后若干年的年平均
B．某一周期各年收益额的折现加权平均值
C．等差时间序列模型的模拟值
D．等比时间序列模型的模拟值
72．根据我国有关规定，省辖市、自治区首府及人口在( )城市的总体规划，由所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。
A．20力以上
B．30万以上
C．50万以上
D．100万以上
73．在市场经济体系中，土地市场应属( )市场。
A．充分竞争
B．不充分竞争
C．资金
D．生产资料·
74—76题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项
甲公司在某市规划区内取得一宗土地，计划建一宾馆，现已开工。由于融资的需要，甲公司拟以该宗地抵押贷款，并委托某土地评估公司进行地价评估。甲公司所能提供的土地批准文件只有《建设项目选址意见书》和《建设用地批准书》。 74．在该种情况下，根据《城市规划法》的规定，甲公司所占用的土地( )。
A．符合法律规定
B．需先办理抵押贷款审批手续
C．建设用地规划审批手续不全
D．未办土地出让手续，应补办出让手续、补交出让金
75．根据《城市规划法》的规定，甲公司在开工建设前还必须取得( ).
A．建设用地规划许可证
B．国有土地使用证
C．土地使用权出让合同
D．控制性详细规划许可证
76．对土地评估公司来说，下列最合适的做法为( )。
A．因土地手续不全，为了降低公司评估业务风险，拒绝承接该评估业务
B．签订评估协议，按甲公司要求，评估该宗土地及在建工程价格
C．签订评估协议，只评估该宗土地价格
D．建议并帮助甲公司完善建设用地批准手续和土地产权手续，待手续齐全后再进行评估
77．某市基准地价的估价期日为2000年7月1日，据市场调查自2000年7月1日至2002年10月1 H间地价每月递增1％，若评估2002年10月1日的地价水平，则以2000年7月1日为基期的定基地价指数应取( )。
A．127．0
B．128．0
C．130．82
D．132．13
78．当房地产开发商投入的开发建设资金达到或超过项目总投资额的( )时，经行政主管部门批准后即可预售。 ．
A．20％
B．25％
C．30％
D．35％
79．下列房地产经营活动属于房地产二级市场的是( )。
A．国有土地使用权的协议出让
B．新建房地产的买卖
C．国有土地使用权的拍卖出让
D．征用集体所有土地
80．据报载：截止到2001年底，某市有高科技园区3个，已征土地632．5公顷，占该市各类开发区已征土地总面积的18％，文中所用的三项统计指标分别为( )。
A．总体单位总量指标；总体标志总量指标；结构相对指标
B．总体单位总皇指标；总体标志总量指标；比较相对指标
C．总体标志总量指标；总体单位总量指标；比较相对指标
D．总体标志总量指标；总体单位总量指标；结构相对指标
81．进行开发项目的财务评价时，如果项目投资回收期小于计算期，则财务净现值
A．<0，项目不可行
B．>0，项目可行
C．<0，项目可行
D．>0，项目不可行
82．采用年数总和法计提折旧，折旧额( )。
A．各年相等
B．逐年递增
C．逐年递减
D．先增后减
83．采用插值法求内部收益率，FNPV(i1)、FNPV(i2)分别为采用小i1时的净现值，为使所求得的内部收益率不失真，要求( )。
A．FNPV(i1)、FNPV(i2)同时为正，且i1与i2相差超过2％
B．FNPV(i1)、FNPV(i2)同时为负，且i1与i2相差不超过2％
C．FNPV(i1)、FNPV(i2)取异号，且i1与i2相差不超过2％
D．FNPV(i1)、FNPV(i2)取异号，且i1与i2相差超过2％
84．建筑密度等于( )除以土地总面积。
A．总建筑面积
B．总人口数
C．总使用面积
D．建筑基底总面积
85．我国会计实务中，房地产开发的期间费用不包括( )。
A．建安费用
B．管理费用
C．财务费用
D．销售费用
86．房地产开发商通过预售房屋或出卖楼花，提前回收资金，从风险防范策略看, 这种处理风险方式称为( )。
A．风险回避
B．风险追逐
C．风险转移
D．风险抑制
87-90题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项
某房地产开发公司在对当地房地产市场进行调研的基础上，进行开发项目的可行性分析。若确定项目基准收益率为12％，项目计算期内各年的现金流入和流出金额如下表。
87．该房地产开发项目第3年的累计净现金流量为( )
A． -200
B． -100
C．0
D．100
88．该房地产开发项目的投资回收期为( )年。
A．3. 2
B．3. 4
C．3. 8
D．4. 8
89．该房地产开发项目的财务净现值为( )万元。
A．71
B．196
C．159
D．450
90．请根据上述分析结果，判断该房地产开发项目( )
A．敏感性高
B．敏感性低
C．不可行
D．可行
91．拟建项目进行投资估算时应该采用( )。
A．工程概算定额
B．工程预算定额
C．工程结算定额
D．工程决算定额
92．在评估新建不动产时，经常要查询建设单位为建设工程编制的财务总结，以了解和确定建筑工程的实际投资额，通常该投资额的计算必须以( )为依据。
A．工程结算
B．竣工决算
C．施工图预算
D．施工图结算
93．在编制建设工程概预算时，土建工程一般属于( )。
A．单项工程
B．单位工程
C．分部工程
D．分项工程
94．在建设工程预算中，一般把土地开发费计人( )之中。
A．前期费用
B．间接费用
C．直接费用
D．无关费用
95．在基本建设中，不论项目大小，在报请审批初步设计或扩大初步设计的同时，必须附有( )，否则就不能作为完整的技术文件报请审批。
A．设计概算
B．设计预算
C．初步估算
D．修正概算
96．采用三阶段设计形式的工程建设项目，在( )，随着设计内容的深化，可能会发现工程项目的建设规模、结构、设备类型和数量上有变化，设计单位必须根据变化对初步设计总概算进行修正，完成修正总概算。
A．技术设计阶段
B．技术论证阶段
C．施工图设计阶段
D．施工设计阶段
97-100题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项
现有商贸公司A、建筑公司B、房地产咨询公司C，于1999年1月共同发起设立天达房地产开发有限责任公司(项目公司，以下简称天达公司)，其中A、B公司以现金入资，C公司以技术入股，三方所占股份分别为78％、17％、5％，注册资金2000万元，全部投入该项目。A公司所出资金中，有1500 万元是其将所拥有的房产进行抵押获得的贷款，贷款期限2年。天达公司成立后第二个月即以1200万元依法取得一宗15000平方米土地的70年土地使用权，并已取得规划许可进行商品住宅开发。通过招标，D公司中标承担该商品房的建设工程。在建设过程中，天达公司以土地进行抵押，获得银行贷款800万元，贷款期限1年，通过商品房预售获得6500万元。2001年12月，商品房全部售出，天达公司税后利润达900万元。 97．文中1500万元的贷款在天达公司的会计报表中属于( )。
A．长期负债
B．实收资本
C．短期负债
D．般无奈固定资产
98．天达公司按期向银行归还土地抵押贷款时，会计处理中应(
A．借记“银行存款”，贷记“长期借款”
B．借记“固定资产”，贷记“短期借款”
C．借记“短期借款”，贷记“银行存款”
D．借记“长期借款”，贷记“固定资产”
99．该工程的施工图预算应由( )根据已批准的施工图纸进行编制。
A．天达公司
B．B公司
C．C公司
D．D公司
100．在该工程完工后，( )应编制竣工决算。
A．天达公司
B．B公司
C．C公司
D．D公司
三、多项选择题(共30题，题号101~130，每题2分，共60分。每题有A、B、C、D四个备选答案，其中有二个或二个以上最符合题意，请在答题卡上将所选答案对应的字母涂黑。多选或错选不得分、不倒扣分；少选但选择正确的每个选项得0．5分)
101．资源的合理开发和有效利用，主要取决于( )。
A．先进的技术水平和生产工艺
B．合理的、科学的产业结构、产品结构、技术结构和组织结构等
C．产品适销对路，能尽快地投入市场，并实现其价值
D．增加资金和劳力的投入
102．市场经济的主要作用包括( )
A．满足人们多样的需要
B．合理有效地配置资源
C．灵活调节社会供求总量平衡
D．能动地推进科学技术进步
103．无形资产的摊销一般应( )
A．冲减其账面价值
B．计人制造成本
C．计人管理费用
D．计人财务费用
104．当企业溢价发行债券时，下列表述正确的有( )。
A．企业支付债券的利率将高于其票面利率
B．债券的票面利率高于同期实际市场利率
C．企业出售债券的价格高于债券面值
D．债券面值高于债券的发行价格
105．所有者投入资本按出资方式不同可分为( )。
A．租赁资产
B．货币资产
C．无形资产
D．实物资产
106．企业当年可供分配的利润等于当年的净利润加上以前年度未分配的利润， 在( )等之后，才能向投资者分配。
A．交纳所得税
B．提取法定盈余公积金
C．提取公益金
D．盈余公积金补亏
107．利用资产负债表提供的会计信息，可以( )。
A．判断企业财务状况
B．分析企业的偿债能力
C．分析业主权益变化
D．分析企业盈利能力
108．根据我国城镇基准地价的性质及其表现形式，级别基准地价属于( )，
A．时期指标
B．时点指标
C．平均指标
D．总量指标
109．下列指标中，( )属于质量指标。
A．房地产投资额
B．建筑覆盖率
C．人均住房面积
D．住房平均价格
110．据报载，截止到2001年底，某市开发区引入各类开发项目共计780个，平均每个开发区引入内外资金7亿元，每平方米土地引入资金566元。文中各项统计指标依次为（ ）
A．总量指标、平均指标、相对指标
B．绝对数、算术平均数、强度相对数
C．绝对数、几何平均数、比较相对数
D．数量指标、质量指标、平均指标
111．从统计学的原理看，下列指标中，( )属于强度相对指标。
A．小区建筑覆盖率
B．小区人均绿地面积
C．小区人口净密度
D．居住用地占小区总用地面积比例
112．下列有关标准差系数的叙述，正确的有( )。
A．是方差与平均值的比值
B．是标准差与平均值的比值
C．是总体各单位标志值的算术平均数离差平方的平均数
D．可用于比较两个或两个以上不同水平平均值的代表性
113．资产评估过程中，确定实体性贬值的方法有( )。
A．使用年限法
B．成新率法
C．线性折旧法
D．使用量比例法
114．现行市价法评估中确定变现价格的方法有( )。
A．直接法
B．类比法
C．成本销售法
D．趋势外推法
115．影响资产清算价格的主要因素有( )。
A．资产的生产价格
B．资产处置方式
C．参照物的市场价格
D．规定的处置时限
116．对于企业商誉等不可确指的无形资产价格评估，比较简单可行的方法是( )。
A．重置成本法
B．直线法
C．割差法
D．超额收益本金化法
117．详细规划的主要内容包括( )。
A．工程规划
B．控制性详细规划
C．修建性详细规划
D．分区规划
118．根据城市布局分散的程度和外部形态的差异，分散布局形式可分为( )几种形式。
A．分散组团式
B．自由式
C．一城一区式
D．城镇组群式
119．根据工业用地规划布局的基本要求，下述( )可以布置在城市内和居住区内。
A．需采用铁路运输的工厂
B．小型服务修配厂
C．小型服装加工厂
D．体育器材厂
120．按服务范围和居民使用的频率，城市公共设施用地一般分成( )。
A．市级
B．区级
C．居住区级
D．小区级
121．高层建筑的结构体系主要有（ ）。
A．框架结构
B．剪力墙结构
C．钢筋混凝土结构
D．框架剪力墙结构
122．下列各项中，不计算建筑面积的有( )。
A．用于检修、消防的室外爬梯
B．电梯井、提物井、垃圾道、管道井等
C．没有围护结构的屋顶水箱、花架、凉棚等
D．层高在2．2米以上的地下室、半地下室、地下车间等及相应的出人口
123．( )是房地产市场研究的主要内容。
A．项目经济分析
B．竞争对手分析
C．经济形势分析
D．居民购买力分析
124．建设工程监理的主要内容包括( )。
A．办理建设的法定手续
B．协调开发商、建筑师、承包商之间关系
C．投资，进度，质量控制
D．合同，信息管理
125．房地产开发项目的不确定性分析方法包括（ ）。
A．主要变量分析
B．概率分析
C．敏感性分析
D．盈亏平衡分析
126．在下列指标中，（ ）为房地产开发项目财务评价的主要效益考核指标。
A．资金时间价值
B．财务内部收益率
C．财务净现值
D．房价
127．在项目建设过程中，为了考核建设成果，一般要进行“三算”对比。这里的“三算”是指（ ）
A．设计概算
B．施工图预算
C．工程结算
D．竣工决算
128．采用类似工程预决算编制建筑工程概算时，要求类似工程与编制对象必须在（ ）等方面基本相似。
A．建筑面积
B．建筑结构
C．经济特性
D．建设方式
129．在较大的建设项目中，设计概算的文件包括（ ）以及其他工程费用概算。
A．建设项目总概算
B．单项工程综合概算
C．单位工程概算
D．分部工程概算
130．建设项目的土地开发过程中，建设场地“三通一平”费用是指建设场地竖向上方的平衡，多余土方的外运，以及为施工而修建的临时道路，（ ）等费用。
A．供暖系统
B．上水管线
C．供电线路
D．通讯线路