2012年房地产估价师经营与管理真题部分（网友版）
计算题第一题题目（大致）
说某人用4.3亿元购买投资写字楼，其中40%贷款，贷款期限为20年，年贷款利率为7.5%，按年等额还本付息。另外写字楼面积为36000平方米，车位310个。第一年和第二年，车位每月租金为500元，写字楼每月每平方米150元，空租和收租损失率为潜在毛收入的10%。此后每年在上年基础上增长5%。年运营成本为租金收入的30%。求第五年投资回报率和偿债备付率。
这里请问：求这个营运费用的基数是扣除空租和收租损失率之前的数，还是扣除空租和收租损失率之后的数？
我的解法如下，看看有无不妥？
第五年的租金收入=车位出租收入+写字楼出租收入=（（310×500+150×（1+5%）×（1+5%）×（1+5%））×12×（1-10%）=69186690元
第五年的营运成本=69186690元×30%=20756007元
年等额还本付息额=16871856.93元
税前投资回报率=（69186690-20756007-16871856.93）/（430000000×60%）=12.23%
偿债备付率=可用于还本付息额/应还本付息额=（69188690-20756007）/16871856.93=2.87
已知：
买地200亩，每亩400万元。
建造成本为3200元每平方米，第一年至第五年建造比例为20%、5%、20%、30%、25%
出售单价为8500元每平方，
管理费用为收入的%，销售费用为收入的3%，根据上述绘制如下表格（时间不够，没做完,不知道对不对）
| 项目 | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 单位 |
| 现金流入 | ||||||||
| 销售面积 | 266668 | 266668 | 266668 | 266668 | 平方米 | |||
| 销售比例 | 20% | 30% | 30% | 20% | ||||
| 销售单价 | 0.85 | 0.85 | 0.85 | 0.85 | 万元 | |||
| 销售收入 | 45333.56 | 68000.34 | 68000.34 | 45333.56 | 万元 | |||
| 现金流出 | ||||||||
| 土地费用 | 80000 | 万元 | ||||||
| 建筑成本 | 17066.75 | 4266.688 | 17066.75 | 25600.13 | 21333.44 | 万元 | ||
| 管理费用 | 1200 | 906.6712 | 1360.007 | 1360.007 | 906.6712 | 万元 | ||
| 销售费用 | 1360.007 | 2040.01 | 2040.01 | 1360.007 | 万元 |
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