2012年房地产估价师理论与方法试题（来自网友）

　　1、土地重新购建价格数据肯定记不到了，说不定考试当天回忆能够记到。思路应该是，在估价时点：土地重新购建价格+建筑物重新购建价格*建筑物折旧，即，土地重新购建价格+建筑物重新购建价格*（49/60)
　　2、80万元的房产，2万非房产成分，首付一半，另外一半一年后支付。
　　这个记得折现率是6%，不知道对不，不然就是8%。应该是40+40/1.06=77.736, 77.736-2=75.74。考场上时间紧，太紧张了，我也不知道自己当时计算正确没有了。
　　3、还有一题非正常税费的，对可比实例进行调整。一个调整是非正常税费负担的调整，应该是两个调整，然后连乘。我应该是计算出错，没有找到合适答案。
　　39+39/1.06=75.79,这个选择哪个答案啊？是不是A
　　对，单选有道求报酬率的！还有道求纯粹房地产交易价格（扣除非房地产成分）！所以，单选又增加这两道
　　报酬率那个是7.78%吧
　　还有哈，好像是第二页的最后一道单选 合法是指..我选依法判定估价对象合法
　　接着第三页的第一题是问估价中什么最先确定？（记忆很模糊了），反正是选A 估价目的
　　好像是最后一道单选吧，我还记得选C呢，就是那个资料存档10销毁的！
　　单选 还有个房产公司做评估要买地什么 选投资价值
　　还有个好像是什么告诉使用面积，转换成建筑面积？
　　不是那个扣除家具，求纯粹房地产价值哦，当中涉及使用面积跟建筑面积换算，好像是1:0.75吧！
　　合法那题答案是B，选房地产对应的状况合法。见理论书合法原则那节。

　　计算题第二道，成本法，投资利息的计算，题目给的年利率是多少呀？
　　对了 判断还有一个自有资金资本化率是税前现金流量....可以按交易实例算... 我没敢选
　　断还有一题，房地产在区域内生产消费不可移动，所以经济位置也是固定不动的 我选错的
　　判断整理如下
　　1：“房地产评估还可以包括什么项目投资评估”，没选
　　2：“按照房地产分摊土地价值的计算，” 没选 数据差0.01。
　　3：“报酬率和折现率的性质”， 错
　　4：“甲、乙土地，先计算楼面地价，然有一个是40年，一个是30年使用权，购买乙土地比甲土地更划算” 对。
　　5：自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量和自由资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额得到没选。
　　6：交通时间、距离，”交通费用什么的 错。
　　7：“接受估价委托后、受托机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该项目。” 错。
　　8：商品住宅成本不包含营业性用房，对
　　9、房地产在一定区域内生产消费不可移动，所以经济地位固定不变 错
　　10、平均发展速度持续上升或下降 大致数额相同 错
　　11、房地产的容易变现，通用性好的，独立性好的等描述。对。
　　12、高层面积按房地价值分摊，因为差别不大？ 忘了
　　一个是:市场法是最可靠的，因为是市场价格的体现。应该答案是错
　　一个是，档案十年即可销毁，是错的

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