2012年房地产估价师理论与方法真题（网友提供）

1、多选题——考察“鉴证性估价”的概念；
2、多选题——可以从事国有土地上房屋征收的估价机构。参考答案：一、二、三级
3、多选题——房地产估价的特征（本质）
4、某人有一套80m2的住宅，且是唯一住房，出售时应交多少契税。参考答案：契税按1%计算
5、判断题——最高额抵押之前存在的债务不能转入最高额抵押中。参考答案：错
6、多选题——影响房地产变现能力的因素包括哪些。参考答案：通用性、独立使用性、可分割转让性、价值大小、开发程度、区位、市场状况；
7、多选题——影响房地产供给量的因素有哪些。参考答案：价格、成本、开发技术、预期
8、多选题——考点是：名义价格和实际价格的概念。原题大致是某人买房，其中家电装修占房价的5%，分期付款，求该房产的“纯粹”价格。
9、多选题——考点是：影响房地产价格的外部因素。经济因素的详细内容，干扰项是“金融制度政策”
10、判断题——考点是：基尼系数
11、考点：房地产交易中，交易税费非正常负担情况的价格修正
12、单选题——考点是：房地产状况调整中不同楼层的价格调整
13、单选题——考点是：平均发展速度
14、多选题——考点是：平均增减量
15、考点是：房地产价格市场状况调整的价格变动率法
16、单选题——考点是：补地价的测算，需要注意的是变化前后的价格定义不同，变化前是楼面地价，变化后是土地单价。
17、考点：收益法中不同年限价格换算
18、考点：受益期限的确定
19、考点：累加法求报酬率
20、考点：残值率≠0时，求成新率
21、考点：自有资金资本化率的计算
22、考点：不同利润率（直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率）的比较
23、单选题——直线趋势法中的a、b利用什么资料求取。参考答案：历史价格资料
24、考点：路线价中的“哈珀”法则
25、多选题——高层建筑地价分摊的方法。参考答案：建筑面积、房地价值、土地价值
26、判断题——估价资料保存10年后可销毁。
计算题：
1、某块划拨土地商检的仓库改为商用，面积？平方米，前6年净收益是？万元，报酬率是？，第6年的资本化率是10%，折现率是？，第6年转让税费是转让收入的2%，求该房产的现值。
2、某房产，因没有“行车”造成租金降低，正常租金是？元，实际租金是？元，如单独增家需要？万元，随同增加需要？万元，门窗损坏修复费？万元，土地基准地价？，建筑物重建的各项成本已知，求该房产的现值。 解题大致思路：房地产市场价值=土地重新构建价格+建筑物重新构建价格-建筑物折旧

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