2011年房地产估价师《案例与分析》试题答案（网友回忆）

　　问答1：

　　1）没有进行现场查勘

　　2）租金应该用平均值，而且3个比较实例差异也较大

　　3）折现率不能用银行货款利率

　　4）计算年收益时没有考虑空置率

　　考后分析：1）好象题目说选用了收益法，并没有说第二种方法，只选用一种估价方法也是错的；2）提前询问评估意向，这个我认为没错，因为题目并没有说委托方的意向影响了估价结果。PS：本题空置率是考点，因为题目说了是空置的商业房产，而且年收益数直接是月租金*12，给这么多信息点肯定是有原因的。

　　问答2

　　评估范围：加油站土地、房屋建筑物及构筑物、装修、储油罐、加油机加油枪等机器设备、特许经营权等无形资产

　　收集的资料：企业营业执照、经营许可证、土地证、房产证、财务报表等经营收益资料、装修情况、机器设备规格型号等

　　考后分析：加油站的特许经营权是考点

　　问答三

　　1、可以作为比较实例（我还多写了市场法比较实际的要求，什么类似房地产、交易时间相近、正常交易或可修正为正常交易等）

　　2、需要作那些修正

　　1）实例A，要用市场租金对交易价格进行调整

　　2）实例B，利害关系人之间的交易，需要进行交易情况修正

　　3）实例C，相邻房地产的合并交易，也是需要进行交易情况修正

　　4）实例D，房地产形状是L形，需要进**地产状况修正

　　选择（题目顺序记不清楚，只记得大概）

　　1）再抵押价值，11 （房地产价值15，抵押余额2，抵押成数0.5。15－2/0.5＝11）

　　2）补偿金额：16 （拆迁时的房地产市场价值）

　　3）拆迁公告不包括的内容：搬迁期限（其他的补偿方案、行政复议、行政诉讼一定是的，其实也可以用排除法，补偿方案是一定要公告的，行政复议和行政诉讼是并列的，有复议的权利就有诉讼的权利，所以如果选其中一项，另外一项也一定得选，而题目是单选题，所以2个都排除）

　　4）一个什么评估项目，不适用的方法：修复法

　　5）拍卖底价：总建面5万平米，已销售3万平米，拍卖时市场单价6000元，6000*（5-3）=12000万元

　　6）有一个拍卖后优先扣除的费用：拍卖变现费用和税费

　　7）拍卖变现费用不包含：房地产税（用排除法先的，而且房地产税是房产持有人交的，交易的时候不用交）

　　还有一道题好象是需要计算的，计算难度不大

　　8）补偿不应考虑的因素：土地价值差额（4个选项：土地价值差额、前期工程费损失、投资利息损失、酒店品质降低，理论上都应该补偿，但是题目给的是改变楼层层高，土地的容积率没有变，楼面地价没有变，土地总价也不变，也就是没有发生土地价值减损，因此这个选项最符合）

　　还有个选择题是一处简单的收益计算

　　另外一个选择题记不清了

　　指错

　　缺少估价方法选择的理由。

　　权益状况描述不全，缺少土地使用权人等

　　楼层应该是区位因素，题目中放在个别因素了

　　收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析

　　市场法中缺计算公式

　　交易日期调整缺相关调整说明

　　空置率为0缺说明及理由

　　收益法租金计算不应用合同租金

　　结果确定不应扣除抵押贷款

　　估价依据缺少《国有土地上征收....条例》(名字记不全，查书吧）

　　估价报告的估价结果没有单价

　　市场法案例面积与估价对象面积不一致，未进行调整

　　价值定义没有说明不包含租赁、抵押、查封影响

　　改错题：

　　1、“采用成本法、收益法、假设开发法3种估价方法”应为“采用成本法、假设开发法2种估价方法”

　　2、成本法不应采用实际工程造价资料，应采用社会平均成本。

　　3、工程抵押不是自愿转让，而是谨慎价值。

　　4、“采用收益法、成本法测算开发完成后的房地产市场价值”应为“采用收益法测算开发完成后的房地产市场价值”

　　考后分析－－其他3个没问题，就是这个

　　3、工程抵押不是自愿转让，而是谨慎价值。

　　题目说“自愿转让”，肯定是错的，至少怎么改不能确定。指出错好象也是得分的。即使这个倒扣分，并不影响我拿60分

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