2012年房地产估价师案例分析试题（网友版）

　　选择题：
　　网友A：我来回忆案例的选择题吧
　　1、问属于房地产的收入，应该是营业收入扣除商业利润扣除老字号收益 选A
　　2、问净收益，选A
　　3、问不属于商业的个别因素，选通风采光
　　4、问收益价格高于比准价格的原因，选报酬率低
　　5、问使比准价格上升（记不清了），选项有通胀，存款利率，我选了存款
　　6、问征收，抵押情况下比准价格和收益价格的权重，选了等于
　　7，问侵犯甲公司的何种权利，选地役权
　　8，问丙公司应该如何，选继续开发
　　9，问赔偿责任人，选甲公司和乙公司
　　10，问赔偿金额，选差价+利息

　　改错题：
　　网友B：改错我的答案：
　　1、手续没办完，法律上是不许可的
　　2、重新开发前提不对，应是更新改造前提
　　3、经济上可行原因不对，不是商业收入现值大于住宅收入现值 ，就是大于或等于商业支出现值，才可行
　　4、（这一点我没列出来，也不知对错，供大家讨论吧）：抵债处理，快速变现，不是最佳利用......

　　网友C分析：
　　对于选择题中有一个很值得思考，就是有一题说不是引起市场比较法结果不收益法低的原因。
　　A、通胀上行压力加大
　　B、下调存款利率
　　个人认为这两个都不会造成房地产市场不景气，通胀上行的预期会导致货币贬值，为了规避货币贬值风险人们一般会把钱投资到硬通货中，例如黄金、房地产等，房地产市场的投资需求一般会旺盛。而降低存款利率也是一样，低的存款利率会导致市场货币流通量增加，从而导致资金流入房地产市场，房地产市场需求增加，两者的效果一样，真是苦恼，考场想了半天，不知道选择哪个。通货膨胀会造成市场比较法结果不收益法高，题目给的是低，是不是写字楼销售市场下落啊。

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