2012年房地产案例与分析真题（网络版）

　　单选
　　1、问属于房地产的收入，应该是营业收入扣除商业利润扣除老字号收益 选A
　　2、问净收益，选A
　　3、问不属于商业的个别因素，选通风采光
　　4、问收益价格高于比准价格的原因，选报酬率低
　　5、问使比准价格上升（记不清了），选项有通胀，存款利率，我选了存款
　　6、问征收，抵押情况下比准价格和收益价格的权重，选了等于
　　7，问侵犯甲公司的何种权利，选地役权
　　8，问丙公司应该如何，选继续开发
　　9，问赔偿责任人，选甲公司和乙公司
　　10，问赔偿金额，选差价+利息

　　找错
　　第一版
　　指错题大概：
　　1、估价人员应为注册房地产估价师
　　2、假设和限制条件中：依据《估价规范》和委托人要求不对
　　3、假设和限制条件与注册估价师声明前后矛盾（假设中好像是不能保证建筑质量不承担责任，而声明中却强调不存在质量问题）
　　4、比较法中路口和楼层属于区域因素而不是个别因素（这个比较玄，凑数的。第一次考没安排好时间）
　　5、估价对象状况描述过于简略，如土地的四至、地形地势等
　　6、市场法中可比实例3楼层为3层，未作调整
　　7、可比实例租金内涵未交代，是否为客观市场租金
　　8、可比实例空置率未说明取值依据，空置率均为5%
　　9、比较法中可比实例2交易日期未做修正，或应说明不作修正的理由
　　10、夹层是否合法应予以调查核实并加以说明
　　11、市场法中租金的最终确定未列出计算过程，采用简单平均法的理由不充分
　　12、估价结果缺少车库的价值
　　13、忘了
　　第二版
　　1、封面中缺注册估价师的注册号
　　2、结果报告中，估价对象缺房地产建成具体到月。
　　3、技术报告中，收益法前面的公式与后面计算的公式不一致
　　4、可比实例3与估价对象所处的楼层不一致未进行调整。
　　5、交易实例2交易日期修正取值无理由
　　6、未说明实例是否包含车库的价值
　　7、缺租赁保证金及押金的利息
　　8、钢混40年错
　　9、收益年限29年错
　　10、收益法公式选用无理由
　　11、总价计算错误，不应按511.45平方米计算或说明计算的理由
　　12、缺修正金额计算的过程和理由
　　13、估价报告应用的有效期受估价目的所限说法错误码。
　　第三版
　　1、封面估价人员表述错，应为注册房地产估价师；
　　2、致委托人函估价对象描述不清，缺少楼层和车库；
　　3、估价师声明没有注册房地产估价师盖章；
　　4、结果报告估价对象权益状况描述不清，缺：建筑物建成年月日（只表述为2000年建成）、缺土地使用权出让年限（只表述剩余年限27年）、缺他项权设立时间；
　　5、技术报告收益法公式无选取理由，或与计算公与方法选择表述的公式不一致；
　　6、市场法中可比实例缺权益状况的修正；
　　7、市场法可比实例2未进行交易日期修正；
　　8、市场法个别因素调整中缺车库和夹层的修正；
　　9、收益法年总费用中缺租赁费；
　　10、收益法收益年限错误，未考虑土地使用权剩余年限；
　　11、收益法中租赁期未采用租约期租金；
　　12、收益法中维修费计算基数错误，不应该为估价对象实际重置价格；
　　13、技术报告估价结果内涵表述不清，未明确车库价值是多少

　　改错
　　最后一题四个错误，
　　1、法律上许可错误，未完成手续应按原规划用途为法律许可，故应该为综合用途为法律许可
　　2、技术上可能错误，仅有估价人员目测可能拆除非承重墙外的墙体是不合理的，应由专业的技术人员来确定其是否能拆除。
　　3、经济上可行，仅测算两种使用方式的收入现值不够，还应测算其费用现值，两者的净现值相比较做出选择
　　4、价值最大化，价值最大化中商业扣除中为扣除住宅变为商业的手续费。
　　指错题中：
　　1、估价人员那个不是错误，实操中都是这样的。你去看一看你们所的报告，封面应该也都是“估价人员：XXX XXX”。
　　6、市场法中可比实例缺权益状况的修正。貌似只是说租金，不需要吧
　　8、市场法个别因素调整中缺车库和夹层的修正；与2重复
　　9、收益法年总费用中缺租赁费；？？？？
　　11、收益法中租赁期未采用租约期租金；（貌似估价目的说了不考虑，忘记了）
　　13、技术报告估价结果内涵表述不清，未明确车库价值是多少，（与2重复吧。）

　　改错
　　最后一题四个错误，
　　1、法律上许可错误，未完成手续应按原规划用途为法律许可，故应该为综合用途为法律许可
　　原题表述的是“法津上可能”。先不说法律上许不许可，这句话本身就是错误的。
　　个人认为应改为“法律上允许”。
　　原因如下：
　　1、为解决该地区商铺短缺的问题，政府已明确将该住宅小区住宅一层变为商业用途，（规划已确确实实发生了变化，而且确指是X小区X楼一层的居住用房）；
　　2、住宅小区一层住户已有部分进行了变更；（法律上允许变更用途，说明已变更的住户手中有允许变更的文件或房管局已将登记簿进行了变更。这点很重要）
　　3、委托人变更申请已提交，正在办理中。
　　以上足以说明，法律上的合法性，证载用途“住宅”只是形式上的用途而已，按最高最佳原则，法津允许变更用途，就应按变更后的用途来评估。而如果按住宅用途来评估，同一幢楼同为一层的房屋岂不是因用途不同而相互予盾？这题与以前做的练习不一样，以前是某一地区规划为商业区，其中有一幢房屋是工业（或住宅），评估该房地产按证载用途评估。这里有质的区别。
　　试想在实务操作中，又有哪个产权人会将这样的房子当作住宅来评估并卖出？

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