2012年房地产估价师案例与分析真题回忆（来自网友）

问答题
一
1、 档次不同、物业管理不同、内部装修不同、租金内涵不同，租约长短不同，租金支付方式不同
2、 应对B写字楼租金做如下处理
统一租金内涵，统一支付方式
二
1、 装饰装修经济寿命短，3年前购买的是全新价值，现在评估的是目前成新度下的价值，要扣除折旧；3年前购买的金额包含家具，现在评估的价值是装修部分
2、 采用成本法，先测算装饰装修的重置价值，再确定装饰装修 的经济使用年限，测算其折旧，重置价值扣除折旧
三
1、 投资价值，采用收益法
2、 先确定该商铺的合法产权和合法用途，调查该类商铺的租金，调查成本，调查该商铺的剩余经济年限，调查投资人的最低报酬率，采用合理的计算公式，测算其投资价值

1、封面估价人员应为注册房地产估价师
2、估价对象缺区位状况描述
3、收益法公式没有说明理由
4、因素条件说明表缺权益因素
5、年有效毛收入未考虑保证金，押金的利息收入
6、年总费用税金缺城镇土地使用税
7、保险费计算基数错误
8、年总费用缺租赁费用
9、收益法公式前后不一
10、收益年限确定错误
11、因素说明表“所在层/总楼层”应属区域因素
12、估价结果却车库价值的计算
13、评估总价确定所使用的建筑面积错误

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