2012年房地产估价师案例与分析部分试题（网友版）

　　2012案例考试的几道题，详细的原题记不太清楚了，主要意思还记得。
　　问答题1：A,B两座写字楼位置 规模 外部形式均相同，可A与B的租金差异很大，
　　问：1 、造成A B两座写字楼租金差异的原因。
　　2、若在市场法计算中以B作为可比实例求取A的租金，应对B的租金做哪些调整。
　　问答题2：由于道路建设需要对一个地段的屋进行征收，甲的房屋是在此次征收范围内的一处独门独户的房屋，甲委托房地产估价机构对其房屋及屋内装饰装修价值进行评估，评估结果出来后甲对评估出的房屋价值没有异议，但对装修价值评估结果仅有15万元不满，甲认为3年前他实际装修花费30万元，估价结果偏低。经复核，原估价程序和估价结果都没有问题。
　　问：1、若你是估价师该怎样向甲解释
　　2、装修价值一般应采用那种估价方法估价？估价技术路线是怎样的
　　问答题3：某人欲购买一个商铺，委托房地产估价机构为其评估该商铺的最高购买价格，他要求的期望收益率是银行贷款利率。
　　问：1、此次估价是鉴证性估价还是咨询性估价，评估的价值类型是什么？
　　2、写出估价技术路线

　　改错题：（这道题记得很模糊，大家不要较真）
　　一个小区的土地使用权性质为出让，土地用途是综合用地，为改善小区所在地区的商业购物状况（反正是这个意思），政府规划部门允许将该小区临街楼宇一层由居住改为商铺，由于周围其他人的一楼住宅均已改为商铺，某人也想将自己的临街一楼住宅改为商铺出租，变更登记手续还未办下来，他委托房地产估价机构对自己的此处房屋进行评估。房地产估价师根据最高最佳利用原则对其进行了估价。
　　最高最佳利用原则的定义（考试时我对了理论课本，这里没错误）
　　1、法律上允许：（记不清了）意思就是政府允许将该小区临街一楼改为商业用地，所以用途按照商铺估价（我改成应按证载用途估价）
　　2、技术上可能：（这里最纠结，看不出问题），所有权人委托的施工单位对房屋进行查看后认为除承重墙外其他墙体都可以拆除和改造以适应商铺的平面布置需要。
　　3、经济上可行：房屋改为商铺后各年的净收益折现值之和大于以后房屋作为住宅使用的净收益折现值之和。（我改成改造成商铺后房屋的价值大于住宅用途房屋价值与装修改造费用之和）
　　4、价值最大化：经测算改造完成后商铺的市场价格为200万元，现有住宅价值是100万元，改造成商铺后的价值大于现有房屋价值与装修改造费用之和。（感觉有错误，不知道该怎么改）
　　所以按照最高最佳利用原则应按照重新开发前提估价。（我改为应按照改变用途前提估价）

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