房地产估价师2012年案例分析试题（网友提供）

　　简答1 某估价师为一写字楼估价，相邻B写字楼位置、交通条件、外形等大体符合，但调查中发现两者的租金差异较大。（1）请问造成两者差异较大的原因有哪些？（2）如选用B写字楼为其中一个可比实例，请问如何处理B写楼的租金？
　　简答2: 李某房屋被征收,其中装修及家具为3年前,估价师评为10万,李某不认同,因其3年花费了30万元,要求重核.但估价师经过认为无误.请问(1)怎么向李某解释其疑问和说明?(2)估价时主要采用什么方法,讲述估价路线。
　　简答3：某人想购买一间商铺，主要用于出租，要求收益不低于银行一年期的贷款利率，请求某估价师评估出最高出价。（1）请问是签证性还是咨询性估价？评估时应采用什么价值？（2）主要采用什么方法？讲述估价路线。
　　单项填空
　　第一题为一酒楼的房地产怎么评估。总收入为5320元，无形资产8%。酒店的收入及税收为2620万元等。第一问酒楼本身的房地产价值几何？第二问酒楼的房地产的净收益几何？第三问估价师进入酒楼后，最不注意的是哪方面？装修、采光、内部布局、层高。
　　第二题为 估价师评估办公类房地产，市场法为1000万元，收益法为1200万元。第一问不大记得了。 第二问 是如果估价无误，则最不能的原因是：通胀率上升，办公类房地产租赁上升 销售不景气
　　第三题是甲公司开发一河景房，将相邻的一块地售给乙公司，为保持河景，给了一笔钱给乙公司，条件是不得建高层建筑，但没有登记。乙公司又转手给丙公司，但没有说明甲公司的条件。现在丙公司盖高层建筑，甲公司上诉，要求停止开发。
　　1.甲公被侵害的是什么权利？ 地役权 相邻权 共有权
　　2.丙公司应该怎么做？ 停止开发 继续开发 待甲乙公协商好后再开发
　　3.购河景房的人和甲公司如索赔，索赔的对象分别是？
　　4.如协商不成，丙公司继续开发，如何评估损失？ 河景房售价和非河景房售价的差价 河景房售价和非河景房售价的差价加上甲公司给的一笔钱的本金及利息 河景房售价和非河景房售价的差价减去甲公司给的一笔钱的本金及利息

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