2012年房地产估价师案例分析试题（网友提供）
网友A：
选择题：CAABD AACDA
我大概记得：我选的相邻权。地役权的设立需要依法登记未经依法登记不发生物权效力，但地役权无效不影响地役权合同的效力，应适用合同法，当事人意思表示一致就行，只不过在物权法上未经登记不得对抗善意第三人
还有报酬率低、通风采光、继续开发、赔偿人乙和丙
指错题：
1、估价人员应为注册房地产估价师
2、假设和限制条件中：依据《估价规范》和委托人要求不对
3、假设和限制条件与注册估价师声明前后矛盾（假设中好像是不能保证建筑质量不承担责任，而声明中却强调不存在质量问题）
4、比较法中路口和楼层属于区域因素而不是个别因素（这个比较玄，凑数的。第一次考没安排好时间）
5、估价对象状况描述过于简略，如土地的四至、地形地势等
6、市场法中可比实例3楼层为3层，未作调整
7、可比实例租金内涵未交代，是否为客观市场租金
8、可比实例空置率未说明取值依据，空置率均为5%
9、比较法中可比实例2交易日期未做修正，或应说明不作修正的理由
10、夹层是否合法应予以调查核实并加以说明
11、市场法中租金的最终确定未列出计算过程，采用简单平均法的理由不充分
12、估价结果缺少车库的价值
13、忘了 。
后面的10个是最后15分钟打铃的时候加上去的，收益法压根就没看。
改错题：把上面10个错误写完看下表还有3分钟时间，草稿纸都给收走了。看下改错题吃惊了，印象中改错题复杂陷阱多还有公式什么的时间肯定来不及了，头一次见纯描述性的。随便瞄了几眼，看到第一问简直就是兴奋+悔恨！这简直就是进店就有礼品赠送嘛！太可惜了早知道提前看一下，问答题耗费时间太多，抽个空就能把这个解决。赶紧回答吧，反正时间上只能回答一个，写了就有可能得分，不写就是0分，幸好这门没有答题卡，我都是最后凃答题卡。
回答的大概：反正意思就是违反合法原则。未得到正式批复，目前实际用途还是住房（后面抄了理论与方法上关于合法原则和法律上许可的两段话，合法原则针对的就是权益）
今天理论考场上抓到个看小抄的，被她后面那位给举报了，偶亲眼所见后面那位手指着她给监考使眼色，监考过去收走了小抄，她的卷子是最后取走的。监考（像是在校生）过了几分钟才跟那个年龄大的(像是考场学校的老师)说这事，这位老师又出去喊来一位主管。主管向作弊的说明纪律，不管看不看什么理由都构成作弊，拿出两页纸（一绿一红）记下身份证号判了零分。后来我偷偷跟着他们，那个监考老师对作弊的说你的情况不同，你是被人举报的，我们也没有办法，如果不处理你万一她再打电话举报我们就会有麻烦。搞小抄的请慎重啊，违规成本太高！
网友B：
改错题，我写了三个：
1 "申请重建"改为"申请变更"
2 "剩余价值"改"市场价值"
3最后一句“以重新开发为前提”改为"改变用途为前提"
网友C：
改错：
2，收益法公式前后不一致
3，土地使用年限29年错误，应为27年，
4，车库价格未计算，且未作说明，
5，估价结果计算中单价乘以500多错误，应为400多平米，
6，可比案例2中，交易日期为1月份，表格中未作修正，未作说明，
7，可比案例3中，楼层为3层，表格中未修正，未作说明，
8，估价对象说明不全面
9，估价对象为扣除优先受存款，
10，估价方法与选择理由不充分
11,12,13 忘记了。
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