2012年经济师考试《中级房地产》考前冲刺卷一-经济师
一、单项选择题
1、下列关于区位的说法中，错误的是（ ）。
A.区位是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系
B.区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定
C.地理环境变化和交通网络扩张都会引起区位的变化
D.政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位
2、中心地理论主要解决（ ）的问题。
A.在城市周围农业区如何布局
B.城市如何分布
C.工业企业选址
D.城市内部各功能用地如何分布
3、消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是（ ）。
A.若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求
B.若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求
C.若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求
D.若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求
4、某块土地的地租为200万元，价格为4000万元。若该块土地的地租增加到300万元，利息率不变，则价格为（ ）万元。
A.4000
B.6000
C.9000
D.10000
5、大都市区人口向较小的都市区乃至乡村流动的分散化过程，称为（ ）。
A.郊区化
B.过度城市化
C.逆城市化
D.再城市化
6、关于征收与征用区别的说法，错误的是（ ）。
A.征收是为了公共利益的需要，征用是因抢险、救灾等紧急需要
B.征收应当依法给予补偿，征用应当依法返还或者补偿
C.征收不必得到财产所有权人同意，征用必须得到财产所有权人同意
D.征收要强制取得财产所有权，征用旨在获得财产使用权
7、在集体土地征收的补偿和安置中，征收耕地的土地补偿费应该为被征收前3年平均年产值的（ ）。
A.3-4倍
B.4-5倍
C.6-8倍
D.6-10倍
8、可以依法征收房地产的主体是（ ）。
A.个人
B.企业
C.农民集体
D.国家
9、关于集体土地征收补偿费用的说法，错误的是（ ）。
A.土地征收补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费等
B.土地征收补偿根据被征收土地平均年产值的倍数给予补偿
C.土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费归农村集体经济组织所有
D.安置补助费可支付给安置单位或安置个人
10、国有建设用地有偿使用的最主要方式是（ ）。
A.划拨国有建设用地使用权
B.国有建设用地使用权转让
C.国有建设用地使用权出让
D.国有土地租赁
11、土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权（ ）。
A.是否转让由双方议定
B.由转让方决定是否转让
C.由受让方决定是否转让
D.随之转让
12、下列关于国有建设用地使用权出让最高年限描述有误的是（ ）。
A.居住用地60年
B.工业用地50年
C.教育、科技文化用地50年
D.商业、娱乐用地40年
13、下列哪种情况建设用地使用权不得出租（ ）。
A.建设用地使用权出租人可以不办理租赁登记
B.建设用地使用权出租必须签订租赁合同
C.按照出让合同规定的期限和条件进行出租的
D.领有国有土地使用证，并经过土地管理部门批准的
14、房地产抵押合同自（ ）。
A.自抵押登记之日生效
B.自抵押合同签字之日生效
C.自公证之日生效
D.自土地使用权证书支付之日生效
15、下列情形中，国家不可以收回国有土地使用权的有（ ）。
A.因社会公共利益需要而提前收回土地使用权的
B.为实施城市规划而提前收回土地使用权的
C.以出让方式取得土地使用权开发房地产，因正常立项手续的办理，满两年未动工的
D.土地使用者因破产而停止使用土地的
16、下列哪种情况不可以申请农村宅基地使用权（ ）。
A.集体内成员居住拥挤，宅基地面积少于规定限额标准的
B.集体组织内成员因结婚等原因，却需建新房分户的
C.村民将原有住房出卖再次申请的
D.原住宅影响村镇规划需要搬迁的
17、房地产市场某一时点的调研结果可能反映不了房地产市场另一时点的情况，这表明房地产市场调研具有（ ）特点。
A.时效性
B.实践性
C.实用性
D.建设性
18、在房地产市场环境调研中，（ ）属于经济环境调研的内容。
A.政局的变化，包括国际和国内政治形势
B.一般利率水平
C.居民职业构成、教育程度和文化水平
D.社区繁荣程度、购物条件
19、关于人口和流动人口、职业或行业类别等方面的资料搜集属于房地产（ ）的搜集。
A.公共设施资料
B.人文社会经济资料
C.租售资料
D.房地产市场景气资料
20、在房地产开发商确定某种物业类型的盈利潜力，需要了解物业周边的交通流量，或者考察物业周边已建成物业如商场、娱乐设施的顾客流量等情况时，才使用的调研方法是（ ）。
A.观察法
B.试验法
C.询问法
D.投射法
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21、以下属于房地产市场定性预测方法的是（ ）。
A.专家意见法
B.简单平均法
C.市场因子推演法
D.回归分析法
22、由于房地产开发项目的位置固定性，决定了房地产开发项目策划具有（ ）特点。
A.市场性
B.操作性
C.系统性
D.地域性
23、把房地产市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干个不同购买群体的过程指的是（ ）。
A.房地产项目开发
B.房地产项目策划
C.房地产市场细分
D.房地产经营策划
24、下列不属于房地产客户需求特征分析的是（ ）。
A.消费能力
B.消费目的
C.消费方式
D.消费心理
25、关于房地产开发项目市场定位的说法，正确的是（ ）。
A.房地产开发项目市场定位就是目标市场选择
B.房地产开发项目市场定位包括开发项目客户定位和产品定位
C.房地产开发项目市场定位就是开发项目产品定位
D.房地产开发项目市场定位就是开发项目客户定位
26、从策划报告的（ ）来分，可分为项目产品策划、项目投资策划、项目营销策划和项目广告策划。
A.作用
B.内容
C.功能
D.包含的范围
27、投资者将资金用于购买股票、债券等有价证券，以获得一定预期收益的投资称为（ ）。
A.直接投资
B.间接投资
C.项目投资
D.证券投资
28、某城市某种商品住宅2009年3月1日至11月1日的价格平均每月比上月上涨0.3％，其中某套商品住宅2009年5月1日的价格为3500元／m2。如将该套住宅的价格调整到2009年11月1日的价格，则调整后的价格是（ ）元／m2。
A.3552.82
B.3563.00
C.3563.47
D.3574.16
29、用差额内部收益率法对计算期不同的互斥方案进行比选，其判别准则是（ ）。
A.△IRR＞iC，则年均净现金流大的方案为优
B.△IRR＜iC，则年均净现金流大的方案为优
C.0＜△IRR＜iC，则年均净现金流大的方案为优
D.△IRR＜0，则年均净现金流大的方案为优
30、能够反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况，主要用于计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等静态盈利性指标的报表是（ ）。
A.投资估算表
B.损益表
C.现金流量表
D.资金来源与运用表
31、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（ ）。
A.12％
B.32％
C.24％
D.30％
32、通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析，找出投资项目经济效益在某一范围内的临界值，这一分析过程就叫做（ ）。
A.风险分析
B.敏感性分析
C.盈亏平衡分析
D.以上选项均不正确
33、（ ）是指房地产投资者以自身财力来负担未来可能的风险损失。
A.契约性转移
B.风险组合
C.风险自留
D.风险利用
34、在工程招标中，投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是（ ）。
A.承诺
B.议价
C.要约
D.邀约
35、房地产开发项目勘察设计是工程勘察和（ ）的简称。
A.工程管理
B.工程合计
C.工程规划
D.工程设计
36、对于房地产开发项目的工程系统构成而言，下列包含关系的说法中，正确的是（ ）。
A.单项工程∈单位工程∈分部工程∈分项工程
B.单位工程∈单项工程∈分部工程∈分项工程
C.分项工程∈分部工程∈单位工程∈单项工程
D.分项工程∈分部工程∈单项工程∈单位工程
37、（ ）适用于工程规模小、工期短和风险不大的项目。
A.单价合同
B.监理合同
C.总价合同
D.成本加酬金合同
38、根据规定，房屋建筑和市政基础设施工程的施工单项合同估算在（ ）万元人民币以上，或者项目总投资在（ ）万元人民币以上的，必须进行招标。
A.100，2000
B.150，3000
C.200，3000
D.200，3500
39、房地产开发经营企业采取直接渠道进行商品房销售的优点是（ ）。
A.有利于发挥销售专长
B.销售队伍建设成本低
C.销售策略调整快捷
D.销售效益好
40、（ ）是指房地产开发企业将商品房的出售权同时委托给数家房地产经纪机构，按谁先代理成功，谁享有佣金的一种代理方式。
A.独家代理
B.共同代理
C.参与代理
D.优先代理
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41、以经济学中的效用理论为理论基础的定价方法是（ ）。
A.成本加成定价法
B.竞争价格定价法
C.客户感受定价法
D.价值效用定价法
42、某商品房开发项目采用成本加成法测算得出的价格是5000元／m2。根据市场调查结果，80％的被调查者可接受的价格范围是6000~6500元／m2，10％的被调查者可接受的价格范围是7000元／m2以上，企业决策者最终将项目的销售价格确定为均价6500元／m2。该项目采用的主要定价方法是（ ）。
A.目标利润定价法
B.需求导向定价法
C.竞争导向定价法
D.比较定价法
43、房地产广告中，（ ）具有传播面广、影响力大、诉求力强等特点。
A.广播广告
B.杂志广告
C.电视广告
D.网络广告
44、在房地产估价的市场法中，在统一币种方面，将某一种币种的价格换算为另一种币种的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用（ ）的汇率。
A.成交日期
B.成交前
C.成交后
D.以上都不对
45、某建筑物的建筑面积为100m2，经过年数为10年，单位建筑面积的重置价格为500元/m2，经济寿命为30年，残值率为5%。用直线法计算折旧，则此建筑物的现值为（ ）元。
A.29867
B.30159
C.34167
D.36254
46、基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=（ ）－运营费用。
A.总收入
B.有效毛收入
C.潜在毛收入
D.毛利润
47、假设开发法中的开发经营期的起点是（ ）的时间。
A.土地开始开发
B.房屋开始施工
C.开始租售开发完成后的房地产
D.取得估价对象
48、成套住宅抵押估价报告采用的报告形式是（ ）。
A.叙述式
B.数据式
C.表格式
D.图表式
49、业主大会筹备组应当自组成之日起（ ）日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
A.15
B.20
C.60
D.90
50、业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积（ ）以上的业主且占总人数（ ）以上的业主同意。
A.1/2，2/3
B.1/2，1/2
C.2/3，1/2
D.2/3，2/3
51、某三级资质物业服务企业，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员中，具有中级以上职称的有6人。该企业若要申请二级资质，在其他条件满足的情况下，至少须增加相关专业中级以上职称的人员（ ）人。
A.4
B.5
C.9
D.14
52、物业管理招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的（ ）日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设文件。
A.10
B.15
C.20
D.30
53、物业服务合同的有效期限由合同双方协议商定，以年为单位，一般为（ ）。
A.1—3年
B.2—5年
C.3—5年
D.5年
54、业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额（ ）的，应当及时续交。
A.10%
B.20%
C.30%
D.40%
55、在房地产抵押贷款期间，未经（ ）同意，抵押人不得变卖抵押房地产。
A.保险机构
B.房屋主管部门
C.抵押权人
D.房屋承租人
56、商用房开发贷款的项目全部或部分用于出售、转让的，贷款期限一般最长不超过（ ）年。
A.5
B.7
C.8
D.10
57、在按月等额偿还方式下，会导致个人住房贷款月还款额增加的是（ ）。
A.降低首付款比例
B.降低贷款利率
C.降低抵押率
D.延长贷款期限
58、某人贷款60万元，贷款期限10年，贷款年利率为6%，若采用按月等本金还款方式，则第11个月的还款额为（ ）元。
A.7775
B.7725
C.7750
D.7700
59、某等额本息还款的房地产抵押贷款月还款额为7908元，贷款年利率为5%，贷款期限为15年，抵押率为40%，则该房地产抵押物价值为（ ）万元。
A.100
B.167
C.250
D.300
60、被保险房屋发生保险事故是由“第三者”而造成的，保险人可以先按合同向被保险人赔偿，然后代表被保险人向“第三者”行使索赔权，这种权利称为（ ）。
A.追溯权
B.代位求偿权
C.代理权
D.债权
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二、多项选择题
1、决定房地产供给量的因素不包括（ ）。
A.房地产价格水平
B.购房者的收入水平
C.购房者的偏好
D.房地产开发成本
E.消费者对未来的预期
2、关于郊区化的说法，正确的有（ ）。
A.郊区化是城市郊区的城镇化地域向乡村地域转化的过程
B.大城市外围区人口绝对量的下降可以作为郊区化的标志
C.发达国家的郊区化现象主要始于20世纪80年代
D.郊区化是城市发展中的一个必然阶段
E.郊区化的发展动力来自城市内部的离心力量
3、征收和征用的共同点包括（ ）。
A.强制性
B.补偿性
C.所有权转移情况
D.前提条件
E.适用对象
4、下列费用中，属于征收耕地补偿费用的有（ ）。
A.安置补助费
B.征收管理费
C.地上附着物补偿费
D.青苗补偿费
E.安排被征地农民的社会保障费用
5、关于建设用地使用权出售和交换的说法，正确的有（ ）。
A.两者都是根据市场中的供求状况决定成交价格的
B.市场经济中两者的性质是相同的
C.从法律性质看，两者的合同均为双务有偿合同，双方当事人的法律地位是相当的
D.两者均可以以金钱为标的物
E.两者均是建设用地使用权出让的主要形式
6、在房地产市场预测的方法中，常用的定性预测方法包括（ ）。
A.回归分析法
B.德尔菲法
C.意见集中法
D.类推法
E.统计计量模型
7、房地产细分市场有效性评估主要集中在细分市场的（ ）。
A.可预测性
B.可衡量性
C.可进入性
D.可盈利性
E.可操纵性
8、下列房地产开发项目策划内容中，属于房地产开发项目营销策划的有（ ）。
A.项目目标客户分析与定位
B.项目定价策划
C.项目投资模式与开发模式的选择
D.项目推广策划
E.项目公关活动策划
9、房地产间接投资的形式主要有（ ）。
A.房地产开发投资
B.购买住房抵押贷款支持证券
C.购买房地产企业股票
D.房地产置业投资
E.购买房地产投资信托基金
10、运用线性盈亏平衡方法对房地产投资项目进行不确定性分析时，投资项目的假设条件包括（ ）。
A.开发的房地产产品全部销售出去
B.在开发经营期内，单位变动成本保持不变
C.房地产产品销售单价在销售期间保持不变
D.所采用的数据均为正常年份的数据
E.未来市场变化与预期一致
11、下列属于房地产开发项目质量保修范围的是（ ）。
A.第三方造成的质量缺陷
B.屋面防水工程
C.供热与供冷系统
D.不可抗力造成的质量缺陷
E.主体结构工程
12、关于招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的说法，错误的有（ ）。
A.投标保证金可以使用支票
B.投标保证金不得使用银行汇票
C.投标保证金不得低于80万元
D.投标保证金应超过投标总价的2%
E.投标保证金应在规定的时间内提交给招标人
13、下列房地产开发经营观念中，（ ）是从生产角度出发的经营观念，建立在“以产定销”的观念上。
A.生产观念
B.产品观念
C.推销观念
D.市场营销观念
E.社会营销观念
14、房地产开发企业对其开发项目进行定价时，主要依据同业者价格策略或同类项目价格而定价的方法有（ ）。
A.目标利润定价法
B.随行就市定价法
C.成本加成定价法
D.比较定价法
E.顾客感受定价法
15、根据建筑物引起折旧的原因，建筑物折旧可以分为（ ）。
A.物质折旧
B.精神折旧
C.功能折旧
D.补偿折旧
E.经济折旧
16、下列有关房地产估价报告的叙述，正确的是（ ）。
A.房地产估价报告是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复
B.房地产估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告
C.成套住宅抵押估价报告一般采用叙述式报告
D.房地产估价报告一般采用书面形式，分为叙述式报告和表格式报告
E.房地产估价报告通常由八大部分组成
17、在物业管理活动中，业主享有的权利包括（ ）。
A.提议召开业主大会会议
B.执行业主大会的决定
C.监督业主委员会的工作
D.监督物业共用部位的使用情况
E.缴纳物业服务费
18、下列物业管理表决事项中，须经专有部分占全部专有部分面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的有（ ）。
A.修改业主大会议事规则
B.选聘物业服务企业
C.筹集专项维修资金
D.使用专项维修资金
E.改建建筑物及其附属设施
19、下列财产可以设定抵押权的是（ ）。
A.已依法公告列入拆迁范围的房地产
B.权属有争议的房地产
C.列入文物保护的建筑物
D.经发包方同意抵押的承包荒地的土地使用权
E.抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具
20、等额本金还款抵押贷款方式的特征有（ ）。
A.每月支付的本金均等
B.每月支付的利息均等
C.每月还款额先大后小
D.每月还款额先小后大
E.借款人不易发生违约风险
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三、案例分析题
1、某生产性建设项目，生产某单一产品，年固定成本为1200万元，每件产品的单位成本（含单位产品税金等）为 600元，销售价格为1600元，设计生产能力为16000件。根据题意，回答下列问题：
<1>、该建设项目的产量盈亏平衡点是（ ）件。
A.6000
B.9000
C.10000
D.12000
<2>、当该建设项目的产量为 13000件时，利润为（ ）万元。
A.100
B.118
C.120
D.136
<3>、当该建设项目的产量为15640件时，其实际生产能力利用率为（ ）。
A.88.52%
B.97.75%
C.98.56%
D.99.59%
<4>、在进行盈亏平衡分析时，固定成本和变动成本的分解方法有（ ）。
A.费用分解法
B.高低点法
C.敏感性分析法
D.回归分析法
2、甲房地产开发企业将其开发的某住宅小区项目委托乙房地产经纪机构代理销售，并签订了委托销售合同，合同约定另外三家房地产经纪机构也可以销售该项目，但不直接与甲房地产开发企业签订委托销售合同。乙房地产经纪机构给甲房地产开发企业提交的营销方案中，关于销售价格的部分内容为：按估算的开发成本和25%预期利润率测算的价格为5600元/平方米，开盘时确定的均价为5800元/平方米，开盘以后原则上每个季度调升一次价格，每次调升的幅度不超过3%；当地同类房地产的市场均价为8000元/平方米。对于楼层、整单元、整栋购买的消费者，价格优惠5%；对于一次性付款的消费者，价格优惠3%；对抵押贷款的消费者，价格优惠1%。
<1>、乙房地产经纪机构向甲房地产开发企业提交的营销方案中运用的价格策略为（ ）。
A.数量折扣策略
B.现金折扣策略
C.低开高走策略
D.高价策略
<2>、从甲房地产开发企业的角度分析，该项目代理销售的类型为（ ）。
A.独家代理
B.共同代理
C.参与代理
D.转代理
<3>、若按照加权平均法确定该项目开盘时的销售均价，成本加成定价法和竞争导向定价法的权重分别为0.4和0.6，则项目开盘的销售均价应为（ ）元/平方米。
A.6560
B.6829
C.7040
D.7120
<4>、乙房地产经纪机构向甲房地产开发企业提交营销方案之前应完成的工作为（ ）。
A.与甲房地产开发企业签订委托销售合同
B.向甲房地产开发企业索取相关资料
C.进行租售准备
D.与甲房地产开发企业进行项目结算
3、采用市场法评估某套位于8层的旧住宅于2010年10月1日的市场价值，选取了同楼某套位于11层的相似的旧住宅作为可比实例。该可比实例的成交价格为5000元/m2，成交日期为2010年8月1日。同类住宅2010年8月至9月的市场价格月环比分别下降2％和5％。住宅所处楼层每高一层，价格高1％。
<1>、选取的可比实例应符合的条件有（ ）。
A.与被估价住宅的面积相同
B.与被估价住宅的年龄相同
C.成交日期应接近估价时点
D.成交价格应尽量为正常价格
<2>、对该可比实例成交价格进行的修正和调整，应包括（ ）。
A.交易情况修正
B.建立价格可比基础
C.交易日期调整
D.房地产状况调整
<3>、该可比实例成交价格经过交易日期调整后的价格为（ ）元/m2。
A.4655.00
B.4750.00
C.4900.00
D.5000.00
<4>、该可比实例成交价格经过楼层调整后的价格为（ ）元/m2。
A.4851.50
B.4852.95
C.5100.50
D.5151.51
4、利泽花园住宅小区由瑞辰物业管理公司进行物业管理。在物业服务合同中约定采用包干制计算物业服务费，物业费标准为每平方米2.8元。但由于近期物价上涨，导致用工成本提高，使得瑞辰物业公司产生亏损约10万元。请回答下列问题：
<1>、瑞辰物业公司的亏损应按（ ）处理。
A.由瑞辰物业公司自行承担
B.由利泽花园住宅小区的业主共同承担
C.由瑞辰物业公司和利泽花园小区的业主委员会协商解决
D.由瑞辰物业公司承担，但是利泽花园住宅小区的业主应对物业公司给予一定比例的补偿
<2>、采用这种物业服务计费方式，物业管理费用具有（ ）特征。
A.物业服务企业固定成本的比例较高
B.人工成本占总成本的比例较高
C.物业服务企业成本费用可预测性比较强
D.风险完全由物业公司承担，所以对物业公司来说是不利的
<3>、如果瑞辰物业公司想在下一年度扭亏为盈，则（ ）。
A.可以直接提高物业服务费的标准
B.可以不断提高企业管理水平，减少物业服务成本的支出
C.可以减少法定税费的支出
D.可以降低物业服务水平以节约开支
<4>、如果瑞辰物业管理公司是一个二级资质的物业管理公司，则管理人员中中级职称人员至少为（ ）人以上。
A.5
B.10
C.20
D.30
5、赵某于10月份购买一套普通商品住房自住。经估价，该住房的市场价值为100万元。赵某申请住房公积金贷款。其住房公积金账户本息余额为20000元，9月份个人缴纳的公积金为250元，单位缴纳的比例与职工相同。赵某购买该住房时离法定退休年龄还有30年，预计赵某及其家庭成员在法定退休年龄内总共能缴纳的住房公积金为25万元。赵某所在地规定的住房公积金贷款最高额度为15万元。赵某购买住房后，分别向甲、乙两个保险公司投保该住房的火灾保险，保险金额分别为64万元和56万元。
<1>、赵某在法定退休年龄时住房公积金缴存总额为（ ）万元。
A.11
B.15
C.18
D.20
<2>、赵某能申请的住房公积金贷款最高额度为（ ）万元。
A.11
B.15
C.18
D.25
<3>、赵某住房公积金账户上的资金除了用作购买自住住房外，还能用于（ ）。
A.建造自住住房
B.大修自住住房
C.购买房地产债券或股票
D.翻建自住住房
<4>、若该住房发生火灾，甲保险公司赔偿给赵某的赔偿额度为（ ）万元。
A.46.6
B.50.0
C.53.3
D.64.0
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答案部分
一、单项选择题
1、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查区位的相关内容。在特定的时间，区位是确定的和唯一的，受方位和距离两个因素的制约。前提是时间是特定的，而题目中B项说区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定。因此是错的。
2、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查中心地理论的本质。中心地理论是研究城市如何分布，而城市地域空间利用结构理论是研究城市内部各功能用地如何分布，两者不要混淆。参见教材P6。
3、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查决定房地产需求量因素中的消费者对未来的预期。当消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加现时需求。
4、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查地租与地价的关系。若每年的地租额为定值R，并且折现率即利息率i不变，则地租与地价之间的数量关系为：P=R/i。由土地的地租为200万元，价格为4000万元得出i=200/4000=5%，所以当地租为300万元时，土地价格为300/5%=6000（万元）。
5、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查逆城市化的概念。逆城市化是大都市区人口向较小的都市区乃至乡村流动的分散化过程。
6、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查征收与征用的区别。征收与征用都具有强制性，即都不必得到财产所有权人的同意。
7、
【正确答案】：D
【答案解析】：本题考查集体土地征地补偿费用标准。土地补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍。参见教材P30。
8、
【正确答案】：D
【答案解析】：本题考查房地产征收的主体。房地产征收的主体是国家。
9、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查集体征收补偿费用。土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗所有者所有。
10、
【正确答案】：C
【答案解析】：国有建设用地使用权出让国有建设用地有偿使用的最主要方式。参见教材P39。
11、
【正确答案】：D
【答案解析】：本题考查土地使用权转让的限制。土地使用权转让时，其地上建筑物等所有权随之转让，称为房随地走。参见教材P48-49。
12、
【正确答案】：A
【答案解析】：本题考查国有建设用地使用权出让的年限。居住用地应该为70年。参见教材P40。
13、
【正确答案】：A
【答案解析】：本题考查国有建设土地使用权出租的条件。A项应为建设用地使用权出租人必须办理租赁登记，否则不得出租。参见教材P50。
14、
【正确答案】：A
【答案解析】：本题考查国有建设用地使用权抵押登记制度。房地产抵押合同自抵押登记之日生效。参见教材P53。
15、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查土地使用权收回以及不可以收回的情况。出让方式获得土地使用权满两年未动工开发的，无偿收回，但是因不可抗力或政府有关部门的行为或必需的前期工作造成的开发迟延除外。C中因正常办理立项手续，即必需的前期工作造成的，所以不能收回。参见教材P55。
16、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查农村宅基地使用权的取得。根据规定，农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再次申请宅基地的，不予批准。参见教材P59。
17、
【正确答案】：A
【答案解析】：本题考查房地产市场调研的含义。房地产市场调研具有时效性，是因为房地产市场某一时点的调研结果可能反映不了房地产市场另一时点的情况。
18、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查房地产市场环境调研的具体内容。选项A属于政治法律环境调研，选项C属于社会文化环境调研，选项D属于社区环境调研。参见教材P64。
19、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查房地产资料搜集的内容。参见教材P67。
20、
【正确答案】：A
【答案解析】：本题考查房地产市场实地调研的基本方法。参见教材P73。
21、
【正确答案】：A
【答案解析】：本题考查房地产定性预测的方法。房地产定性预测方法有购买者意图调查法、销售人员意见综合法和专家意见法三种。定量预测方法有时间序列预测法、回归分析预测法和市场因子推演法三种。参见教材P77。
22、
【正确答案】：D
【答案解析】：本题考查房地产开发项目策划的特点。由于房地产开发项目的位置固定性，决定了房地产开发项目策划具有地域性的特点。
23、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考房地产市场细分的概念。房地产市场细分是指把房地产市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干个不同购买群体的过程。参见教材P84。
24、
【正确答案】：D
【答案解析】：本题考查房地产客户需求特征分析。客户需求特征分析主要分析下列三方面：1.消费能力；2.消费目的；3.消费方式。参见教材P89-90。
25、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查房地产开发项目的市场定位。房地产开发项目市场定位包括开发项目客户定位和产品定位。
26、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查房地产开发项目策划报告的分类。从策划报告的内容来分，可分为项目产品策划、项目投资策划、项目营销策划和项目广告策划。参见教材P96。
27、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查投资的种类。间接投资是指投资者将资金用于购买股票、债券等有价证券，以获得一定预期收益的投资。参见教材P99。
28、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查复利计息的计算公式。F=P（1+i）n，调整后的价格=3500×（1+0.3%）6=3563.47（元/m2）。
29、
【正确答案】：A
【答案解析】：本题考查差额内部收益率法的判别准则。用差额内部收益率法对计算期不同的互斥方案进行比选的判别准则是：在△IRR存在的情况下，若△IRR＞iC，则年均净现金流大的方案为优；若0＜△IRR＜iC，则年均净现金流小的方案为最优。
30、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查损益表。损益表是反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的报表，主要用于计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等静态盈利性指标。参见教材P119。
31、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查资本金利润率的计算，该项目的资本金利润率=800/2500=32%。参见教材P127。
32、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查盈亏平衡分析的概念。参见教材P131。
33、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查风险自留的概念。参见教材P146。
34、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查投标的性质。投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是要约。
35、
【正确答案】：D
【答案解析】：本题考查房地产开发项目勘察设计的概念。房地产开发项目勘察设计是工程勘察和工程设计的简称。参见教材P162。
36、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查房地产项目系统的关系。房地产开发项目的工程系统由单项工程、单位工程、分部工程和分项工程构成。
37、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查房地产开发项目合同的类型。总价合同适用于工程规模小、工期短和风险不大的项目。参见教材P172。
38、
【正确答案】：C
【答案解析】：根据建设部发布的《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标管理办法》的规定，房屋建筑和市政基础设施工程的施工单项合同估算在200万元人民币以上，或者项目总投资在3000万元人民币以上的，必须进行招标。参见教材P168。
39、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查房地产销售直接渠道的优点。房地产销售采取直接渠道，产销直接见面，便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点及变化趋势，由此可以较快地调整销售策略。
40、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查共同代理的概念。参见教材P192。
41、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查需求导向定价法的概念。需求导向定价法的理论基础是效用理论。这种方法是以客户的感受作为定价的依据，也称为客户感受定价法。参见教材P195。
42、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查房地产定价的基本方法。需求导向定价法是以客户的需求强度及其对价格的承受能力作为定价依据，是体现市场营销观念的一种定价方法。题目中该企业对市场进行调查，并根据消费者的价格承受能力确定了项目价格，所以是需求导向定价法。
43、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查房地产广告媒体的特点。电视广告具有传播面广、影响力大、诉求力强、表现手段和方式多样等优点。参见教材P202。
44、
【正确答案】：A
【答案解析】：本题考查建立比较基准的统一币种。在统一币种方面，将某一种币种的价格换算为另一种币种的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。参见教材P212。
45、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查直线法计算折旧额和建筑物现值。参见教材P223。
C=500×100=50000（元） R=5% N=30 t=10
年折旧额D=C×（1-R）/N=50000×（1-5%）/30=1583.3（元）
折旧总额Et=C×（1-R）/N×t=1583.3×10=15833（元）
建筑物现值＝重新构建价格－折旧总额＝50000－15833＝34167（元）
46、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查净收益的计算。基于租赁收入的净收益＝潜在毛收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用，所以选择B。
47、
【正确答案】：D
【答案解析】：本题考查开发经营期的起点。假设开发法中的开发经营期的起点是取得被估价房地产的日期，即估价时点。参见教材P232。
48、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查房地产估价报告的形式。成套住宅抵押估价报告采用的报告形式是表格式。参见教材P235。
49、
【正确答案】：D
【答案解析】：本题考查业主大会的筹备。筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。参见教材P239。
50、
【正确答案】：D
【答案解析】：本题考查业主大会决定事项的表决原则。业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
51、
【正确答案】：A
【答案解析】：本题考查二级资质企业的条件。二级资质企业要求物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人，其中中级以上职称人员不少于10人。本题中级以上职称的有6人，所以还需要增加6人。
52、
【正确答案】：A
【答案解析】：本题考查物业管理招标的程序。招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件等。参见教材P251。
53、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查物业服务合同的有效期。参见教材P256。
54、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查住宅专项维修资金的交存方式。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。参见教材P260。
55、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查房地产抵押贷款的相关内容。在房地产抵押贷款的抵押期内，抵押品使用权归属抵押人，但未经抵押权人同意，不得变卖抵押品。
56、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查商用房开发贷款的期限。对于商用房开发贷款，如果项目全部用于出租、自营的，贷款期限一般不超过15年。项目全部或部分用于出售、转让的，贷款期限一般最长不超过8年。参见教材P273。
57、
【正确答案】：A
【答案解析】：本题考查等本金还款抵押贷款的相关内容。根据等额还款抵押贷款公式α=P×[i×（1+i）n]/[（1+i）n－1]可知，当首付款比例降低时，则需要贷款的P值就变大了，则月还款额就增加了。
58、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查等额本金还款的计算。套用公式即可计算出结果。
at=p÷n + p×（n-t+1）÷n×i =600000÷120+600000×（120-11+1）÷120×0.5=5000+2750=7750。参见教材P279。
59、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查等额还款抵押贷款。P=A×[（1+i）n-1]/i（1+i）n，因为按月还款，所以在这里i=5%÷12=0.004167，n=15×12=180，得出P=999981.71元，则该房地产抵押物价值为999981.71÷40%=2499954.275≈250（万元）。
60、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查房地产保险中的代位求偿权。参见教材P288。
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二、多项选择题
1、
【正确答案】：BCE
【答案解析】：本题考查决定房地产供给量的因素。决定房地产供给量的因素主要有房地产价格水平、房地产开发建设成本、房地产开发技术水平和房地产开发商对未来的预期四种。参见教材P13。
2、
【正确答案】：DE
【答案解析】：本题考查郊区化的概念。A应该是乡村地域向城镇地域转化，B应该是中心区人口绝对量的下降，C应该是20世纪20年代。
3、
【正确答案】：AB
【答案解析】：本题考查征收和征用的共同点。征收是国家强制取得单位、个人的财产；征用是国家强制使用单位、个人的财产，两者的共同点是均有强制性和补偿性。参见教材P26。
4、
【正确答案】：ACDE
【答案解析】：本题考查征收耕地补偿费用。征收耕地的补偿费用有土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费、青苗补偿费和安排被征地农民的社会保障费用。征收管理费属于征收机构的支出费用。5、
【正确答案】：ABC
【答案解析】：本题考查建设用地使用权转让的方式。建设用地使用权交换当事人双方必须以金钱以外的实物为标的物，所以D项错误；出售和交换是建设用地使用权转让的两种基本形式，注意区分出让和转让。建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。
6、
【正确答案】：BCD
【答案解析】：本题考查房地产市场预测方法中的定性预测和定量预测。定性预测方法常用的有德尔菲法、意见集中法、类推法。参见教材P77。
7、
【正确答案】：BCDE
【答案解析】：本题考查房地产细分市场评估。房地产细分市场有效性评估主要集中在细分市场的可衡量性、可进入性、可盈利性和可操纵性。参见教材P87。
8、
【正确答案】：ABDE
【答案解析】：本题考查房地产开发项目营销策划的内容。从策划报告的内容来分，可分为项目产品策划、项目投资策划、项目营销策划、项目广告策划。C项属于项目投资策划。
9、
【正确答案】：BCE
【答案解析】：本题考查间接投资的概念。间接投资是指投资者将资金用于购买股票、债券等有价证券，以获取一定预期收益的投资。参见教材P99。
10、
【正确答案】：ABCD
【答案解析】：本题考查线性盈亏平衡方法的假设条件。除了ABCD四个选项，假设条件还包括在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变；按单一产品计算，当生产多种产品时，应换算为单一产品，不同产品的生产负荷率的变化应保持一致。
11、
【正确答案】：BCE
【答案解析】：本题考查房地产开发项目质量保修范围。对于房屋建筑工程，以下三种情况不属于保修范围：①因使用不当造成的质量缺陷；②第三方造成的质量缺陷；③不可抗力造成的质量缺陷。参见教材P185。
12、
【正确答案】：BCD
【答案解析】：本题考查投标保证金。投标保证金可以使用支票、银行汇票等，一般不得超过投标总价的2%，最高不得超过50万。所以BCD错误。
13、
【正确答案】：ABC
【答案解析】：本题考查房地产开发经营观念。生产观念、产品观念和推销观念是从生产角度出发的开发经营观念，建立在“以产定销”的观念上。参见教材P188。
14、
【正确答案】：BD
【答案解析】：本题考查房地产定价的基本方法。目标利润定价法是事先确定一定时期或特定项目要达到的预期利润总额，然后以总成本和目标利润作为定价依据的一种定价方法；随行就市定价法是以同行业的价格水平作为定价标准的定价方法；成本加成定价法是在商品房单位成本的基础上按照一定比例增加预期收益和销售税费，确定商品房单位价格的方法；比较定价法主要依据可比房地产的价格确定商品房的价格；顾客感受定价法属于需求导向定价法，以客户的感受作为定价依据。
15、
【正确答案】：ACE
【答案解析】：本题考查建筑物的折旧。根据引起折旧的原因，建筑物折旧可以分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。参见教材P221。
16、
【正确答案】：ABDE
【答案解析】：本题考查房地产估价报告的含义。成套住宅抵押估价报告一般采用表格式报告，所以C项说法错误。参见教材P235-236。
17、
【正确答案】：ACD
【答案解析】：本题考查业主的权利及义务。其他两项属于业主的义务。
18、
【正确答案】：CDE
【答案解析】：本题考查业主大会决定事项的表决原则。其他两项应当经专有部分占全部专有部分总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
19、
【正确答案】：DE
【答案解析】：本题考查可以设定抵押和不能抵押的财产类型。A、B和C都属于不得抵押的范围。具体内容参见教材P266。
20、
【正确答案】：AC
【答案解析】：本题考查等本金还款抵押贷款方式的特征。等本金还款抵押贷款的规律是：借款人每月支付的本金是均等的；每月偿还的利息越来越少，每月还款也越来越少。这种还款方式的缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居民收入水平不断增长的实际情况，给借款人归还贷款造成了较大困难。
三、案例分析题
1、
<1>、
【正确答案】：D
【答案解析】：本题考查盈亏平衡分析的计算。注意单位统一。固定成本＝1200万元，可变成本＝600元/平方米，销售价格＝1600元/平方米。设盈亏平衡点的产量为x，则有0.16x=1200+0.06x，解之得x=12000（件）。参见教材P133。
<2>、
【正确答案】：A
【答案解析】：本题考查利润的计算。利润＝销售收入－固定成本－可变成本＝0.16×13000-1200-0.06×13000=100（万元）。
<3>、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查生产能力利用率的计算。实际BEP（%）=Q实际/Q0=15640/16000=97.75%。
<4>、
【正确答案】：AB
【答案解析】：本题考查固定成本和变动成本分解的方法。参见教材P132-133。
2、
<1>、
【正确答案】：ABC
【答案解析】：本题考查房地产定价策略。开盘以后原则上每个季度调升一次价格是低开高走策略；对于楼层、整单元、整栋购买的消费者，价格优惠5%，这是数量折扣策略；对于一次性付款的消费者，价格优惠3%，这是现金折扣策略，所以选择ABC。
<2>、
【正确答案】：A
【答案解析】：本题考查商品房销售代理的基本形式。甲委托乙代理销售，并签订了委托销售合同，所以这是独家代理的形式，本题容易误选为B，合同虽然约定另外三家房地产经纪机构也可以销售该项目，但不直接与甲房地产开发企业签订委托销售合同，所以不是共同代理。
<3>、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查房地产定价。根据成本加成定价法计算出的价格为5600元/平方米，而同类房地产的市场均价为8000元/平方米，所以得到5600×0.4+8000×0.6=7040元/平方米。
<4>、
【正确答案】：AB
【答案解析】：本题考查商品房销售代理的流程。商品房销售代理流程是：
1.委托方寻找可能的代理商
2.选择代理机构
3.委托方提交有关资料
4.代理方进行营销企划
5.代理方进行租售准备
6.代理方租售执行
7.委托方与代理方进行项目结算。
3、
<1>、
【正确答案】：CD
【答案解析】：本题考查选取可比实例应符合的条件。除CD选项所列应符合的条件外，还包括可比实例房地产应是被估房地产的类似房地产；可比实例的交易类型应与估价目的吻合。
<2>、
【正确答案】：CD
【答案解析】：本题考查对可比实例成交价格的处理。本题中可比实例成交日期为2010年8月1日，而被估房地产为2010年10月1日的市场价值，所以要进行交易日期的调整；被估房地产为8层，而可比实例为11层，所以要进行房地产状况调整。
<3>、
【正确答案】：A
【答案解析】：本题考查比准价格的计算。5000×（1－2%）×（1－5%）＝4655（元／m2）。
<4>、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查比准价格的计算。5000÷（1＋0.01）÷（1＋0.01）＝4852.95（元／m2）。
4、
<1>、
【正确答案】：A
【答案解析】：包干制下物业服务亏损由物业服务企业自行承担。
<2>、
【正确答案】：ABC
【答案解析】：本题考查物业管理费用的特点，共有三个。选项D风险完全由物业公司承担，但并不一定不利，如果物业服务公司管理水平高，可以获得较高的利润，反而可能是有利的。
<3>、
【正确答案】：B
【答案解析】：物业服务费由三部分构成。法定税费是不能减少的，服务质量也不能降低，直接提高物业服务费是不可行的，因为物业收费标准由物价局核定后，物业公司不能自行调节。只有通过提高管理水平，减少服务成本支出，间接地提高利润。
<4>、
【正确答案】：B
【答案解析】：二级资质的物业服务企业要求至少有专职管理和技术人员20人，但是具有中级以上职称的人员不少于10人。注意审清题目，注意中级职称的要求。
5、
<1>、
【正确答案】：D
【答案解析】：本题考查住房公积金缴存总额的计算。本人在退休年龄内可缴存住房公积金总额＝目前本人名下住房公积金本息余额＋上月住房公积金汇储额×剩余退休年限×12，因为单位缴纳的比例与职工相同，所以上月住房公积金汇储额为250×2＝500。即20000＋500×30×12＝20（万元）。
<2>、
【正确答案】：B
【答案解析】：本题考查住房公积金贷款最高额度的确定。赵某所在地规定的住房公积金贷款最高额度为15万元并且题干中没有该市的其他规定，所以赵某能申请的住房公积金贷款最高额度为15（万元）。
<3>、
【正确答案】：ABD
【答案解析】：本题考查住房公积金贷款的含义。住房公积金贷款是住房资金管理中心运用公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住房的住房公积金缴存人和离退休职工发放的优惠贷款。
<4>、
【正确答案】：C
【答案解析】：本题考查重复保险赔偿金额的计算。赵某向甲、乙两个保险公司投保，保险金额分别为64万元和56万元，投保金额为64＋56=120（万元）＞100（万元）（房屋价值），故属于重复保险，重复保险的损失赔偿通常采用分摊方式，可以按照保险金额比例分摊。甲保险公司赔偿给赵某的赔偿额度为100×64÷（64＋56）＝53.3（万元）。
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