2013经济师考试《中级房地产》习题班：第10章
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第十章 物业管理
一、单项选择题
1. 经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数( )比例以上的业主提议召开业主大会临时会议的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。
A.10%
B.15%
C.20%
D.25%
2. 根据《业主大会和业主委员会指导规则》，物业管理区域内已交付的专有部分面积超过( )时，建设单位应按照相应的规定及时报送所需文件资料以筹备业主大会的召开。
A.20%
B.30%
C.40%
D.50%
3. 业主大会筹备组成员应由( )组成。
A.业主代表和建设单位
B.建设单位和物业管理企业
C.业主代表、建设单位和房地产行政主管部门
D.业主代表、物业管理企业和街道办事处
4. 下列选项中，( )不属于业主享有的权利。
A.执行业主大会的决定
B.按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务
C.监督物业服务企业履行物业服务合同
D.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用
5. 业主委员会应当自选举产生之日起( )日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。
A.10
B.15
C.20
D.30
6. 售房单位按照多层住宅不低于售房款的( )、高层住宅不低于售房款的( )，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
A.10%，20%
B.20%，30%
C.15%，20%
D.25%，30%
7. ( )是指由物业建设单位在物业销售之前依法制定的有关物业使用、维护、管理以及业主的共同利益、应当履行的义务等事项的约定。
A.业主委员会
B.物业管理条例
C.管理规约
D.招标投标法
8. 三级资质物业管理企业中，具有中级以上职称的人员不少于( )。
A.5人
B.10人
C.20人
D.15人
9. 在资格预审合格的投标申请人过多时，可由招标人从中选择不少于( )资格预审合格的投标申请人。
A.3家
B.5家
C.10家
D.15家
10. 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托( )参加业主大会会议。
A.临时业主
B.业主代理人
C.业主代表
D.业主委员会成员
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11. 物业管理招标中常用的评标方法包括综合评议法和( )。
A.小组讨论法
B.评标价法
C.百分制量化法
D.单项比较法
12. 物业服务企业的资质等级可以分为( )。
A.甲级、乙级、丙级
B.一级、二级、三级
C.高级、中级、初级
D.大型、中型、小型
13. 物业管理投标程序包括：①准备投标文件，②项目评估与风险防范，③评标，④接受招标方的资格审查，⑤获取招标信息，⑥签约并执行合同，⑦收到中标通知书等主要步骤。这几个步骤的正确顺序是( )。
A.⑤→①→②→④→③→⑦→⑥
B.⑤→②→①→④→③→⑦→⑥
C.⑤→①→②→③→④→⑦→⑥
D.⑤→②→①→③→④→⑦→⑥
14. 下列有关物业服务费用的缴纳和督促的叙述，错误的是( )。
A.非业主使用人具有交费责任
B.已竣工但尚未出售的物业，物业服务费暂不须缴纳
C.业主委员会对欠费业主具有督促义务
D.物业服务企业接受委托代收水电费的，不得向业主收取手续费等额外费用
15. 下列不属于物业服务合同主要内容的是( )。
A.双方的权利义务
B.物业管理用房
C.专项维修资金的管理与使用
D.特约服务
16. 新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设( )的暂定期。
A.3个月
B.半年
C.1年
D.2年
17. 物业服务合同的有效期限由合同双方协议商定，以年为单位，一般为( )。
A.1—3年
B.2—5年
C.3—5年
D.5年
18. 对于商品住宅和非住宅，业主首次交存的住宅专项维修资金应该为( )。
A.销售价格的5%～8%
B.营业税的5%～8%
C.销售税费的5%～8%
D.当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%～8%
19. 筹备组应当自组成之日起( )日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
A.30
B.60
C.90
D.80
20. ( )是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
A.物业管理费
B.小区卫生费
C.业主委员会经费
D.住宅专项维修资金
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21. 业主委员会实行任期制，每届任期不超过( )年，可连选连任。
A.1
B.2
C.3
D.5
22. 业主委员会应当自选举之日起( )日内召开首次业主委员会议，推选业主委员会主任和副主任。
A.5
B.7
C.9
D.10
23. 业主委员会会议应有过( )的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。
A.1/3
B.1/2
C.1/4
D.全体
24. 由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担，属于( )。
A.全额制
B.包干制
C.酬金制
D.浮动制
25. 业主委员会应当于会议召开的( )日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。
A.5
B.10
C.7
D.15
26. 业主大会、业主委员会工作经费由( )承担。
A.全体业主
B.建设单位
C.业主委员会
D.小区居委会
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二、多项选择题
1. 当出现以下( )情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。
A.20%以上业主提议的且其专有部分占建筑物占总面积20%的
B.10%以上业主提议召开业主大会临时会议的
C.发生重大事故或紧急事件需要及时处理的
D.业主大会议事规则或业主公约规定的其他情况
E.业主代理人提议召开业主大会临时会议的
2. 有下列情形之一的，业主委员会委员的资格自行终止( )。
A.因物业转让、灭失等原因不再是业主的
B.丧失民事行为能力的
C.依法被限制人身自由的
D.口头提出辞职的
E.法律、法规以及管理规约规定的其他情形的
3. 管理规约的主要内容包括( )。
A.物业的使用、维护、管理
B.业主共同利益的维护
C.业主应尽的义务
D.管理规约的制定原则
E.违反管理规约应当承担的责任
4. 物业服务企业的特征包括( )。
A.属于第二产业
B.独立的企业法人
C.属于服务性企业
D.具有一定的公共管理性质的职能
E.不具有公共管理性质的职能
5. 业主基于房屋所有权，对其建筑物(房屋)专有部分享有( )权利。
A.占有
B.使用
C.收益
D.处分
E.以上都不对
6. 对于一级资质的物业服务企业，其条件应满足( )。
A.注册资金人民币300万元以上
B.具有专职管理和技术人员不少于20人
C.管理业绩要求多层住宅在100万平米
D.管理业绩要求高层住宅在100万平米
E.工程、财务等负责人具有中级以上职称
7. 前期物业服务合同与物业服务合同的区别在于( )。
A.合同的客体不同
B.合同主体不同
C.合同签订的时间不同
D.合同的有效期限不同
E.合同的收费不同
8. 物业管理招标投标的特点包括( )。
A.招标主体的特殊性
B.稳定性
C.物业服务内容的特殊性
D.早期介入的特殊性
E.阶段性
9. 物业服务合同的特征有( )。
A.物业服务企业是非盈利性组织
B.物业服务合同是有偿的
C.物业服务合同的订立是以当事人相互信任为前提的
D.物业服务合同的内容必须是合法的
E.物业服务合同是实践合同
10. 业主与物业服务企业可以采取( )形式约定物业服务费用。
A.全额制
B.包干制
C.分期制
D.浮动制
E.酬金制
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11. 我国目前与物业管理招标投标相关的主要法律法规分别是( )。
A.《中华人民共和国公司法》
B.《中华人民共和国招标投标法》
C.《物业管理条例》
D.《前期物业管理招标投标管理暂行办法》
E.《物业服务企业资质管理办法》
12. 根据《业主大会和业主委员会指导规则》，筹备首次业主大会会议所需的文件资料包括( )。
A.业主名册
B.物业管理区域证明
C.业主权利和义务内容证明
D.物业服务用房配置证明
E.建筑规划总平面图
13. 根据《住宅专项维修资金管理办法》，下列哪些费用不得从住宅专项维修资金中列支的( )。
A.住宅专项维修资金的存储利息
B.住宅共用设施设备报废后回收的残值
C.因个人损坏住宅共用设施设备所需的修复费用
D.应当由建设单位或者施工单位承担的更新和改造费用
E.应当由相关单位承担的供水、供电等设备的维修、养护费用
14. 业主大会确定业主投票权数，可以按照( )认定。
A.业主人数
B.总人数
C.专有面积部分
D.到场人数
E.建筑物总面积
15. 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主委员会1/3以上委员或者持有20%以上投票的业主提议并经过大会授权，可以决定是否终止其委员资格( )。
A.丧失民事行为能力的
B.不履行委员职责的
C.侵害他人合法权益的
D.以书面提出辞职请求的
E.依法被限制人身自由的
16. 以下哪些项目的物业管理必须进行招标( )。
A.新开发的住宅项目
B.新开发的非住宅项目
C.同一物业管理区域内非住宅项目
D.业主入住后由业主大会选聘的物业服务企业的项目
E.新开发的商业项目
17. 住宅专项维修资金的使用原则是( )。
A.方便快捷
B.公开
C.平等
D.透明
E.受益人和负担人相一致
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参考答案
一、单项选择题
1
[答案]：C
[解析]：参见教材P240。
2
[答案]：D
[解析]：参见教材P239。
3
[答案]：A
[解析]：参见教材P239。业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。注意里面没有物业服务企业和房地产行政主管部门。
4
[答案]：A
[解析]：参见教材P238。本题考查业主的权利。选项A是业主委员会的权利，不是业主的权利。
5
[答案]：D
[解析]：参见教材P241。
6
[答案]：B
[解析]：参见教材P259。本题考查住宅专项维修资金的交存金额，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
7
[答案]：C
[解析]：参见教材P242。
8
[答案]：A
[解析]：参见教材P248。
9
[答案]：B
[解析]：参见教材P251-252。
10
[答案]：B
[解析]：参见教材P240。业主代理人是指业主因故不能参加业主大会会议时，可书面委托代理人参加。注意业主代理人与业主代表人的区别。
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11
[答案]：C
[解析]：参见教材P252。物业管理招标中常用的评标方法包括综合评议法和百分制量化法。
12
[答案]：B
[解析]：参见教材P247。物业服务企业资质分为一级、二级、三级，另有暂定级。
13
[答案]：B
[解析]：参见教材P253。主要考虑1、2顺序和3、4顺序。一般情况下是先对投标人的资格进行审查，然后再评标。先对项目评估与风险防范，来决定是否参与投标。
14
[答案]：B
[解析]：参见教材P258-259。已竣工但尚未出售的物业，物业服务费由建设单位缴纳。
15
[答案]：D
[解析]：参见教材P254-255。
16
[答案]：C
[解析]：参见教材P248。新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。
17
[答案]：C
[解析]：参见教材P256。
18
[答案]：D
[解析]：参见教材P259。对于商品住宅和非住宅，业主首次交存的住宅专项维修资金应该为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%～8%。
19
[答案]：C
[解析]：参见教材P239。筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
20
[答案]：D
[解析]：参见教材P242。本题考查住宅专项维修资金的概念。
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21
[答案]：D
[解析]：参见教材P241。本题考查业主委员会委员的任期。
22
[答案]：B
[解析]：参见教材P241。本题考查业主委员会委员的任期。
23
[答案]：B
[解析]：参见教材P242。业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。
24
[答案]：B
[解析]：参见教材P257。
25
[答案]：C
[解析]：参见教材P242。业主委员会应当于会议召开的7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。
26
[答案]：A
[解析]：参见教材P242。本题考查业主大会、业主委员会的活动经费。
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二、多项选择题
1
[答案]：ACD
[解析]：参见教材P240。
2
[答案]：ABCE
[解析]：参见教材P241。
3
[答案]：ABCE
[解析]：参见教材P245。
4
[答案]：BCD
[解析]：参见教材P245-246。
5
[答案]：ABCD
[解析]：参见教材P238。业主基于房屋所有权，对其建筑物(房屋)专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
6
[答案]：DE
[解析]：参见教材P247。本题考查物业服务公司的资质条件。
7
[答案]：BCD
[解析]：参见教材P256。
8
[答案]：ACDE
[解析]：参见教材P249。
9
[答案]：BCD
[解析]：参见教材P255。本题考查物业服务合同的特征。选项A中物业服务企业应该是盈利性组织;选项E中物业服务合同是诺成合同，即合同自双方达成协议时成立，而不需要有实践活动发生。
10
[答案]：BE
[解析]：参见教材P257。
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11
[答案]：BCD
[解析]：参见教材P253-254。我国规范物业管理招标投标活动的法律法规有三个，分别是《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》。
12
[答案]：ABDE
[解析]：本题考查成立业主大会的条件。参见教材P239。
13
[答案]：CDE
[解析]：参见教材P261。本题考查住宅专项维修资金的使用禁止，选项A和B属于应当转入专项住宅维修资金滚存使用的资金。
14
[答案]：ABCE
[解析]：参见教材P240。
15
[答案]：BCD
[解析]：参见教材P242。选项A和D都属于委员会委员资格自行终止的情况，所以不符合题意。
16
[答案]：AC
[解析]：参见教材P251。必须进行招标的物业管理项目只有两种情况，一是新开发的住宅，另一类是同一物业管理区域内的非住宅。
17
[答案]：ABDE
[解析]：参见教材P260。本题考查住宅专项维修资金的使用。