2013年注册会计师《税法》单元测试题及答案(8)-注册会计
第八章 (单元测试)
一、单项选择题
1.下列各项中，属于土地增值税征收范围的是( )。
A.出让国有土地使用权
B.转让国有土地使用权
C.出租国有土地使用权
D.继承国有土地使用权
2.下列行为中，需要缴纳土地增值税的是( )。
A.企业向银行借款500万元，以其自有的厂房作为抵押，厂房尚在抵押期间
B.李某将其拥有的一块土地使用权作价入股，投资给某工业企业
C.房地产开发企业将一块土地使用权通过中国境内非营利的社会团体赠与教育事业
D.企业将其自有的厂房抵偿所欠乙企业的债务，并办理了产权转移手续
3.2012年3月某房地产开发公司转让新建普通标准住宅一幢，取得收入5000万元，转让环节缴纳营业税金及附加合计275万元，该公司为取得该住宅地的土地使用权支付地价款和有关税费合计2000万元，房地产开发成本1000万元，利息支出100万元(能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明)。该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。该公司应缴纳土地增值税( )万元。
A.0
B.140.25
C.223.75
D.262.5
4.某市一家房地产开发公司，1月份通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计6000万元，本年度占用80%开发写字楼。开发期间发生开发成本4000万元;发生管理费用2800万元、销售费用1600万元、利息费用400万元(不能提供金融机构的证明)。9月份该写字楼竣工验收。10～12月，房地产开发公司将写字楼总面积的3/5直接销售，销售合同记载取得收入为12000万元;12月，该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开发写字楼的l/5抵偿材料价款。剩余的l/5公司对外出租，当年取得租金收入80万元。已知当地政府规定，房地产开发费用的计算扣除比例为l0%。则该房地产开发公司应缴纳土地增值税( )万元。
A.1038.0
B.1236.0
C.1416.0
D.1885.6
5.某工业企业2011年转让一幢2002年购置的厂房，转让时签订产权转移书据，取得销售收入50万元。该厂房购置原价为90万元，已提取折旧50万元，经房地产评估机构评估，该厂房的重置成本价为60万元，成新度折扣率为七成。该企业转让厂房应缴纳的土地增值税为( )万元。
A.0
B.2.39
C.1.57
D.2.17
6.某房地产开发企业取得一宗土地使用权用于开发建造写字楼，支付地价款和相关税费共计180万元;开发期间支付前期工程费130万元、基础设施费200万元、公共配套设施费40万元，支付建筑企业工程款540万元(合同规定工程总价款600万元，当期实际支付总价款的90%，剩余的10%作为质量保证金留存2年，建筑企业按照工程总价款开具了发票);项目竣工后，企业对外销售了90%，剩余的10%用于对外出租。则该房地产开发企业进行土地增值税清算时，可以扣除的房地产开发成本是( )万元。
A.970
B.873
C.819
D.910
7.位于市区的某国有工业企业利用厂区空地委托建筑公司建造一栋办公楼，取得该项土地使用权时支付土地出让金1000万元，缴纳相关税费60万元;该办公楼开发成本800万元;发生管理费用200万元、财务费用300万元(其中该办公楼应分摊的利息支出100万元，包括超过贷款期限而支付的利息20万元和罚息10万元，利息支出可以提供金融机构证明);办公楼竣工验收后，全部对外销售，签订销售合同，取得销售收入5500万元。已知当地省人民政府规定，其他房地产开发费用计算比例为5%。该企业销售办公楼应缴纳土地增值税( )万元。
A.975.34
B.994.82
C.1236.64
D.1217.64
8.位于市区的某房地产开发企业将其开发的普通标准住宅全部销售，取得销售收入8000万元，建此住宅支付地价款和相关过户手续费2000万元，房地产开发成本3000万元，该公司不能按房地产项目计算分摊借款利息;该省政府规定，纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用计算比例为8%。该企业应缴纳土地增值税( )万元。
A.0
B.348
C.480
D.648
9.根据土地增值税法律制度的有关规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额( )的，免征土地增值税。
A.20%
B.30%
C.40%
D.50%
10.根据土地增值税的有关规定，纳税人应在转让房地产合同签订后的( )内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
A.7日
B.10日
C.15日
D.30日
二、多项选择题
1.下列各项中，需要缴纳土地增值税的有( )。
A.一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后转让的
B.房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为
C.企业与企业之间互换房地产的行为
D.企业转让旧房及建筑物的行为
2.下列各项中，不征或免征土地增值税的有( )。
A.个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实的
B.因国家建设需要依法征用、收回的房地产
C.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资、联营的
D.在企业兼并中，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的
3.房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许作为“与转让房地产有关的税金”项目扣除的税金有( )。
A.营业税
B.教育费附加
C.城市维护建设税
D.印花税
4.下列情形中，属于主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有( )。
A.直接转让土地使用权的
B.取得销售许可证满3年仍未销售完毕的
C.房地产开发项目全部竣工、完成销售的
D.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为80%，其余全部自用的
5.下列税务处理中，符合土地增值税清算制度规定的有( )。
A.纳税人清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金
B.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，不得扣除
C.分期开发的房地产项目，以分期项目为单位进行土地增值税清算
D.对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，以取得的收入全额为增值额计征土地增值税
6.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会、派出所用房和停车场等公共设施，其成本、费用在计征土地增值税时，可以扣除的有( )。
A.建成后产权属于全体业主所有的
B.建成后有偿出租给其他企业的
C.建成后有偿转让给事业单位的
D.建成后无偿移交给政府的
7.某工业企业转让一栋10年前购置的旧厂房，不能取得评估价格，但是可以提供购房发票，经过当地税务部门确认，在计征土地增值税时，可以扣除的项目有( )。
A.按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的金额
B.购房时缴纳的契税
C.销售时缴纳的营业税
D.厂房的账面价值
8.根据土地增值税的有关规定，下列说法中，正确的有( )。
A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除
B.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用不得扣除
C.房地产开发企业全部使用自有资金，没有利息支出的，不得扣除房地产开发费用
D.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除
9.下列各项中，无需缴纳土地增值税的有( )。
A.因国家建设需要依法征用的房产
B.房地产开发企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过30%的
C.房地产开发企业将开发的房产分配给股东的
D.因城市实施规划，由纳税人自行转让的房地产
10.房地产开发企业有下列( )情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。
A.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的
B.拒不提供纳税资料的
C.擅自销毁账簿的
D.未按期缴纳税款的
三、计算题
(一)
位于市区的某房地产开发公司2011年度开发一栋办公楼，开发该办公楼支付地价款420万元，另支付相关税费15万元;支付拆迁补偿费80万元、基础设施费100万元、建筑安装工程费480万元，企业全部使用自有资金，未发生借款利息支出;开发完成后将其全部销售给位于同市的某工业企业，签订了销售合同，销售金额共计2000万元。合同载明，工业企业以货币资金1500万元和一宗价值500万元的未作任何开发的土地使用权作为支付额。该项土地使用权为工业企业2年前以460万元购入的(不考虑购入时支付的相关税费)。2011年12月工业企业支付了1500万元的银行存款并办理了土地使用权产权转移手续，并按规定缴纳了印花税。已知当地省政府规定，房地产开发费用的扣除比例为9%。
要求：按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。
(1)计算房地产开发公司销售办公楼的土地增值额时可扣除的开发成本。
(2)计算房地产开发公司销售办公楼的土地增值额时可扣除的开发费用。
(3)计算房地产开发公司销售办公楼的土地增值额时可扣除的与转让房地产有关的税金。
(4)计算房地产开发公司销售办公楼的土地增值额。
(5)计算房地产开发公司销售办公楼应纳的土地增值税。
(6)计算工业企业以土地使用权支付购买办公楼价款应缴纳的营业税、城建税及教育费附加。
(7)计算工业企业以土地使用权支付购买办公楼价款应缴纳的土地增值税。
(二)
位于市区的某工业企业利用厂区空地委托某建筑公司建造办公楼一幢，竣工验收后，对外销售了总建筑面积的2/3，共取得转让收入9800万元，签订销售合同;将剩余的1/3全部对外出租，当年取得租金收入80万元。已知该企业为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用合计为4050万元,房地产开发成本为3000万元，企业没有按房地产项目计算分摊银行借款利息。已知当地省政府规定，房地产开发费用的扣除比例为10%。
该企业在申报缴纳土地增值税时作如下计算：
(1)扣除项目金额
=4050+3000+(4050+3000)×10%+(9800+80)×5%×(1+7%+3%)+(4050+3000)×20%
=9708.4(万元)
(2)增值额=9800-9708.4=91.6(万元)
(3)增值率=91.6÷9708.4×100%=0.94%，适用税率30%
(4)土地增值税税额=91.6×30%=27.48(万元)
请依据《土地增值税暂行条例》及有关规定,具体分析该企业计算的土地增值税税额是否正确,如不正确,请指出错误之处,并列出步骤计算应纳土地增值税税额。
一、单项选择题
1.
【答案】B
【解析】选项A：出让国有土地使用权，不属于土地增值税的征税范围;选项C：出租国有土地使用权，出租人虽取得了收入，但没有发生土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围;选项D：继承国有土地使用权，不属于土地增值税的征税范围。
2.
【答案】D
【解析】选项A：以房地产作抵押，在抵押期间不征收土地增值税;选项B：非房地产开发企业以房地产进行投资、联营的，所投资、联营的企业为非房地产开发企业的，暂免征收土地增值税;选项C：房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税;选项D：以房地产抵债而发生房地产权属转让的，属于土地增值税的征税范围，应当缴纳土地增值税。
3.
【答案】D
【解析】(1)扣除项目金额合计=2000+1000+100+(2000+1000)×5%+(2000+1000)×20%+275=4125(万元);(2)增值额=5000-4125=875(万元);(3)增值率=875/4125×100%=21.21%，适用税率为30%;(4)应纳土地增值税=875×30%=262.5(万元)。
4.
【答案】D
【解析】(1)准予扣除项目金额共计=[6000×80%+4000+(6000×80%+4000)×10%+(6000×80%+4000)×20%] ×4/5+(12000+12000/3)×5%×(1+7%+3%)=10032(万元);(2)增值额=(12000+12000/3)-10032=5968(万元);(3)增值率=5968/10032×100%=59.49%，适用税率40%、速算扣除系数5%;(4)该房地产开发公司应缴纳土地增值税=5968×40%-10032×5%=2387.2-501.6=1885.6(万元)。
5.
【答案】B
【解析】①评估价格=60×70%=42(万元);②允许扣除的税金=50×0.5‰=0.025(万元)，销售收入50万元小于购置原价90万元，所以不用缴纳营业税、城建税和教育费附加;③扣除项目金额合计=42+0.025=42.025(万元);④增值额=50-42.025=7.975(万元);⑤增值率=7.975÷42.025×100%=18.98%，适用税率30%;⑥应纳土地增值税=7.975×30%=2.39(万元)。
6.
【答案】B
【解析】可以扣除的房地产开发成本=(130+200+40+600)×90%=873(万元)。房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。
7.
【答案】C
【解析】(1)可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=1000+60=1060(万元);(2)可以扣除的房地产开发成本=800(万元);(3)可以扣除的房地产开发费用=(100-20-10)+(1060+800)×5%=163(万元);(4)可以扣除的与转让房地产有关的税金=5500×5%×(1+7%+3%)+5500×0.5‰=302.5+2.75=305.25(万元);(5)可以扣除的项目金额合计=1060+800+163+305.25=2328.25(万元);(6)土地增值额=5500-2328.25=3171.75(万元);(7)增值率=3171.75÷2328.25×100%=136.23%，适用税率50%、速算扣除系数15%;(8)该企业应纳土地增值税=3171.75×50%-2328.25×15%=1236.64(万元)。
8.
【答案】A
【解析】(1)应扣除的取得土地使用权所支付的金额为2000万元;(2)应扣除的房地产开发成本为3000万元;(3)应扣除的房地产开发费用=(2000+3000)×8%=400(万元);(4)应扣除的与转让房地产有关的税金=8000×5%×(1+7%+3%)=440(万元);(5)其他扣除项目金额=(2000+3000)×20%=1000(万元);(6)扣除项目金额合计=2000+3000+400+440+1000=6840(万元);(7)增值额=8000-6840=1160(万元);(8)增值率=1160÷6840×100%=16.96%;由于该普通标准住宅增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税，因此企业应纳的土地增值税为0。
9.
【答案】A
【解析】在土地增值税税收优惠条款中规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计算缴纳土地增值税。
10.
【答案】A
【解析】土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
二、多项选择题
1.
【答案】ACD
【解析】选项A：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。选项B：房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为，对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围，不需要缴纳土地增值税。选项C：企业与企业之间互换房地产的行为，既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，它属于土地增值税的征税范围，需要缴纳土地增值税。选项D：企业转让旧房及建筑物的行为，属于土地增值税的征税范围，需要缴纳土地增值税。
2.
【答案】ABD
【解析】选项A：个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可免征土地增值税;选项B：因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税;选项C：以房地产进行投资、联营，投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税;选项D：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
3.
【答案】ABC
【解析】选项D：房地产开发企业的印花税已经包括在房地产开发费用中，不能再单独扣除。
4.
【答案】BD
【解析】选项AC属于纳税人应进行土地增值税清算的情形。
5.
【答案】ABC
【解析】对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。
6.
【答案】ACD
【解析】建成后有偿出租给其他企业的，其成本、费用不得扣除;建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
7.
【答案】ABC
【解析】纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权支付的金额、新建房及配套设施的成本费用或旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除;对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
8.
【答案】AD
【解析】房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本扣除;房地产开发企业全部使用自有资金，没有利息支出的，房地产开发费用可以扣除。
9.
【答案】AD
【解析】选项B：房地产开发企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;超过20%的，应就其全部增值额按规定缴纳土地增值税;选项C：房地产开发企业将开发的房产分配给股东的，视同销售房产，应按规定计征土地增值税。
10.
【答案】ABC
【解析】房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;(4)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
三、计算题
(一)
【答案及解析】
(1)房地产开发公司可扣除的房地产开发成本=80+100+480=660(万元)
(2)房地产开发公司可扣除的房地产开发费用=(420+15+660)×9%=98.55(万元)
(3)房地产开发公司可扣除的与转让房地产有关的税金=2000×5%×(1+7%+3%)=110(万元)
(4)房地产开发公司扣除项目金额合计=420+15+660+98.55+110+(420+15+660)×20%=1522.55(万元);土地增值额=2000-1522.55=477.45(万元)
(5)房地产开发公司应缴纳的土地增值税：
增值率=477.45÷1522.55×100%=31.36%，适用税率30%;应纳土地增值税=477.45×30%=143.24(万元)
(6)工业企业应缴纳的营业税、城建税及教育费附加合计=(500-460)×5%×(1+7%+3%)=2.2(万元)
(7)工业企业应缴纳土地增值税：
扣除项目金额合计=460+500×0.5‰+2.2=462.45(万元);土地增值额=500-462.45=37.55(万元);增值率=37.55÷462.45×100%=8.12%，适用税率30%;应纳土地增值税=37.55×30%=11.27(万元)。
(二)
【答案及解析】
(1)该企业计算的土地增值税不正确。
(2)错误如下：
①企业对外销售了总建筑面积的2/3，只能扣除转让的建筑面积所对应的取得土地使用权金额和开发成本部分，而该企业多扣了，同时多扣除了房地产开发费用金额。应相应的减少扣除项目金额4050×1/3+3000×1/3+(4050×1/3+3000×1/3)×10%=2585(万元)。
②出租办公楼取得的租金收入对应缴纳的营业税、城建税及教育费附加不得作为土地增值税的扣除项目金额，该企业却作为扣除项目金额扣除了，应相应的减少扣除项目金额80×5%×(1+7%+3%)=4.4(万元)。
③销售办公楼缴纳的印花税可以扣除，该单位却未计入扣除项目金额扣除，应相应增加扣除项目金额9800×0.5‰=4.9(万元)。
④非房地产开发单位不适用加计扣除20%的规定，该企业却作为扣除项目金额扣除了。应相应减少扣除项目金额(4050+3000)×20%=1410(万元)。
(3)应纳土地增值税税额：
①扣除项目金额=9708.4-2585-4.4+4.9-1410=5713.9(万元)
或，扣除项目金额=4050×2/3+3000×2/3+(4050×2/3+3000×2/3)×10%+9800×5%×(1+7%+3%)+9800×0.5‰=5713.9(万元)
②增值额=9800-5713.9=4086.1(万元)
③增值率4086.1÷5713.9×100%=71.51%，适用税率40%，速算扣除系数为5%
④应纳土地增值税额=4086.1×40%-5713.9×5%=1348.75(万元)。