2002年房产估价师考试《房地产基本制度与政策》试题(四)-房地产估价师

四、综合分析题：
（一）某房地产开发公司，（以下简称开发公司）征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区，该项目预计总投资为5。88亿元。其中征地补偿费及出让金共1。08亿元已全部支付。工程分三期建设（用地规模相同），每期投资均为1。96亿元。一期工程于2001年4月动工，2001年8月底，开发公司已投入5000万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押，2002年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司（以下简称担保公司）提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2002年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼（现房）。H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。
按月缴纳公积金的在职工李某于2002年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，购买里申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保，李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2003年10月发现装修质量问题，而施工单位以过装修合同约定的一年保修期为拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。
1、开发公司征用该片土地应报（）审批。
A、Z县人民政府             
B、Y市人民政府   
C、X省人民政府             
D、国务院

2、开发公司一期工程9月1日能否抵押，说法正确的有（）
A、不可以设定，因房屋工程尚未竣工
B、可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求
C、可能设定，因符合在建工程抵押条件
D、不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率

3、有关H公司购房，说法错误的有（）
A、H公司应缴纳营业税40万元
B、H公司应缴纳契税20万元而非32万元
C、担保公司可以不为H公司购买住宅的贷款提供担保
D、合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效

4、若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供（）元担保。
A、3000万         
B、5000万          
C、3亿          
D、9亿



9、李某购买新房并入住，就法正确的有（）
A、李某应向物业管理公司出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
B、因李某房改购房时已经缴纳了住宅共用维修基金，此次购房不需全额缴纳住宅共用维修基金，只需补缴差额部分即可
C、因李某住房问题已解决，今后无须再缴纳住房公积金
D、李某有义务缴纳公共性物业管理费用

（二）某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。
10、该房地产开发公司在投标前应了解该地段控制性详细规划的内容包括（）
A、宗地用途
B、容积率
C、建筑物的允许高度
D、建筑物的结构

11、该房地产开发公司所在开发的住宅和商业房地产中，若以建筑物竣工建筑面积作为统计总体，则总体单位包括（）竣工建筑面积。
A、配电房          
B、商业房地产        
C、水塔        
D、住宅

12、该房地产公司在编制建筑工程预算时，可将该开发项目划分为（）单项工程。
A、土建        
B、管道        
C、电气安装        
D、住宅

13、该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为（）类。
A、负债             
B、资产            
C、成本            
D、所有者权益

14、该房地产开公司将商品房销售给购房者后，购房者办理的房屋所有权证书中的附图表明了所购房的权属范围，明确了异 毗连房屋的权利界线，注明了套内建筑面积和分摊面积，此附图是（）
A、宗地图     
B、房产分幅图    
C、房产分丘图     
D、房产分户图

15、若该房地产公司在本项目的开发经营过程中，其经济成本大于销售收入，则该房地产开发公司在本项目中（）
A、必然亏损                
B、必然获利
C、不盈不亏                
D、盈亏根据具体情况确定