05年房地产估价师估价理论与方法真题一-房地产估价师
一、单选[共20题，每题1分，总计20分]
1、房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的（ ）。
A．多样性
B．固定性
C．稀缺性
D．体积大，消耗材料多
2、下列各项中导致房地产市场价格上升的原因是（ ）。
A．有效需求减少
B．土地供应减少
C．开发成本下降
D．竞争
3、根据各地房地产收益率水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（ ）的租金。
A．5年
B．50个月
C．100个月
D．10个月
4、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与（ ）之比。
A．规划建设用地面积
B．居住区总用地面积
C．居住建筑用地面积
D．获取土地使用权面积
5、某开发商开发高档房地产项目，部分材料与配套设备需要进口，此时宜采用（ ）。
A．固定单价合同
B．成本加酬金合同
C．包工包料合同
D．包工部分包料合同
6、监理工程师4月18日收到承包人提交的工期延期申请，按规定14天内予以确认，否则超过（ ）不予确认，也不提出修改意见，视为同意工期顺延。
A．5月1日24时
B．5月2日24时
C．5月3日24时
D．5月4日24时
7、以固定价格合同发包的工程项目，其管理人员的工作主要集中在（ ）。
A．质量控制和成本控制
B．质量控制和进度控制
C．进度控制和成本控制
D．质量控制、进度控制、成本控制
8、售楼书、标志图形属于市场营销促销组合中的（ ）。
A．直销
B．广告
C．销售促进
D．公关与宣传
9、目标定价法所确定的单位价格为（ ）。
A．单位价格＝单位成本＋资本投资额×目标收益率÷销售量
B．单位价格＝单位成本＋资本投资额÷销售量
C．单位价格＝单位成本×(1＋月标利润率)÷(1－税率)
D．单位价格＝单位成本×(1＋月标利润率)×(1－税率) 10、建设投资估算精度上±10%，所需费用小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂工程约占投资的0.20～1.00的阶段属于（ ）。
A．投资机会研究
B．项目评估
C．初步可行性研究
D．详细可行性研究
11、某项目已投入800万元取得土地使用权，预计项目建设投资需1600万元，则今后项目开发建设资金投入（ ）以上，才可办理全部商品房预售许可证。
A．200万元
B．400万元
C．480万元
D．600万元
12、个人住房抵押贷款属于（ ）。
A．权益融资
B．债务融资
C．直接融资
D．间接融资
13、判断物业代理公司已往的业绩，关键要看其（ ）。
A．共代理了多少个项目
B．代理成交额有多少
C．人员素质
D．代理的成功率有多大
14、评价融资方案的经济性进行融资成本等级划分是根据（ ）关系状况确定的。
A．直接融资成本和间接融资成本
B．综合融资成本和融资总额
C．综合融资成本费用和投资收益率
D．综合融资成本费用与融资贷款率
15、如果降低房地产开发过程中的配套费用，则会使商品房的供应（ ）。
A．增加
B．减少
C．不变
D．大幅度减少
16、以下哪种因素不是导致商品住宅供给变化的主要因素（ ）。
A．开发成本的变化
B．收入的变化
C．价格的变化
D．开发商对未来的预期
17、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的（ ）。
A．上升
B．下降
C．不变
D．不确定
18、概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用常用的估算公式为（ ）。
A．直接费：每平方米造价指标×建筑面积主要材料消耗量：每平方米材料消耗量指标×建筑面积
B．直接费：每平方米造价指标×建筑面积
C．主要材料消耗量：每平方米材料消耗量指标×建筑面积
D．间接费：每平方米造价指标×建筑面积直接材料消耗量：每平方米材料消耗量指标×建筑面积
19、金融是（ ）。
A．“货币资金的融通”的简称，是以政府等机构为中心的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通
B．“现金融通”的简称，是以银行等金融机构为中心的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通
C．“货币资金融通”的简称，是指以银行等金融机构为中心的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通
D．“货币资金融通”的简称，是指以银行等金融机构为中心的市场活动以及在市场经济基础上组织起来的货币流通
20、下列利息支出中，应予以资本化的是（ ）。
A．为生产经营活动而发生的长期借款利息
B．为对外投资而发生的借款利息支出
C．筹建期间发生的长期借款利息支出
D．清算期间发生的长期借款利息支出 二、判断[共20题，每题1分，总计20分]
21、一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度越深，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。（ ）
22、公开招标使开发商有较大的选择范围，开发商可以在众多的投标者中间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商。因此，所有项目都应采用公开招标。（ ）
23、单价合同中所用单价既包括人工费、材料费、施工机械使用费，还包括按一定百分比分摊的管理费和利润。（ ）
24、在采用总包合同时，一般情况下，开发商只与总承包商直接联系，而与各分包商不发生直接联系。但对于开发商指定的分包商，可直接加以控制。（ ）
25、建设工程施工的分包也需经开发商同意，分包人应由开发商指定。（ ）
26、成本加成定价法中加成的含义就是一定比例的管理费和利润。（ ）
27、认知价值定价法是指房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格。（ ）
28、声望定价和尾数定价策略主要是定位于高收入阶层的。（ ）
29、开发商适时提价，可能会加快销售进度。（ ）
30、房地产全过程营销是贯穿于开发项目的选址、设计、投资、建造及销售整个开发过程的销售促进。（ ）
31、受人们对客观世界认识程度限制，可行性研究具有相当程度的不确定性，因而它只能作为投资决策的参考。（ ）
32、主要承租人的类型决定了每一零售商业物业最好的承租人组合形式。（ ）
33、保留金应当在工程预付款中扣除，在缺陷责任期后，全部退还给承包商。（ ）
34、如果承包商未对其在工程中所雇佣的工人办理人身保险，开发商可以代其投保，但在支付工程进度款时，将扣除该笔保险费。（ ）
35、对旧城区的房地产开发项目，开发商一般希望提高建筑容积率，以增加楼面面积、提高楼面地价。（ ）
36、市场上不可能有两宗安全相同的房地产，其产品不可能做到标准化。（ ）
37、影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括：①金融业的发展；②信息、通讯技术水平的提高；③生产方式和工作方式的改善；④人文环境的变化；⑤自然环境的变化；⑥政治制度的变迁等方面。（ ）
38、新城区往往适于开发商业中心，写字楼、餐饮及娱乐用房。（ ）
39、一般来说，物业代理负责开发项目的市场宣传和租售业务。（ ）
40、成本定价法忽视了当前的需求、购买者的预期价值以及竞争者状况。（ ）
1、房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的（ ）。
A．多样性
B．固定性
C．稀缺性
D．体积大，消耗材料多
2、下列各项中导致房地产市场价格上升的原因是（ ）。
A．有效需求减少
B．土地供应减少
C．开发成本下降
D．竞争
3、根据各地房地产收益率水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（ ）的租金。
A．5年
B．50个月
C．100个月
D．10个月
4、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与（ ）之比。
A．规划建设用地面积
B．居住区总用地面积
C．居住建筑用地面积
D．获取土地使用权面积
5、某开发商开发高档房地产项目，部分材料与配套设备需要进口，此时宜采用（ ）。
A．固定单价合同
B．成本加酬金合同
C．包工包料合同
D．包工部分包料合同
6、监理工程师4月18日收到承包人提交的工期延期申请，按规定14天内予以确认，否则超过（ ）不予确认，也不提出修改意见，视为同意工期顺延。
A．5月1日24时
B．5月2日24时
C．5月3日24时
D．5月4日24时
7、以固定价格合同发包的工程项目，其管理人员的工作主要集中在（ ）。
A．质量控制和成本控制
B．质量控制和进度控制
C．进度控制和成本控制
D．质量控制、进度控制、成本控制
8、售楼书、标志图形属于市场营销促销组合中的（ ）。
A．直销
B．广告
C．销售促进
D．公关与宣传
9、目标定价法所确定的单位价格为（ ）。
A．单位价格＝单位成本＋资本投资额×目标收益率÷销售量
B．单位价格＝单位成本＋资本投资额÷销售量
C．单位价格＝单位成本×(1＋月标利润率)÷(1－税率)
D．单位价格＝单位成本×(1＋月标利润率)×(1－税率) 10、建设投资估算精度上±10%，所需费用小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂工程约占投资的0.20～1.00的阶段属于（ ）。
A．投资机会研究
B．项目评估
C．初步可行性研究
D．详细可行性研究
11、某项目已投入800万元取得土地使用权，预计项目建设投资需1600万元，则今后项目开发建设资金投入（ ）以上，才可办理全部商品房预售许可证。
A．200万元
B．400万元
C．480万元
D．600万元
12、个人住房抵押贷款属于（ ）。
A．权益融资
B．债务融资
C．直接融资
D．间接融资
13、判断物业代理公司已往的业绩，关键要看其（ ）。
A．共代理了多少个项目
B．代理成交额有多少
C．人员素质
D．代理的成功率有多大
14、评价融资方案的经济性进行融资成本等级划分是根据（ ）关系状况确定的。
A．直接融资成本和间接融资成本
B．综合融资成本和融资总额
C．综合融资成本费用和投资收益率
D．综合融资成本费用与融资贷款率
15、如果降低房地产开发过程中的配套费用，则会使商品房的供应（ ）。
A．增加
B．减少
C．不变
D．大幅度减少
16、以下哪种因素不是导致商品住宅供给变化的主要因素（ ）。
A．开发成本的变化
B．收入的变化
C．价格的变化
D．开发商对未来的预期
17、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的（ ）。
A．上升
B．下降
C．不变
D．不确定
18、概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用常用的估算公式为（ ）。
A．直接费：每平方米造价指标×建筑面积主要材料消耗量：每平方米材料消耗量指标×建筑面积
B．直接费：每平方米造价指标×建筑面积
C．主要材料消耗量：每平方米材料消耗量指标×建筑面积
D．间接费：每平方米造价指标×建筑面积直接材料消耗量：每平方米材料消耗量指标×建筑面积
19、金融是（ ）。
A．“货币资金的融通”的简称，是以政府等机构为中心的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通
B．“现金融通”的简称，是以银行等金融机构为中心的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通
C．“货币资金融通”的简称，是指以银行等金融机构为中心的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通
D．“货币资金融通”的简称，是指以银行等金融机构为中心的市场活动以及在市场经济基础上组织起来的货币流通
20、下列利息支出中，应予以资本化的是（ ）。
A．为生产经营活动而发生的长期借款利息
B．为对外投资而发生的借款利息支出
C．筹建期间发生的长期借款利息支出
D．清算期间发生的长期借款利息支出 二、判断[共20题，每题1分，总计20分]
21、一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度越深，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。（ ）
22、公开招标使开发商有较大的选择范围，开发商可以在众多的投标者中间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商。因此，所有项目都应采用公开招标。（ ）
23、单价合同中所用单价既包括人工费、材料费、施工机械使用费，还包括按一定百分比分摊的管理费和利润。（ ）
24、在采用总包合同时，一般情况下，开发商只与总承包商直接联系，而与各分包商不发生直接联系。但对于开发商指定的分包商，可直接加以控制。（ ）
25、建设工程施工的分包也需经开发商同意，分包人应由开发商指定。（ ）
26、成本加成定价法中加成的含义就是一定比例的管理费和利润。（ ）
27、认知价值定价法是指房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格。（ ）
28、声望定价和尾数定价策略主要是定位于高收入阶层的。（ ）
29、开发商适时提价，可能会加快销售进度。（ ）
30、房地产全过程营销是贯穿于开发项目的选址、设计、投资、建造及销售整个开发过程的销售促进。（ ）
31、受人们对客观世界认识程度限制，可行性研究具有相当程度的不确定性，因而它只能作为投资决策的参考。（ ）
32、主要承租人的类型决定了每一零售商业物业最好的承租人组合形式。（ ）
33、保留金应当在工程预付款中扣除，在缺陷责任期后，全部退还给承包商。（ ）
34、如果承包商未对其在工程中所雇佣的工人办理人身保险，开发商可以代其投保，但在支付工程进度款时，将扣除该笔保险费。（ ）
35、对旧城区的房地产开发项目，开发商一般希望提高建筑容积率，以增加楼面面积、提高楼面地价。（ ）
36、市场上不可能有两宗安全相同的房地产，其产品不可能做到标准化。（ ）
37、影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括：①金融业的发展；②信息、通讯技术水平的提高；③生产方式和工作方式的改善；④人文环境的变化；⑤自然环境的变化；⑥政治制度的变迁等方面。（ ）
38、新城区往往适于开发商业中心，写字楼、餐饮及娱乐用房。（ ）
39、一般来说，物业代理负责开发项目的市场宣传和租售业务。（ ）
40、成本定价法忽视了当前的需求、购买者的预期价值以及竞争者状况。（ ）