2005房地产估价理论与方法模拟试二-房地产估价师
一、单项选择（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）
1、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（ ）。
A、价格
B、常数
C、价格变动率
D、时间
答案：D
解析：见教材。
2、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ ）调整。
A、权益状况
B、区位状况
C、实物状况
D、年限状况
答案：A
解析：见教材。
3、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（）。
A、9
B、13.5
C、15
D、18
答案：D
解析：2000/（2000+1000）*27= 18米
4、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（ ）。
A、类似写字楼的客观收益
B、市场比较法
C、该写字楼的实际收益
D、无法估算
答案：A
解析：无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。
5、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（ ）。
A、取三者的平均值
B、取三者的中间值
C、任选其中之一
D、在三者的基础上综合分析决定
答案：D 来源：考试大
解析：如果结果差别很大的话，不能简单地采用A、B、C方法决定最终结果，而要根据实际情况，综合考虑轻重程度后确定。
6、路线价法估价的第二个步骤为（ ）。
A、设定标准深度
B、选取标准宗地
C、编制深度百分率表
D、划分路线价区段
答案：A
解析：见教材。
7、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（ ）。
A、1998年6月30日
B、现在
C、重新估价的作业日期
D、要求重新估价的委托方指定的日期
答案：A
解析：估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。
8、报酬率=（ ）+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。
A、平均利润率
B、安全利率
C、经济增长率
D、银行贷款利率
答案：B
解析：见教材。
9、房地产价格是由房地产的（ ）这两种相反的力量共同作用的结果。
A、供需与价格
B、需求与价格
C、供给与价格
D、供给与需求
答案：D 来源：考试大
解析：见教材。
10、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中（ ）是龙头。
A、估价目的
B、估价对象
C、估价时点
D、估价目的和估价对象
答案：A
解析：见教材。
11、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为（ ）元/平方米
A． 2390
B． 2410
C． 2430
D． 2450
答案：B
解析：逐年上涨额的平均数d=[（1190-910）+（1490-1190）+（1810-1490）+（2110-1810）]/4=300元/平方米，1999年的价格=910+300*5=2410元/平方米
12、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（ ）
A． 等于报酬率
B． 大于报酬率
C． 小于报酬率
D． 无法知道
答案：A 来源：考试大
解析：根据V=A/Y，与V=A/R可知Y=R。
13、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为（ ）%
A． 6
B． 6.9
C． 8.8
D． 9
答案：B
解析：RO=M*RM+（1-M）*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%
14、与报酬率性质不同的名词有（ ）
A. 利息率
B. 折现率
C. 内部收益率
D. 空置率
答案：D
解析：空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬率的性质不同。
15、基本完好房的成新率为（ ）
A. 十、九成新
B. 九、八成新
C. 八、七成新
D. 七、六成新
答案：D
解析：房屋新旧程度的判定标准是：
1)完好房：十、九、八成；
2)基本完好房：七、六成；
3)一般损坏房：五、四成；
4)严重损坏房及危险房：三成以下。
16、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（ ）
A． 4858
B． 5200
C． 2700
D． 6264
答案：B
解析：根据净收益每年不变的预知未来若干年后的价格公式：V=A/Y*[1-1/（1+Y）t]+Vt/(1+Y)t=216/8%*[1-1/(1+8%)2]+5616/(1+8%)2=5200万元
17、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为（ ）万元
A. 100
B. 42
C. 63
D. 77
答案：A
解析：根据收益年限为无限年的净收益按一定比率递增和递减的公式分别求出折现后总收益和总费用，然后两个结果相减得到房地产的价格：V=12/（8%-2%）-7/（8%-1%）=100万元。
18、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（ ）万元
A. 225.00
B. 237.50
C. 381.25
D. 395.83
答案：C
解析：根据收益年限为无限年的净收益按一定数额递增的公式：V=A/Y+b/Y2=18/8%+1/8%2=381.25万元。
19．收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。
A．最佳用途和最佳规模
B．最佳约度
C．最佳规模和最佳约度
D．最佳用途
答案：C
解析: 它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。
20、采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2表示（ ）
A. 房地产净收益按一固定数额逐年递增
B. 房地产净收益按一固定数额逐年递减
C. 房地产净收益按一固定比率逐年递增
D. 房地产净收益按一固定比率逐年递减
答案：A
解析：这是收益年限为无限年时的净收益按一固定数额逐年递增的公式。
21、钢筋混凝土结构房屋的残值率是（ ）
A． 2%
B． 3%
C． 4%
D． 0
答案：D
解析：残值率是建筑物残值减去清理费用后的残余价值与房屋造价的比例，按照房屋折旧的有关规定，钢筋混凝土结构房屋的残值率是0。
22、收益法适用的条件是房地产的（ ）
A. 收益能够量化
B. 风险能够量化
C. 收益或风险其一可以量化
D. 收益和风险均能量化
答案：D
解析：通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。
25、受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（ ）
A． 30年
B． 20年
C． 10年
D． 40年
答案：B
解析：受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是20年。
26、一般来说，开发经营期的起点（ ）
A.与经营期的起点重合
B.与运营期的起点重合
C.与建造期的起点重合
D.与开发期的起点重合
答案：D
解析：见教材图示
27、路线价法主要适用于（ ）
A． 城市商业街道两侧土地的估价
B． 旧建筑物的估价
C． 新建筑物的估价
D． 拆迁房屋的估价
答案：A
解析：路线价只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。
28、在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（ ）
A． 算术平均数
B． 中位数
C． 加权平均数
D． 众数
答案：D
解析：见教材。
29、在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1）
A． 单利计息的利息少，复利计息的利息多
B． 单利计息的利息多，复利计息的利息少
C． 单利计息的利息与复利计息的利息一样多
D． 无法知道
答案：A
解析：复利计息是利息产生利息，即利滚利。
30、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7％和8％。
某宗房地产交易，买方付给卖方2325元／m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗
房地产的正常成交价格为( )元／m2。
A．2487．75
B．2500．00
C．2511．00
D．2162．25
答案：B
解析:根据教材104页公式“正常价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格”，可以得到“正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)”，进而可以得出2325/(1-7%)=2500。
31、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（ ）
A. 700000元
B. 695554元
C. 777268元
D. 800500元
答案：C
解析：租赁期限内的年净收益=200*180*（1-30%）*12=302400元
租赁期限外的年净收益=200*200*（1-30%）*12=336000元
V=302400/（1+10%）+302400/（1+10%）2+336000/（1+10%）3=777268元
32、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98，则其依据为( )。
A．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
B．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
C．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2．04％
D．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2．04％
答案：D
解析: 根据教材111页直接比较公式，100/（ ）=0.98，可以计算出括号内的数值应为102.04，由于100代表估价对象房地产区域的打分，102.04代表可比实例房地产区域的打分，一目了然，可比实例的区域因素优于估价对象：102.04-100=2.04。
33、 某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5％，则该建筑
物的成新率为( )％。
A．76
B．80
C．81
D．84
答案：C
解析:求成新率的公式：1-（1-残值率） X （有效经过年数 / 建筑物的经济寿命），即,1-(1-5%) X 8/ (8 +32)=0.81。
34．在成本法求取折旧中，采用（ ）更符合实际情况
A． 有效经过年数
B． 实际经过年数
C． 剩余经过年数
D． 自然经过年数
答案：A
解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。
35．( )是随着时间的推移而减少的。
A.原始价值
B．账面价值
C.市场价值
D．投资价值
答案：B
解析： 原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。
二、多项选择（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）
1. 房地产价格形成条件有（ ）。
A、房地产的需要
B、房地产的有用性
C、房地产的有效需求
D、房地产的相对稀缺性
答案：BCD
解析：见教材。来源：考试大
2. 评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括（ ）等。
A、土地生熟程度
B、土地使用权年限
C、土地使用者
D、土地利用条件
答案：ABD
解析：见教材。土地使用者与基准地价无关。
3. 路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于（ ）的健全与否。
A、路线价
B、深度百分率
C、宗地形状
D、临街状态
答案：AB
解析：简单来说，路线价法就是用路线价乘以深度百分率来得到估价对象的价格。宗地形状和临街状态是用来对价格做加减修正的。
4. 最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（ ）。
A、法律上允许
B、程序上合理
C、技术上可能
D、经济上可行
答案：ACD
解析：见教材。
5. 假设开发法中预期开发后的楼价可用（ ）求取。
A、市场比较法
B、收益法
C、成本法
D、购买年法
答案：ABD
解析：预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。
6. 建筑物的物质折旧包括（ ）。
A、功能衰退
B、正常使用的磨损
C、环境恶化
D、意外的破坏损毁
答案：BD
解析：功能衰退属于功能折旧，环境恶化属于经济折旧。
7. 运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（ ）。
A、使用性质相同
B、地点相近
C、价格相同
D、交易日期与估价时点相近
答案：ABD
解析：见教材。
8. 有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于（ ）。
A、不同收益年限的类似房地产价格的相互转换
B、资本化率的求取
C、市场法中交易日期修正
D、不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较
答案：AD
解析：见教材。
9. 影响房地产价格的社会因素，主要有（ ）。
A、政治安定状况
B、社会治安程度
C、房地产投资
D、房地产投机
E、城市化
答案：ABDE
解析：见教材。
10、收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（ ）
A. 所得税
B. 土地摊提费
C. 改扩建费
D. 房屋火灾保险费
答案： ABC
解析：D是收益性房地产正常运营所必须的，所以要包含在运营费用当中。
11、求取报酬率的方法有（ ）
A. 累加法
B. 市场提取法
C. 投资报酬率排序插入法
D. 实际观察法
答案： ABC
解析：D是求建筑物折旧的方法。
12、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（ ）
A. 商业利润
B. 净运营收益
C. 潜在毛收入
D. 有效毛收入
答案：BCD
解析：A不是房地产本身带来的收益，而是其他资本或经营的收益。
13、在收益法中，下列哪一种说法是正确的（ ）
A. 净收益占有效毛收入的比率称为净收益率
B. 运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率
C. 投资回报占投资回收的比率称为报酬率
D. 报酬率与投资风险正相关
答案： AD
解析：BC正确的说法应该是：运营费用占有效毛收入的比率称为运营费用率，投资回报占所投入的资本的比率称为报酬率。
14、下列哪种房地产最适用成本法估价（ ）
A． 学校
B． 公园
C． 商场
D． 普通商品住宅
答案：AB
解析：学校和公园是很少发生交易的房地产，最适用于用成本法估价。商场和普通商品住宅是具有交易性的房地产，最适用于用市场法估价。
15、以下哪些属于重新购建价格（ ）
A． 建筑物的重置价格
B． 土地的重置价格
C． 建筑物的重建价格
D． 土地的重建价格
答案：AC
解析：土地没有重置价格和重建价格之说。
三、判断（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的编号，用“√”表示正确，用“╳”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）
1. 临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。 （ ）
答案：错
解析：见教材。应当是“临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。”
2. 房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。（ ）
答案：错
解析：房地产价格在长期短期内都会有波动，在短期内很难找出变动规律和发展趋势。
3. 在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。 （ ）
答案：错
解析：正确的说法应当是“在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。”
4. 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。 （ ）
答案：对
解析：见教材。
5. 城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。 （ ）
答案：对
解析：城市规划是估价合法原则中的一部分，房地产估价必须以估价对象合法原则为前提。
6. 投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。 （ ）
答案：错
解析：当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买，反之说明不值得购买。正确的说法应当是“投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。”
7. 同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。 （ ）
答案：对
解析：房地产的客观价值或价格会因房地产位置、档次的不同而存在差异。
8. 在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。 （ ）
答案：错
解析：房地产价格为平稳发展时没必要进行交易日期调整。
9. 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限（特别是实际经过年数）来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。 （ ）
答案：对
解析：见教材。
10. 出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。 （ ）
答案：错
解析：前半部分是对的，后半部分正确的应当是“其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额”。
11. 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。 （ ）
答案：对
解析：见教材。
12. 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。 （ ）
答案：错
解析：后半部分的说法是错误的，单纯的旧房、现房在没有改变用途、改造的条件下是不能用假设开发法进行评估的。
13. 传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。 （ ）
答案：对
解析：见教材。
14. 房地产估价时，实地勘察应由估价人员独立完成。 （ ）
答案：错
解析：实地勘察需要有委托人或业主陪同，形成实地勘察记录还要由双方签字认可。
15．地价是地租的资本化。（ ）
答案：对
解析：见教材。
四、计算题（共2小题、20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。）
1. 评估某块城市规划确定的住宅用地
土地总面积为1500平方米
1、 收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。
2、 可比实例的成交价格如下：
试运用上述资料估算该土地2003年9月20日的正常市场价格。
解：
1、比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
2、交易情况修正系数为：
可比实例A=100/100 来源：考试大
可比实例B=100/97
可比实例c=100/105
3、交易日期修正系数为：
可比实例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168
可比实例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156
可比实例C=1.033×1.038=1.072
4、房地产状况修正系数为：
可比实例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25
可比实例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.55
可比实例A=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8
5、计算比准价格：
比准价格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76（元/平方米）
比准价格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)=1449.51（元/平方米）
比准价格C=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38（元/平方米）
6、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的估算结果，则有：
估价对象价格（单价）=（1370.76+1449.51+1344.38）/3 =1388.22（元/平方米）
估价对象价格（总价）=1388.22×1500=208.23万元
2. 估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1998年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%。报酬率为8%。
解：1、运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]
2、计算年总收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=5569.2万元
3、计算年总费用：
（1）年折旧费=8000×（1-4%）/12 =640万元
（2）年经常费=100×12=1200万元
（3）年房产税=5569.2×12%=668.3万元
（4）营业税等=5569.2×6%=334.15万元
年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.45万
4、计算年净收益=5569.2-2842.45=2726.75万元
5、计算房地产价格 来源：考试大
V=2726.75/8%*[1-1/(1+8%)50-5]=33016.58万元
1、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（ ）。
A、价格
B、常数
C、价格变动率
D、时间
答案：D
解析：见教材。
2、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ ）调整。
A、权益状况
B、区位状况
C、实物状况
D、年限状况
答案：A
解析：见教材。
3、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（）。
A、9
B、13.5
C、15
D、18
答案：D
解析：2000/（2000+1000）*27= 18米
4、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（ ）。
A、类似写字楼的客观收益
B、市场比较法
C、该写字楼的实际收益
D、无法估算
答案：A
解析：无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。
5、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（ ）。
A、取三者的平均值
B、取三者的中间值
C、任选其中之一
D、在三者的基础上综合分析决定
答案：D 来源：考试大
解析：如果结果差别很大的话，不能简单地采用A、B、C方法决定最终结果，而要根据实际情况，综合考虑轻重程度后确定。
6、路线价法估价的第二个步骤为（ ）。
A、设定标准深度
B、选取标准宗地
C、编制深度百分率表
D、划分路线价区段
答案：A
解析：见教材。
7、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（ ）。
A、1998年6月30日
B、现在
C、重新估价的作业日期
D、要求重新估价的委托方指定的日期
答案：A
解析：估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。
8、报酬率=（ ）+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。
A、平均利润率
B、安全利率
C、经济增长率
D、银行贷款利率
答案：B
解析：见教材。
9、房地产价格是由房地产的（ ）这两种相反的力量共同作用的结果。
A、供需与价格
B、需求与价格
C、供给与价格
D、供给与需求
答案：D 来源：考试大
解析：见教材。
10、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中（ ）是龙头。
A、估价目的
B、估价对象
C、估价时点
D、估价目的和估价对象
答案：A
解析：见教材。
11、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为（ ）元/平方米
A． 2390
B． 2410
C． 2430
D． 2450
答案：B
解析：逐年上涨额的平均数d=[（1190-910）+（1490-1190）+（1810-1490）+（2110-1810）]/4=300元/平方米，1999年的价格=910+300*5=2410元/平方米
12、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（ ）
A． 等于报酬率
B． 大于报酬率
C． 小于报酬率
D． 无法知道
答案：A 来源：考试大
解析：根据V=A/Y，与V=A/R可知Y=R。
13、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为（ ）%
A． 6
B． 6.9
C． 8.8
D． 9
答案：B
解析：RO=M*RM+（1-M）*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%
14、与报酬率性质不同的名词有（ ）
A. 利息率
B. 折现率
C. 内部收益率
D. 空置率
答案：D
解析：空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬率的性质不同。
15、基本完好房的成新率为（ ）
A. 十、九成新
B. 九、八成新
C. 八、七成新
D. 七、六成新
答案：D
解析：房屋新旧程度的判定标准是：
1)完好房：十、九、八成；
2)基本完好房：七、六成；
3)一般损坏房：五、四成；
4)严重损坏房及危险房：三成以下。
16、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（ ）
A． 4858
B． 5200
C． 2700
D． 6264
答案：B
解析：根据净收益每年不变的预知未来若干年后的价格公式：V=A/Y*[1-1/（1+Y）t]+Vt/(1+Y)t=216/8%*[1-1/(1+8%)2]+5616/(1+8%)2=5200万元
17、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为（ ）万元
A. 100
B. 42
C. 63
D. 77
答案：A
解析：根据收益年限为无限年的净收益按一定比率递增和递减的公式分别求出折现后总收益和总费用，然后两个结果相减得到房地产的价格：V=12/（8%-2%）-7/（8%-1%）=100万元。
18、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（ ）万元
A. 225.00
B. 237.50
C. 381.25
D. 395.83
答案：C
解析：根据收益年限为无限年的净收益按一定数额递增的公式：V=A/Y+b/Y2=18/8%+1/8%2=381.25万元。
19．收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。
A．最佳用途和最佳规模
B．最佳约度
C．最佳规模和最佳约度
D．最佳用途
答案：C
解析: 它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。
20、采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2表示（ ）
A. 房地产净收益按一固定数额逐年递增
B. 房地产净收益按一固定数额逐年递减
C. 房地产净收益按一固定比率逐年递增
D. 房地产净收益按一固定比率逐年递减
答案：A
解析：这是收益年限为无限年时的净收益按一固定数额逐年递增的公式。
21、钢筋混凝土结构房屋的残值率是（ ）
A． 2%
B． 3%
C． 4%
D． 0
答案：D
解析：残值率是建筑物残值减去清理费用后的残余价值与房屋造价的比例，按照房屋折旧的有关规定，钢筋混凝土结构房屋的残值率是0。
22、收益法适用的条件是房地产的（ ）
A. 收益能够量化
B. 风险能够量化
C. 收益或风险其一可以量化
D. 收益和风险均能量化
答案：D
解析：通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。
25、受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（ ）
A． 30年
B． 20年
C． 10年
D． 40年
答案：B
解析：受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是20年。
26、一般来说，开发经营期的起点（ ）
A.与经营期的起点重合
B.与运营期的起点重合
C.与建造期的起点重合
D.与开发期的起点重合
答案：D
解析：见教材图示
27、路线价法主要适用于（ ）
A． 城市商业街道两侧土地的估价
B． 旧建筑物的估价
C． 新建筑物的估价
D． 拆迁房屋的估价
答案：A
解析：路线价只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。
28、在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（ ）
A． 算术平均数
B． 中位数
C． 加权平均数
D． 众数
答案：D
解析：见教材。
29、在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1）
A． 单利计息的利息少，复利计息的利息多
B． 单利计息的利息多，复利计息的利息少
C． 单利计息的利息与复利计息的利息一样多
D． 无法知道
答案：A
解析：复利计息是利息产生利息，即利滚利。
30、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7％和8％。
某宗房地产交易，买方付给卖方2325元／m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗
房地产的正常成交价格为( )元／m2。
A．2487．75
B．2500．00
C．2511．00
D．2162．25
答案：B
解析:根据教材104页公式“正常价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格”，可以得到“正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)”，进而可以得出2325/(1-7%)=2500。
31、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（ ）
A. 700000元
B. 695554元
C. 777268元
D. 800500元
答案：C
解析：租赁期限内的年净收益=200*180*（1-30%）*12=302400元
租赁期限外的年净收益=200*200*（1-30%）*12=336000元
V=302400/（1+10%）+302400/（1+10%）2+336000/（1+10%）3=777268元
32、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98，则其依据为( )。
A．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
B．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
C．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2．04％
D．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2．04％
答案：D
解析: 根据教材111页直接比较公式，100/（ ）=0.98，可以计算出括号内的数值应为102.04，由于100代表估价对象房地产区域的打分，102.04代表可比实例房地产区域的打分，一目了然，可比实例的区域因素优于估价对象：102.04-100=2.04。
33、 某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5％，则该建筑
物的成新率为( )％。
A．76
B．80
C．81
D．84
答案：C
解析:求成新率的公式：1-（1-残值率） X （有效经过年数 / 建筑物的经济寿命），即,1-(1-5%) X 8/ (8 +32)=0.81。
34．在成本法求取折旧中，采用（ ）更符合实际情况
A． 有效经过年数
B． 实际经过年数
C． 剩余经过年数
D． 自然经过年数
答案：A
解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。
35．( )是随着时间的推移而减少的。
A.原始价值
B．账面价值
C.市场价值
D．投资价值
答案：B
解析： 原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。
二、多项选择（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）
1. 房地产价格形成条件有（ ）。
A、房地产的需要
B、房地产的有用性
C、房地产的有效需求
D、房地产的相对稀缺性
答案：BCD
解析：见教材。来源：考试大
2. 评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括（ ）等。
A、土地生熟程度
B、土地使用权年限
C、土地使用者
D、土地利用条件
答案：ABD
解析：见教材。土地使用者与基准地价无关。
3. 路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于（ ）的健全与否。
A、路线价
B、深度百分率
C、宗地形状
D、临街状态
答案：AB
解析：简单来说，路线价法就是用路线价乘以深度百分率来得到估价对象的价格。宗地形状和临街状态是用来对价格做加减修正的。
4. 最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（ ）。
A、法律上允许
B、程序上合理
C、技术上可能
D、经济上可行
答案：ACD
解析：见教材。
5. 假设开发法中预期开发后的楼价可用（ ）求取。
A、市场比较法
B、收益法
C、成本法
D、购买年法
答案：ABD
解析：预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。
6. 建筑物的物质折旧包括（ ）。
A、功能衰退
B、正常使用的磨损
C、环境恶化
D、意外的破坏损毁
答案：BD
解析：功能衰退属于功能折旧，环境恶化属于经济折旧。
7. 运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（ ）。
A、使用性质相同
B、地点相近
C、价格相同
D、交易日期与估价时点相近
答案：ABD
解析：见教材。
8. 有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于（ ）。
A、不同收益年限的类似房地产价格的相互转换
B、资本化率的求取
C、市场法中交易日期修正
D、不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较
答案：AD
解析：见教材。
9. 影响房地产价格的社会因素，主要有（ ）。
A、政治安定状况
B、社会治安程度
C、房地产投资
D、房地产投机
E、城市化
答案：ABDE
解析：见教材。
10、收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（ ）
A. 所得税
B. 土地摊提费
C. 改扩建费
D. 房屋火灾保险费
答案： ABC
解析：D是收益性房地产正常运营所必须的，所以要包含在运营费用当中。
11、求取报酬率的方法有（ ）
A. 累加法
B. 市场提取法
C. 投资报酬率排序插入法
D. 实际观察法
答案： ABC
解析：D是求建筑物折旧的方法。
12、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（ ）
A. 商业利润
B. 净运营收益
C. 潜在毛收入
D. 有效毛收入
答案：BCD
解析：A不是房地产本身带来的收益，而是其他资本或经营的收益。
13、在收益法中，下列哪一种说法是正确的（ ）
A. 净收益占有效毛收入的比率称为净收益率
B. 运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率
C. 投资回报占投资回收的比率称为报酬率
D. 报酬率与投资风险正相关
答案： AD
解析：BC正确的说法应该是：运营费用占有效毛收入的比率称为运营费用率，投资回报占所投入的资本的比率称为报酬率。
14、下列哪种房地产最适用成本法估价（ ）
A． 学校
B． 公园
C． 商场
D． 普通商品住宅
答案：AB
解析：学校和公园是很少发生交易的房地产，最适用于用成本法估价。商场和普通商品住宅是具有交易性的房地产，最适用于用市场法估价。
15、以下哪些属于重新购建价格（ ）
A． 建筑物的重置价格
B． 土地的重置价格
C． 建筑物的重建价格
D． 土地的重建价格
答案：AC
解析：土地没有重置价格和重建价格之说。
三、判断（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的编号，用“√”表示正确，用“╳”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）
1. 临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。 （ ）
答案：错
解析：见教材。应当是“临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。”
2. 房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。（ ）
答案：错
解析：房地产价格在长期短期内都会有波动，在短期内很难找出变动规律和发展趋势。
3. 在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。 （ ）
答案：错
解析：正确的说法应当是“在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。”
4. 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。 （ ）
答案：对
解析：见教材。
5. 城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。 （ ）
答案：对
解析：城市规划是估价合法原则中的一部分，房地产估价必须以估价对象合法原则为前提。
6. 投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。 （ ）
答案：错
解析：当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买，反之说明不值得购买。正确的说法应当是“投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。”
7. 同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。 （ ）
答案：对
解析：房地产的客观价值或价格会因房地产位置、档次的不同而存在差异。
8. 在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。 （ ）
答案：错
解析：房地产价格为平稳发展时没必要进行交易日期调整。
9. 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限（特别是实际经过年数）来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。 （ ）
答案：对
解析：见教材。
10. 出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。 （ ）
答案：错
解析：前半部分是对的，后半部分正确的应当是“其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额”。
11. 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。 （ ）
答案：对
解析：见教材。
12. 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。 （ ）
答案：错
解析：后半部分的说法是错误的，单纯的旧房、现房在没有改变用途、改造的条件下是不能用假设开发法进行评估的。
13. 传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。 （ ）
答案：对
解析：见教材。
14. 房地产估价时，实地勘察应由估价人员独立完成。 （ ）
答案：错
解析：实地勘察需要有委托人或业主陪同，形成实地勘察记录还要由双方签字认可。
15．地价是地租的资本化。（ ）
答案：对
解析：见教材。
四、计算题（共2小题、20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。）
1. 评估某块城市规划确定的住宅用地
土地总面积为1500平方米
1、 收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。
2、 可比实例的成交价格如下：
试运用上述资料估算该土地2003年9月20日的正常市场价格。
解：
1、比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
2、交易情况修正系数为：
可比实例A=100/100 来源：考试大
可比实例B=100/97
可比实例c=100/105
3、交易日期修正系数为：
可比实例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168
可比实例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156
可比实例C=1.033×1.038=1.072
4、房地产状况修正系数为：
可比实例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25
可比实例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.55
可比实例A=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8
5、计算比准价格：
比准价格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76（元/平方米）
比准价格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)=1449.51（元/平方米）
比准价格C=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38（元/平方米）
6、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的估算结果，则有：
估价对象价格（单价）=（1370.76+1449.51+1344.38）/3 =1388.22（元/平方米）
估价对象价格（总价）=1388.22×1500=208.23万元
2. 估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1998年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%。报酬率为8%。
解：1、运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]
2、计算年总收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=5569.2万元
3、计算年总费用：
（1）年折旧费=8000×（1-4%）/12 =640万元
（2）年经常费=100×12=1200万元
（3）年房产税=5569.2×12%=668.3万元
（4）营业税等=5569.2×6%=334.15万元
年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.45万
4、计算年净收益=5569.2-2842.45=2726.75万元
5、计算房地产价格 来源：考试大
V=2726.75/8%*[1-1/(1+8%)50-5]=33016.58万元