2002房地产估价考试理论与方法试卷(一)-房地产估价师
一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符题意，请在答题卡上涂其相应的编号。）
1、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是（ ）。
A、空间直线距离
B、交通路线距离
C、交通时间距离
D、至市中心距离
2、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ ）元/m2。
A、3214
B、3347
C、3367
D、3458
3、房地产估价中的价值，一般是指（ ）。
A、使用价值
B、交换价值
C、投资价值
D、账面价值
4、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。
A、该建筑物的价值低于拆迁费用
B、该估价结果肯定有误
C、甲土地的价值高于乙土地的价值
D、不可能出现这种情况
5、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ ）元/m2。
A、100
B、300
C、600
D、900
6、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（ ）年。
A、35
B、45
C、48
D、50
7、已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一法则，其总价为（ ）万元。
A、109
B、117
C、124
D、130
8、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（ ）。
A、应作为估价资料归档
B、不应作为估价资料归档
C、由估价机构决定是否归档
D、依委托人的意见决定是否归档
9、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（ ）。
A、开发时间结束时的时间
B、购买待开发房地产时的时间
C、房地产的现时价格资料
D、估价人员选取的价格资料
10、直线趋势法公式中的常数a、b是由（ ）决定的。
A、房地产的历史价格资料
B、房地产的未来价格资料
C、房地产的现时价格资料
D、估价人员选取的价格资料
11、采用收益法测算房地产价格时，公式V=a/r－b/r2表示（ ）。
A、房地产净收益按一固定数额逐年递增
B、房地产净收益按一固定数额逐年递减
C、房地产净收益按一固定比率逐年递增
D、房地产净收益按一固定比率逐年递减
12、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（ ）。
A、物质折旧
B、功能折旧
C、经济折旧
D、会计折旧
13、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（ ）元/m2。
A、552
B、3519
C、4293
D、4845
14、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（ ）。
A、资本化率应较高，价值较低
B、资本化率应较低，价值较高
C、资本化率应较高，价值较高
D、资本化率应较低，价值较低
15、估价时点应与（ ）的日期相一致。
A、签订估价合同
B、开始估价作业
C、完成估价报告
D、估价结果所属
16、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（ ）用直线折旧法计算出的成新率。
A、等于
B、大于
C、小于
D、无法判断
17、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（ ）。
A、800万元
B、1000万元
C、1800万元
D、800-1000万元
18、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。
A、0.060
B、0.940
C、1.060
D、1.064
19、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ ）万元。
A、180.0
B、300.0
C、309.0
D、313.2
20、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（ ）估价。
A、比较法
B、成本法
C、假设开发法
D、长期趋势法
21、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。
A、2290.91
B、2326.41
C、2344.16
D、2308.66
22、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划工期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（ ）万元。
A、3939.61
B、4433.88
C、4768.50
D、5652.09
29、某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为（ ）元/m2。
A、2600.00
B、2386.30
C、2832.84
D、3003.45
30、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（ ）进行估价。
A、保持现状前提
B、装修改造前提
C、转换用途前提
D、重新利用前提
31、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（ ）的房地产状况。
A、估价时点
B、搜集该可比实例时
C、进行房地产状况修正
D、成交价格所反映
32、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（ ）元/m2。
A、50
B、250
C、300
D、350
33、收益法适用的条件是房地产的（ ）。
A、收益能够量化
B、风险能够量化
C、收益或风险其一可以量化
D、收益和风险均能量化
34、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运用费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的收益价格为（ ）万元。
A、457.40
B、476.98
C、686.10
D、715.48
35、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（ ）。
A、5.00%
B、5.25%
C、5.42%
D、5.75%