2005房地产估价考试理论与方法试卷(一)-房地产估价师
一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意 ，请在答题卡上涂黑其相应的编号）
1、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。
A、独一无二和供给有限
B、独一无二和价值最大
C、流动性差和价值最大
D、不可移动和用途多样
2、在英国和其他英联邦国家，法院一般（）来判断房地产评估价值的误差范围。
A、使用估价对象房地产的实际成交价格
B、使用政府公布的房地产交易指导价格
C、使用近一年内房地产的平均成交价格
D、依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
3、某市于2005年对市中心一平方区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2 ，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/ m2，房地产市场交易价格为6000元/ m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/ m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（）元/ m2为基础进行修正。
A、4000
B、5000
C、6000
D、9000
13、评估摩纳哥总房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/ m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月莫至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5，0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为（）元/ m2
A、2938
B、2982
C、3329
D、3379
14、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/ m2，6700元/ m2何6300元/ m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（）元/ m2
A、-100
B、-50
C、50
D、100
15、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）
A、交通拥挤
B、建筑技术减少
C、城市规划改变
D、自然环境恶化
16、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120 m2，单位建筑面积的重置价格为800元/ m2，建筑物残值率为6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是（）
A、76 880
B、79 104
C、77 952
D、81 562
17、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）
A、43.2%
B、50%
C、56.8%
D、70%
18、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/ m2,又知该写字楼客出租面积为1000 m2，运营费用率为40%。假若该写字楼客出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。
A、548、19
B、558-15
C、567.39
D、675.40
19、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为（）年
A、40
B、43
C、47
D、50
20、下列关于农地征收费用的表述中不正确的是（）
A、青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B、征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C、新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D、地上附着物补偿费的标准由省、自治区，直辖市规定
21、某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/ m2。若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为（）元/ m2
A、3000
B、4500
C、5200
D、5600
22、某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元知道收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元
A、280
B、285
C、290
D、295
23、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。
A、4580
B、5580
C、6580
D、7580
24、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。
A、536
B、549
C、557
D、816
25、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000 m2，年景收益率为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，一直报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元
A、4023.04
B、4074.10
C、4768.50
D、5652.09
26、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（）
A、过去数据简单算术平均法
B、过去数据加权算术平均法
C、未来数据简单算术平均法
D、未来数据加权算术平均法
27、在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）
A、未知、需要求取的待开发房地产的价值
B、投资者购买待开发房地产应负担的税费
C、销售费用和销售税费
D、开发成本和管理费用
28、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/ m2，2450元/ m2，2650元/ m2，2830元/ m2和3000元/ m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于（）元/ m2
A、3100
B、3195
C、3285
D、3300
29、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用（）预测房地产的未来价格。
A、数学曲线拟合法
B、平均增减量法
C、平均发展速度法
D、移动平均法
30、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/ m2和4800元/ m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/ m2
A、4800
B、5124
C、5800
D、7124
31、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）
A、路线价法实质是一种市场法，其理论依据于市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B、路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C、运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D、路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格。
32、一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。运用四三二一法则，地块乙的总地价为（）万元。
A、65.4
B、81.8
C、87.2
D、109.0
33、某大厦总建筑面积1000 m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240 m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）
A、2.4%
B、3.0%
C、3.8%
D、7.2%
34、影响房地产价格的环境因素不包括（）
A、大气环境
B、声觉环境
C、卫生环境
D、治安环境
35、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）
A、社会因素
B、环境因素
C、人口因素
D、行政因素
1、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。
A、独一无二和供给有限
B、独一无二和价值最大
C、流动性差和价值最大
D、不可移动和用途多样
2、在英国和其他英联邦国家，法院一般（）来判断房地产评估价值的误差范围。
A、使用估价对象房地产的实际成交价格
B、使用政府公布的房地产交易指导价格
C、使用近一年内房地产的平均成交价格
D、依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
3、某市于2005年对市中心一平方区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2 ，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/ m2，房地产市场交易价格为6000元/ m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/ m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（）元/ m2为基础进行修正。
A、4000
B、5000
C、6000
D、9000
13、评估摩纳哥总房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/ m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月莫至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5，0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为（）元/ m2 A、2938
B、2982
C、3329
D、3379
14、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/ m2，6700元/ m2何6300元/ m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（）元/ m2
A、-100
B、-50
C、50
D、100
15、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）
A、交通拥挤
B、建筑技术减少
C、城市规划改变
D、自然环境恶化
16、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120 m2，单位建筑面积的重置价格为800元/ m2，建筑物残值率为6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是（）
A、76 880
B、79 104
C、77 952
D、81 562
17、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）
A、43.2%
B、50%
C、56.8%
D、70%
18、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/ m2,又知该写字楼客出租面积为1000 m2，运营费用率为40%。假若该写字楼客出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。
A、548、19
B、558-15
C、567.39
D、675.40
19、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为（）年
A、40
B、43
C、47
D、50
20、下列关于农地征收费用的表述中不正确的是（）
A、青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B、征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C、新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D、地上附着物补偿费的标准由省、自治区，直辖市规定
21、某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/ m2。若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为（）元/ m2
A、3000
B、4500
C、5200
D、5600
22、某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元知道收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元
A、280
B、285
C、290
D、295
23、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。
A、4580
B、5580
C、6580
D、7580
24、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。
A、536
B、549
C、557
D、816
25、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000 m2，年景收益率为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，一直报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元
A、4023.04
B、4074.10
C、4768.50
D、5652.09
26、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（）
A、过去数据简单算术平均法
B、过去数据加权算术平均法
C、未来数据简单算术平均法
D、未来数据加权算术平均法
27、在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）
A、未知、需要求取的待开发房地产的价值
B、投资者购买待开发房地产应负担的税费
C、销售费用和销售税费
D、开发成本和管理费用
28、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/ m2，2450元/ m2，2650元/ m2，2830元/ m2和3000元/ m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于（）元/ m2
A、3100
B、3195
C、3285
D、3300
29、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用（）预测房地产的未来价格。
A、数学曲线拟合法
B、平均增减量法
C、平均发展速度法
D、移动平均法
30、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/ m2和4800元/ m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/ m2
A、4800
B、5124
C、5800
D、7124
31、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）
A、路线价法实质是一种市场法，其理论依据于市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B、路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C、运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D、路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格。
32、一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。运用四三二一法则，地块乙的总地价为（）万元。
A、65.4
B、81.8
C、87.2
D、109.0
33、某大厦总建筑面积1000 m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240 m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）
A、2.4%
B、3.0%
C、3.8%
D、7.2%
34、影响房地产价格的环境因素不包括（）
A、大气环境
B、声觉环境
C、卫生环境
D、治安环境
35、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）
A、社会因素
B、环境因素
C、人口因素
D、行政因素