2002房地产估价考试理论与方法试卷(三)-房地产估价师
13、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。
14、估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。 （ ）
15、经分析，某建筑物重置价格为1000万元，其建筑结构、装修和房屋设备的价值分别占重置价格的60%、 25%和15%，经观察评定，三部分各自的成新率分别为90%、70%和80%，该建筑物的现时价格为835万元。 （ ）
四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。）
1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。
2、某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值均为零。试计算该宗房地产现时的价格（土地资本化率为8%）。
以下答案仅供参考
一、单项选择题
1、C 2、B 3、B 4、A 5、D 6、A 7、B 8、A 9、D 10、A
11、A 12、C 13、C 14、A 15、D 16、B 17、D 18、D 19、C 20、C
21、B 22、C 23、D 24、C 25、C 26、C 27、A 28、C 29、B 30、D
31、D 32、B 33、D 34、C 35、D
二、多项选择题
1、AD 2、CE 3、BC 4、ABE 5、AE 6、AC 7、AC 8、ABCE 9、BDE 10、ACD 11、ABD 12、ABDE 13、AE 14、CE 15、AB
三、判断题
1、F 2、F 3、F 4、T 5、T 6、F 7、F 8、F 9、T 10、T 11、F
12、F 13、T 14、T 15、T
四、计算题
1、 解：（1）计算办公楼现值
①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1－35%）×12=159.12万元
②收益年限=40－6=34年
③办公楼现值为：V=a/r[1－1/(1+ r) 2]=159.12/10%×[1－1/(1+ 10%)34]=1528.92万元
（2）计算乙方的使用权价格
①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1－35%）×12=106.08万元
②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年
③乙方使用权剩余收益年限价格为：
V=a/r[1－1/(1+ r) 2]=106.08/10%×[1－1/(1+ 10%)11]=689万元
（3）甲方权益价格=办公楼现值－乙方使用权价格=1528.92－689=839.92万元
2、解：（1）运用成本法计算公式为：
房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格－建筑物折旧
（2）求土地的重新取得价格：
因该土地使用权为40年，已过去了5年，故要求土地使用权为35年的价格为：
V35=V40×K35/K40=2000×2000×(1+8%)40-35[(1+8%)35－1]/[(1+8%)40－1]=390.94万元
（3）计算建筑物的重新购建价格：
①建安成本=600万元
②管理费用=600×3%=18万元
③投资利息=(600+18)×40%×[(1+6%)1.5－1]+(600+18)×60%×[(1+6%)0.5－1]=33.54万元
④销售税费=90万元
⑤开发利润=120万元
建筑物的重新购建价格=600+18+33.54+90+120=861.54万元
（4）计算建筑物的折旧额：
①门窗、墙面等损坏的折旧额=8万元
②装修部分的折旧额=140×1/5×3=84万元
③设备部分的折旧额=100×1/10×3=30万元
④长寿命项目的折旧额=(861.54－8－140－100)×1/38×3=48.44万元
建筑物的折旧总额=8+84+30+48.44=170.44万元
⑤该宗房地产的现时价格=390.94+861.54－170.44=1082.04万元