2004年房地产估价师《理论与方法》真题及答案-房地产估价师
一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）
1．房地产具有供给有限特性，本质上于（ ）。
A．土地总量有限
B．规划限制
C．房地产不可移动
D．价值量大
2．某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元／m2。
A．1667
B．1765
C．1875
D．2000
3．某宗土地面积2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（ ）。
A．建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2
B．建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为 5000m2
C．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2
D．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2
4．房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（ ）。
A．相应配套的基础设施
B．土地的形状
C ．组合完成的功能
D．立体空间
5．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（ ）的行为。
A．宅基地所有权
B．空间利用权
C．地役权
D．建筑物相邻关系
6．某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960 元/m2。理论上应补地价（ ）万元。
A．78
B．882
C．1210
D．1272
7．某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元／m2，现房出租的年末净收益为500元／m2。若按折现率10％和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为（ ）元/m2。
A． 4400
B．4409
C．4445
D．4455
8．一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（ ）。
A．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元
B．实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元
C．实际单价为2000 元/m2，实际总价为20万元
D．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元
9．同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（ ）。
A．富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
B．完全弹性、单一弹性、完全无弹性
C．完全弹性、单一弹性、缺乏弹性
D．富有弹性、单一弹性、完全无弹性
10．现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（ ）。
A．存量+新开发量十其他种类房地产转换为该种房地产量－该种房地产转换为其他种类房地产量－拆毁量
B．存量十新开发量十该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C．存量+新开发量+空置房量－拆毁量
D．存量+新增竣工量－拆毁量
11．城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（ ）。
A．估价时点为未来，估价对象为未来状况
B．估价时点与房地产状况均为现在
C．估价时点为现在，估价对象为未来状况
D．估价时点为现在，估价对象为过去状况
12．某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为8130元/m2，建筑物重量价格为900 元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为（ ）。
A． 44％
B． 50％
C． 67％
D．94％
13．按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。若改为直接比较判定，将出现（ ）的情形。
A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％
B．可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，价格低7％
C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933
14．现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（ ）元/m2。
A．2648
B． 2688
C． 2708
D．2734
15．为评估某住宅2004年10月1目的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1目到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（ ）元/m2。
A．3790
B．4238
C．4658
D．4663
16．某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费，买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（ ）元/m2。
A．2427
B．2500
C．2575
D．2632
17．在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4％计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为（ ）元/m2。
A．1067
B．1070
C．1087
D．1141
18．某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算文具建筑物的成新率为（ ）。
A．80％
B．82％
C．83％
D．92％
19．某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。
A．35
B．45
C．48
D．50
20．某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（ ）。
A．10.0％
B．11.1％
C．11.9％
D．12.5％
21．某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）万元。
A．10.2
B．11.0
C．11.3
D．11.5
22．某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为（ ）元/m2。
A ．14140
B．42421
C．56561
D．60000
23．某宗房地产32年土地使用权的价格为4000/m2，对应的报酬率为7％。现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）元/m2。
A．3275
B．3287
C．3402
D．4375
24．某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80％。己知土地资本化率为6％，建筑物资本化率8％。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（ ）万元。
A．43
B．112.5
C．123.3
D．150
25．用收益法计算房地产价格，若净收益α每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=（ ）。
A．0
B．α/ （1+Yn）
C．α×n
D．∞
26．资本化率是（ ）的倒数。
A．毛租金乘数
B．潜在毛租金乘数
C．有效毛收入乘数
D．净收益乘数
27．某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为（ ）万元。
A．368
B．552
C．561
D． 920
28．某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是（ ）。
A．30％
B ．45％
C．65％
D．75％
29．某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（ ）元/m2。
A．849
B．865
C．882
D．915
30．城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（ ）。
A．最低价格
B．平均价格
C．出让地价
D．标定地价
31．当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价×（ ）临街宽度。
A．单独深度价格修正率
B．累汁深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．混合深度价格修正率
32．某临街深度30.48m（即100ft）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按时四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50ft），临街宽度25m的矩形土地的总价为（ ）万元。
A．53.34
B．85.34
C．106.68
D．213.36
33．某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。梭土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（ ）。
A．1％
B．1.5％
C．2％
D． 2.5％
34．防范估价风险的最后一道防线是（ ）。
A．撰写估价报告
B．审核估价报告
C．出具估价报告
D．估价资料归档
35．下列表述中不正确的是（ ）。
A．在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果
B．在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果
C．在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果
D．在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）
1．建筑物区分所有权包括（ ）等。
A．按份共有所有权
B．专有部分所有权
C．共同关系成员权
D．共同部分持份权
E．长期使用和租赁
2．有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（ ）。
A．交换价值
B．公开市场价值
C．投资价值
D．理论价格
E．标定地价
3．甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820 元/m2，容积率为2．4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有（ ）。
A．乙地块比甲地块贵
B．甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2
C．甲地块与乙地块的楼面地价相等
D．甲地块比乙地块贵
E．乙地块的 70年使用权楼面价高于340元/m2
4．估价中的最高最佳使用具体包括（ ）等。
A．最佳用途
B．最佳位置
C．最佳规模
D．最佳环境
E．最佳集约度
5．选取可比实例时，应符合的要求包括（ ）等。
A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同
B．可比实例的交易类型与估价目的吻合
C．可比实例的规模与估价对象的规模相当
D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
6．评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（ ）等。
A．环境景观
B．离市中心距离
C．朝向
D．城市规划限制条件
E．地势
7．下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（ ）。
A．消费者的收入增加
B．作为替代品的房地产的价格上升
C．作为互补品的房地产的价格上升
D．消费者预期其未来的收入增加
E．消费者预期未来的房地产价格上升
8．建筑物重置价格的求取方法有（ ）等。
A．单位比较法
B．工料测量法
C．指数调整法
D．分部分项法
E．成新折扣法
9．从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（ ）等。
A．房地产改扩建费用
B．抵押贷款还本付息额
C．房屋设备折旧费
D．所得税
E．房屋装修折旧费
10．下列表述中，正确的有（ ）。
A．开发经营期可分为开发期和经营期
B．开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期
C．开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同
D．经营期可具体化为销售期和出租期
E．在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期
11．长期趋势法包括（ ）等方法。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．平均发展速度法
D．年限法
E．指数修匀法
12．在划分路线价区段时，应符合的条件包括（ ）。
A．形状相似
B．在同一条街道上只有一个路线价区段
C．面积接近
D．地块相连
E．可及性相当
13．下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（ ）。
A．法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值
B．再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额
C．房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值
D．不能单独处分、使用的房地产不宣作为抵押物，应当没有抵押价值
E．在评估土地使用权是以划拨方式取得房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金
14．确定路线价时，选取标准宗地应符合（ ）等的要求。
A．一面临街
B．两面临街
C．土地形状为矩形
D．土地形状为正方形
E．容积率为所在区段具有代表性的容积率
15．获取房地产估价业务的措施有（ ）。
A．突破专业能力限制，接受各种估价要求
B．提高服务质量
C．恰当的宣传
D．低收费
E．最大限度压缩估价作业期
1．本着平等互利的原则，经建设部、人事部、商务部和国务院港澳事务办公室同意，2003年11月4日中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。 （ ）
2．在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。 （ ）
3．现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市房地产估价不应采用公开市场价值。 （ ）
4．就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（ ）
5．在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。（ ）
6．运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内。 （ ）
7．被拆迁房屋的房地产市场价格中不包含搬迁补助费及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。（ ）
8．某房产年折旧率为1.6％，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。 （ ）
9．用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用后的余额。 （ ）
10．预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。 （ ）
11．运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价值的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。 （ ）
12．路线价法中的单独深度价格修正率随着临街深度的递进而增大。 （ ）
13．估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。 （ ）
14．估价报告应用有效期是从估价报告出具之日计算，而不是从估价时点开始计算。（ ）
15．估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之曰止。（ ） 四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。）
1．某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20％，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25％。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9％。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。（8分）
2．某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。
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第一年 |
第二年 |
第三年 |
第四年 |
第五年 |
第六年 |
第n年 |
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1．土地取得 |
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2．工程建设 |
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1）住宅楼建设 |
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2）写字楼建设 |
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3．经营 |
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1）住宅楼销售 |
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1）写字楼出租 |
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根据市场调查，有关数据如下：
（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2 （可出租面积占建筑面积的70%），并按时年租收入的30%缴纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。
（3）除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
（4）目前，此类项目折现率为10%。
（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价原价的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。（12分）
1．C 2．D 3．C 4．C. 5．B 6．D 7．C 8．C 9．D 10．A
11．C 12．C 13．C 14．C 15．D 16．D 17．C 18．D 19．B 20．C
21．C 2．B 23．C 24．C 25．B 26．D 27．B 28．B 29．C 30．B
31．B 32．C 33．B 34．B 35．D
二、多选题
1．BCD 2．AC 3．DE 4．ACE 5．BCDE 6．ABC 7．ABDE 8．ABCD 9．ABD 10．ABC
11．ABCE 12．DE 13．ABDE 14．ACE 15．BC
三、判断题
1．√ 2．× 3．× 4．√ 5．× 6．√ 7．√ 8．√ 9．× 10．×
11．√ 12．× 13．√ 14．√ 15．×
四、计算题
1．解：
（1）计算未来3年的净利益。
1）未来第一年的净收益(360－36)×)1－20％)×)1－25％)×3000=-58.32万元
2)未来第二年的净收益(400－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=-65.52万元
3)未来第三年的净收益(330－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=52.92万元
（2）用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益。
（3）计算收益价格。
或：
2．解：
第一种答案：
（1）项目总建筑面积：
1.2×10000×2.5=30000m2
其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2。
（2）房地产开发项目总价值及折现值。
1）住宅楼价值：5000×15000=7500万元
住宅楼价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值：
7500/(1+10％)3=5634.86万元
2）写字楼价值。
①写字楼年租金收入=120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6万元
②写字楼押金：1209.6×30％=362.88万元
③写字楼押金运用年收益：362.88×3％=10.89万元
④有关税费和经营管理费用：1209.6×30％=362.88万元
⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元
⑥写字楼价值：
⑦写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/(1+10％)3=6370.29万元
3）项目总价值折现值：5634.86+6370.29=12005.15万元
（3）项目开发成本、管理费用及其折现值。
1）住宅楼部分：1800×15000×（1+5％）=2835万元
写字楼部分：2800>（15000×（1+5％）=4410万元
2）住宅楼开发成本及管理费折现值：
2835×[0.5/(1+10％)0.5+0.5/(1+10％)1.5]=2580.13万元
3）写字楼开发成本及管理费用折现值：
4410×[0.5/(1+10％)1.5+0.5/(1+10％)2.5]=3648.76万元
4）项目开发成本及管理费用折现值：
2580.13+3648.76=6228.89万元
（4）住宅楼销售税费及折现值。
1）住宅楼销售税费：7500×6％=450万元
2）住宅楼销售税费折现值：450/(1+10％)3=338.09万元
（5）所能支付的最高土地价格=(总价值－住宅楼销售税费－开发成本及管理费用)(1+3％)
=(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3％)
=5279.78万元
第二种答案：
（I）项目总建筑面积：
1.2×10000×2.5=30000m2
其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2
（2）房地产开发项目总价值及折现值。
1）住宅楼价值：5000×15000=-7500万元
2）写字楼价值
①写字楼年租金收入=120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6万元
②写字楼押金：1209.6×30％=362.88万元
③写字楼押金运用年收益：362.88×3％=10.89万元
④有关税费和经营管理费用：1209.6×30％=362.88万元
⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元
⑧写字楼价值：
3）项目总价值折现值：7500+8478.86=15978.86万元
（3）项目开发成本、管理费用及其折现值。
1）住宅楼部分：1800×15000×（1+5％)=2835万元
写字楼部分：2800×15000×(1+5％)=4410万元
2）住宅楼开发成本及管理费折现值：
2835×[0.5×(1+10％)2.5+0.5×(1+10％)1.5]=3434.25万元
3）写字楼开发成本及管理费用折现值：
4410×[0.5×(1+10％)1.5+0.5×(1+10％)0.5]=4856.51万元
4）项目开发成本及管理费用折现值：
3434.25+4856.51=8290.76万元
（4）住宅楼销售税费及折现值。
住宅楼销售税费：7500×6％=450万元
（5）所能支付的最高土地价格。
1）4年末地价=（总价值－住宅楼销售税费－开发成本及管理费用）
=15978.86－450－8290.76
=72381万元
2）贴现：
7238.1/(1+10％)3=5438.09万元
3）地价款=5438.09/(1+3％)=5279.70万元