2004房地产估价考试理论与方法试卷(一)-房地产估价师
1、房地产具有供给有限特性，本质上是（ ）。
A、土地总量有限
B、规划限制
C、房地产不可移动
D、价值量大
2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20 m2，分摊的共有建筑面积为25 m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）。
A、1667元/ m2
B、1765元/ m2
C、1875元/ m2
D、2000元/ m2
3、某宗土地面积2000 m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（ ）。
A、建筑物地面一层建筑面积为800 m2，总建筑面积为5000 m2
B、建筑物地面一层建筑面积为1400 m2，总建筑面积为5000 m2
C、建筑物地面一层建筑面积为600 m2，总建筑面积为5500 m2
D、建筑物地面一层建筑面积为600 m2，总建筑面积为2500 m2
4、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（ ）。
A、相应配套的基础设施
B、土地的形状
C、组合完成的功能
D、立体空间
5、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（ ）的行为。
A、宅基地所有权
B、空间利用权
C、地役权
D、建筑物相邻关系
6、某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/ m2。现按规划拟该为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/ m2。理论上应补地价（ ）。
A、78万元
B、882万元
C、1210万元
D、1272万元
7、某幢可出租房地产尚有一年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/ m2，现房出租的年末净收益为500元/ m2。若按折现率10%和风险补偿值100元/ m2计，该幢房地产目前的价格应为（ ）。
A、4400元/ m2
B、 4409元/ m2
C、4445元/ m2
D、4455元/ m2
8、一套建筑面积为100 m2，单价为2000元/ m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的（ ）。
A、实际单价为2000元/ m2，实际总价为30.16万元
B、实际单价为1950元/ m2，实际总价为20万元
C、实际单价为2000元/ m2，实际总价为20万元
D、实际单价为2000元/ m2，实际总价为28.16万元
9、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求价格弹性数值类型分别是（ ）。
A、富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
B、完全弹性、单一弹性、完全无弹性
C、完全弹性、单一弹性、缺乏弹性
D、富有弹性、单一弹性、完全无弹性
10、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（ ）。
A、存量＋新开发量＋其他种类房地产转换为该种房地产量－该种房地产转换为其他种类房地产量－拆毁量
B、存量＋新开发量＋该种房地产与其他种类房地产之间转换总量－拆毁量
C、存量＋新开发量＋空置房量－拆毁量
D、存量＋新增竣工量－拆毁量
11、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（ ）。
A、估价时点为未来，估价对象为未来状况
B、估价时点与估价对象均为现在
C、估价时点为现在，估价对象为未来状况
D、估价时点为现在，估价对象为过去状况
12、某建筑物的建筑面积为2000 m2，占地面积为3000 m2，现在重新获得该土地的价格为800元/ m2，建筑物重置价格为900元/ m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m2。则该建筑物的成新率为（ ）。
A、 44% B、50% C.、67% D、94%
13、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现（ ）的情形。
A、估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%
B、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%
C、可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
D、可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933
14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/ m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/ m2。则该可比实例在2004年10月末的价格为（ ）。
A、2648元/ m2 B、2688元/ m2 C、2708元/ m2 D、2734元/ m2
15、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近的某可比实例有关资料如下：成交价格为4000元/ m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（ ）。
A、3790元/ m2 B、4238元/ m2 C、4658元/ m2 D、4663元/ m2
16、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/ m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该房地产的正常成交价格最接近于（ ）。
A、2427元/ m2 B、2500元/ m2 C、2575元/ m2 D、2632元/ m2
17、某幢建筑面积3000 m2的经济适用房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需缴纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为（ ）。
A、1067元/ m2 B、1070元/ m2 C、1087元/ m2 D、1141元/ m2
18、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。
A、80% B、82% C、83% D、92%
19、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）。
A、35年
B、45年
C、48年
D、50年
20、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（ ）。
A、10.0%
B、11.1%
C、11.9%
D、12.5%
21、某建筑物的建筑面积为200 m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/ m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算建筑物的现值为（ ）。
A、10.2万元
B、11.0万元
C、11.3万元
D、11.5万元
22、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/ m2。假定净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（ ）。
A、14140元/ m2
B、42421元/ m2
C、56561元/ m2
D、60000元/ m2
23、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/ m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）。
A、3275元/ m2
B、3287元/ m2
C、3402元/ m2
D、4375元/ m2
33、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000 m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200 m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（ ）。
A、1%
B、1.5%
C、2%
D、2.5%
34、防范估价风险的最后一道防线是（ ）。
A、撰写估价报告
B、审核估价报告
C、出具估价报告
D、估价报告归档
35、下列表述中不正确的是（ ）。
A、在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果
B、在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果
C、在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果
D、在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果