估价师考试房地产经营与管理全真题(五)-房地产估价师

6．对收益性物业来说，空置率提高将会导致（   ）等后果。 
A．租金收入减少         
B．附加支出增加 
C．物业资本价值下降     
D．运营成本下降 
E．租客要求更大的租金折扣 
答案：ACE 
解析：对收益性物业来说，空置率提高将会导致租金收入减少和物业资本价值下降以及租客要求更大的租金折扣等后果。 

7．投资者可以控制的风险包括(   ) 
A．利率风险       
B．政策性风险     
C ．资本价值风险 
D．持有期风险         
E．比较风险 
答案：CDE 
解析：AB属于系统风险. 
8．居住物业一般是指供人们居住的建筑,包括（   ）等。 
A．普通住宅       
B．公寓           
C．别墅 
D．客栈           
E．酒店 
答案：ABC 
解析：客栈和酒店不属于居住物业。 

9．房地产市场的功能有（　） 
A．配置存量房地产资源和利益 
B．指导供给以适应需求的变化 
C．指导政府制订科学的土地供给计划 
D．引导需求适应供给条件的变化 
E．显示房地产市场需求的变化。 
答案：ABCDE 
10．确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（   ）方面 
A．对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。 
B．控制混凝土质量 
C．对对工程中的配套设备进行检验。 
D．对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法 
E关注各项工程的工作量。 
答案：ＡＢD 
解析：不包括C、E 
11．下列说法不正确的是（     ） 
A．房地产项目中两税一费指营业税、城市建设维护税和教育费附加 
B．营业税税额＝应纳税销售(出租)收入×税率 
C．城市建设维护税额＝应纳税销售(出租)收入×税率 
D．教育费附加＝应纳税销售(出租)收入×税率 
E．现行营业税的税率为3％ 
答案：CDE 
解析：城市建设维护税和教育费附加为营业税税额的7％和3％。营业税税率现为5%。 
12．分析市场趋势的方法主要有：（　） 
A．购买者意图调查法　　
B．销售人员意见综合法 
C．专家意见法　　　　　
D．时间序列分析法 
E．相关分析法 
答案：ＡＢＣＤE 

13．按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（　　）的模式。 
A．同质偏好　　　
B．同形偏好 
C．集群偏好　　　
D．分散偏好     
E．心理偏好 
答案：ＡＣＤ 
解析：三种模式：同质偏好、分散偏好、集群偏好。 

14．盈亏平衡分析的基本方法是建立（     ）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。 
A．销售收入与成本       
B．销售收入与费用 
C．成本与产量             
D．利润与成本     E销售收入与销量 
答案：CE 
解析：盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系

15．财务评价的辅助报表包括（   ） 
A．损益表     
B．总投资估算表       
C．资产负负债表 
D．经营成本表       
E．借款偿还表 
答案：BDE 
解析：AC为基本报表。 
三、判断题（共15题，每题1分，用√表示正确，用×表示错误，不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。） 
1．房地产投资分为直接投资和间接投资，直接投资是指投资者直接参与开发房地产项目的过程，而间接投资是指购买建成的物业进行的置业投资。 
答案：× 
解析：购买建成的物业进行的置业投资属于直接投资。 
2．房屋的吸纳周期数值上等于吸纳率的倒数. 
答案：√ 
3．在置业投资中,运营费用比率越高,则预示着投资项目的净经营收入越低,项目抵抗风险的能力越弱 
答案：√ 
4．多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化，相互影响时，对项目经济评价指标的影响。 
答案：× 
解析：多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是相互独立的。 
5．投资机会研究，也称为预可行性研究，主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。 
答案：× 
解析：初步可行性研究也称为预可行性研究。 
6．为体现公平、平等原则，写字楼对具备支付能力的承租人都持欢迎态度。 
答案：× 
解析：名声不佳的承租人入住会影响其他承租人，应对承租人进行选择。 
7．开发项目成本费用中，财务费用是指企业财务部门所发生的各项费用，包括财务人员工资、办公费、银行利息等。 
答案：× 
解析：财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用。主要为借款的利息。 
8．投资周期在第 一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。 
答案：× 
解析：正好相反。 
9．市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。 
答案：× 
解析：这种方法尤其适用于中、长期预测。 
10．决标选中中标单位意味着全部接受承包商的标书，故合同价就是中标单位的报价。 
答案：× 
解析：中标后，开发商和中标单位应在约定期限内就签订合同进行磋商，双方就合同条款达成协议。 
11．双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于买方和卖方代理形式。 
答案：× 
解析：双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式 
12．资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。 
答案：√ 
13．如果两笔资金等值，则用复利公式把它们换到任何时点，变换成任何支付形式，都是等值的。 
答案：√ 
解析：资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。 
14．对已办理在建工程抵押的房地产开发项目在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售 
答案：√ 
15．在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要从净经营收入前扣除． 
答案：× 
解析：抵押贷款还本付息要从净经营收入中扣除