估价师考试房地产经营与管理全真题(四)-房地产估价师
7．下列说法不正确的是( )
A．利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。
B．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1．2。
C．在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上
D．一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35％一45％。
答案：A
解析：利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。
8．某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为（ ）
A．P（1+i）n
B．P（1+i*n）
C．P*n*i
D．A（1+i）n
答案：B
解析：Fn= P（1+i*n）
A．101万元
B．137万元
C．256万元
D．500万元
答案：B
解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137
10．从房地产投资的角度说,风险是指( )
A．房地产投资结果的好坏程度
B．获取预期投资收益的可能性大小
C．房地产投资项目激烈竞争程度
D．房地产开发程度
答案：B
解析：从房地产投资的角度说,风险是指获取预期投资收益的可能性大小.
11．风险最大的是商业物业风险,是因为( )
A．商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大
B．商业投资的预测最难
C．商业的社会发展方向不易预测
D．商业人员无法竞争时心理变化很大
答案：A
解析：商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大
12．房地产开发活动可从（ ）两个方面进行考察。
A．投资资金量和预期收益资金
B．资金流通方式和对策
C．出租、出售或经营形态
D．物质形态和货币形态
答案：D
解析：房地产开发活动可从物质形态和货币形态两个方面进行考察。
13．对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（ ）
A．销售收入
B．开发利润
C．成本利润率
D．投资回报率
答案：A
解析：销售收入是房地产投资的经济效果的表现形式。
14．下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（ ）
A．找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标 如财务内部收益率等作为其分析对象。
B．从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。
C．分析时要设定不确定因素的变化范围
D．对项目 的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。
答案：B
15．开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在（ ）内予以核实，给予确认或者提出修改意见。
A10日
B15日
C1个月
D2个月
答案：C
解析：开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。
16．个人住房抵押贷款期限可长达（ ）年。
A 10
B 20
C 30
D 50
答案：C
解析：个人住房抵押贷款期限可长达30年。 17．关于贷款担保说法错误的是（ ）
A是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。
B贷款的担保人能取代借款人的信用状况。
C贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。
D贷款有保证、抵押、质押三种形式。
答案：B
解析：贷款的担保人不能取代借款人的信用状况。
18．（ ）的建筑规模一般都在3万㎡以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。
A市级购物中心
B区购物商场
C居住区商场
D邻里服务性商店
答案： A
解析：市级购物中心的建筑规模一般都在3万㎡以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。
19．a确定问题和调察目标，b收集和分析信息，c制定调查计划，d报告结果，以上调查步骤顺序正确的是（ ）
A．abcd
B．bacd
C．cabd
D．acbd
答案：Ｄ
解析：应明确调查的步骤。
20．申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的（ ）。
A．20%
B．30%
C．50%
D．60%
答案：C
解析：申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的50%。
21．在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列（ ）调查。
A．消费者类别
B．消费者社会阶层分布
C．消费者购买能力
D．消费者购买习惯
答案：B
解析：消费者社会阶层分布为经济环境调查的内容。
22．研究机构对居民需求住宅户型抽样调查结果表明，70%以上的家庭认为（ ）平米建筑面积的户型较为合适，过大的面积容易形成重复的不必要功能。
A．60-80
B．80-100
C．80-120
D．100-140
答案：C
解析：70%以上的家庭认为80-120平米建筑面积的户型较为合适。
23．在房地产市场的分类中,二级市场是指( )
A．土地使用权转让市场
B．新建商品房租售市场
C．土地使用权出让市场
D．土地使用权出让和新建商品房租售市场
答案：B
解析：二级市场是指新建商品房租售市场.
24．某笔存款额为1000元，复利计息，每季计息一次，一年后本利和为1125.51元，则其名义利率为（ ）
A．12%
B．12.55%
C．12.68%
D．12.45%
答案：A
解析：各义利率为12%,实际利率为12.55%
25．某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2．8万元，该项投资年税为0.6万元，则该项投资的税后现金回报率为( )。
A．4.7%
B．7%
C．11%
D．14%
答案：C
解析：(2．8-0.6)／20×100％＝11％
26．借款期内内任意偿还本息,到期末一次还清,这种还本付息的方式为( )
A．等额还本付息法
B．菲尔德法
C．汽球法
D．还款常数法
答案：C
解析：这种方式叫作汽球法.
27．经济评价选择评价标准类基础参数,其指标不包括( )
A．基准收益率
B．目标成本利润率
C．目标投资利润率
D．目标财务杠杆比率
答案：D
解析：财务杠杆比率融资相关参数.
28．某土地面积为4 000 2,建筑容积率为5．5，规划建筑覆盖率为60％，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)则标准层每层建筑面积为( ).
A．1000㎡
B．1240㎡
C．22000㎡
D．1800㎡
答案：B
解析：(4 000×5．5—4 000×60％×4)／10＝1 240(㎡)
29．一般说来,标准方差越小,投资风险( )
A．越小
B．越大
C．越难控制
D．越难估算
答案：A
30．在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平，是房地产开发过程中（ ）的主要工作内容。
A．会计师
B．经济师
C．估价师
D．工程师
答案：C
31．名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（ ）
A．当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率
B．当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率
C．实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值
D．名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大
答案：A
解析：当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率
32．监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于（ ）的工作内容
A．物业管理
B．设施管理
C．资产管理
D．组合投资管理
答案：D
33．房地产投资信托按( )的不同,可以分为伞型合伙和多重合伙。
A．权益类型
B．抵押方式
C．投资业务
D．信托性质
答案：D
34．编制工程进度计划的方法有横道图法和( )
A．网络图法
B．表格法
C．竣工图法
D．坐标图法
答案：A
解析：编制工进度计划的方法的横道图法和网络图法
35．判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其( )
A．共代理了多少项目
B．代理成交额是多少
C．人员素质
D．代理的成功率有多大
答案：D
解析：判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其代理的成功率.