估价师考试房地产经营与管理全真题(二)-房地产估价师
1．工程项目管理的基本职能是计划、（ ）
A．组织
B．决策
C．控制
D．协调
E．反馈
答案：A．C．D．
2．政府宏观调控房地产市场的手段包括
A．土地供应计划
B．地价的杠杆作用
C．诚信建设
D．税收政策
E．政府定价
答案：A．B．D．
解析：宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。但不包括诚信建设。
3．经营收入包括( )
A．销售收入
B．出租收入
C．自营收入
D．营业外收入
E．上年未分配利润
答案：A．B．C．
解析：经营收入包括销售收入出租收入 自营收入.
4．房地产开发项目的主要不确定因素有( )
A．土地费用
B．建安工程费用
C． 运营费用
D．空置率
E．容积率
答案：A．B．E．
解析：C．D．主要为置业投资项目的不确定因素.
5．敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即（ ）
A．最乐观预测值
B．最悲观预测值
C．最可能预测值
D．最客观的预测值
E．最原始的评估值
答案：A．B．C．
解析：三项预测值即最乐观预测值、最悲观预测值、最可能预测值
6．财务评价中损益表用以计算（ ）等评价指标。
A．成本利润率
B．投资利润率
C．资本金利润率
D．资本金净利润率
E．资产负债率
答案：B．C．D．
解析：损益表中不显示成本及资产负债情况。
7．个人住房抵押贷款包括 （ ）
A．商业性住房抵押贷款
B．商用房地产抵押贷款
C．政策性住房抵押贷款
D．在建工程抵押贷款
E．个人置业抵押贷款
答案：A．C．
解析：个人住房抵押贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款。
8．写字楼物业管理企业选择承租人应考虑潜在承租人（ ）方面。
A．经营业务类型及需提供的特殊物业管理内容
B．办公人员数量
C．声誉
D．财务的稳定性和长期盈利的能力
E．所需面积大小
答案：A．C．D．E．
解析：不用考虑办公人员数量。
9．产生房地产泡沫的原因包括( )
A．土地的有限性和稀缺性
B．投机需求的膨胀
C．金融机构的过度放贷
D．开发商对市场预测的偏差
E．开发商之间的非理性行为
答案：A．B．C．
解析：D．E．为房地产过度开发的成因.
10．项目竣工档案中的技术资料的内容包括（ ）
A．前期工程资料
B．土建资料
C．安装方面的资料
D． 设计文件
E．变更资料
答案：A．B．C．
11．购买者的购买决策过程由( )阶段构成。．
A．引起需要
B．收集信息
C．评价方案
D．决定购买
E．买后行为
答案：A．B．C．D．E．
12．某投资者用自有资金购买了一商业店铺，拟以固定租金形式出租5年，则投资者在该项目计划中将面临着（ ）风险。
A．收益现金流
B．资本价值
C．购买力
D．政策
E．政治
答案：B．C．D．E．
解析：形成出租后则不存在收益现金流风险。
13．影响财务净现值指标计算结果的主要因素包括（ ）
A．净现金流量
B．贷款利率
C．基准收益率
D．开发经营周期
E．资产负债率
答案：A．C．D． 解析：不包手B、E．
14．金融机构进行项目贷款审查时,要进行( ) 和贷款综合评价等方面的评估.
A． 客户规模
B．客户评价
C．担保方式
D．项目评估
E．项目抵借比
答案：B．C．D．
解析：金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价等四个方面的工作。
15．通常把大型零售商业物业的辐射区域为( ).
A．主要区域
B．次要区域
C．规划区域
D．衍射区域
E．边界区域
答案：A．B．E． 解析：通常把大型零售商业物的辐射区域为主要区域、次要区域、边界区域。
11．房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数。 答案：√
12．房地产开发施工现场的安全由建筑施工企业负责，实行总承包的，由各分包单位各自负责其施工现场的安全。
答案：×
解析：房地产开发施工现场的安全由建筑施工企业负责，实行总承包的，由总承包商负责。
13．利率的高低取决于平均利润率，利率的变化范围在零和平均利润率之间。
答案：√
14．房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点和保本点两种，两者的主要差异在于临界点的设置。
答案：×
解析：房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点和保本点两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。
15． 当企业采取某些措施和行动后，选择型竞争者的反应模式难以捉摸，无法会预料它们会采取什么行动。
答案：×
解析：当企业采取某些措施和行动后，选择型竞争者可能在某些方面反应强烈，但对其它方面却不预理睬。