2012年房地产估价师案例分析真题（网友版）-房地产估价师
大家讨论下，看看这次能过不？？？？括号里是考后的想法。问答估计能拿12-16分，选择估计10-14分，指错估计33-36分，改错0-5分，搞不好55分就惨了，搞好了也许70分
问答一：是被征收人对装饰装修的价值有疑问，问估价师应怎么说明？？装饰装修用什么方法估价，技术路线是什么？
我答的：从三点说明：一时点不同，二状况不同有折旧，三是价值类型，一个是购买时的市场价值，一个是残余价值。
适宜用成本法估价，先按材料费、人工费、工程费等计算重新构建价格，然后根据平均寿命和有效年龄计算折旧，相减得现值。
（成本法技术路线我没有答要用客观成本，不知道算不算错）
问答二：可比实例B的租金与估价对象有差异，可能的原因有？？如果选B，应做哪些工作？？
答：一是租金内涵不同，可能包括水电费、物业费这些。二是租期和租金支付方式不同。三是承租人不同。四是其他例如测算单位不同。
应进行统一租金内涵范围、统一支付方式、统一单位、扣除品牌等因素影响
（这个没有认真审题，题中只是说了B在外观、区位等4个方面和A相同，但没有说内部的情况还有基础、公共配套设施方面相同，所以租金的差异可能也要考虑这些方面，我没有答，后面应该做的工作答的也不够全面，但是这道题答题纸上留的空白比较少，感觉如果考虑那么多根本答不下的。所以这个就得看出题人是想考什么了，如果是租金本身这些我就对了，如果还要考虑建筑物土地等差异那我就完了）
问答三：是投资商铺获利，算最高买价，投资收益率不低于一年存款利率，问价值类型、估价方法和技术路线？？
答：价值类型是投资价值。估价方法用收益法，技术路线是用市场法求取比准租金、运营费用率、空置率等，测算净收益，根据投资人的期望投资收益率一年其存款利率来选择适当报酬率和报酬资本化公式进行测算。
（我最后做的问答题，到这就剩不到10分钟了，所以投资价值的定义、估价方法的定义原理和选取理由都没有答，唉，估计也要扣分。另外投资人要求最低收益率不低于一年存款利率我也笼统的带过去了）
选择题一：老字号酒楼的收入、价值的题，选了 A A A（我感觉老字号的收益不客观，但看别人说是整体价值，应该包括老字号的无形收益，纠结了）
选择题二：比准价值10000，收益价值12000，选了B 第二题忘了 B（第一题感觉通胀应该使市场价格升高，所以比准价值应该高才对，通胀上升应该不对吧。第三题征收应该以合法下最高的来补偿吧，所以往比较高的价值靠，不知道对不对呀）
选择题三：甲乙丙，因盖高层损害河景房景观的损害赔偿的题。选了C C D A（第一题估计是错了，应该是相邻权，查了下地役权仅指土地而且可以不相邻，相邻权是可以是土地也可以是建筑物而且必须相邻）（第二题丙为善意第三人不知情，如果地役权没登记不能对抗第三人，所以如果是地役权那就可以继续开发。如果是相邻权不经登记就有效，那丙就不能继续开发了，这前两道题是有联系的，一错都错啊）（第三题甲公司赔偿业主，乙违约应赔偿甲公司，我选错了，我认为是丙是损害的直接者，应该丙赔偿甲公司）（第四题感觉甲和乙的纠纷不应该赔给业主呀，我觉得丙肯定不会赔偿业主，所以要诉讼的是业主，对业主的赔偿只有前后的价差而已）
指错：有十六七个错误，拿准填上的13个，现在感觉有问题的有下面2个：
1、是可比实例2的日期调整系数是100/100这个错误，没修正或未说明市场租金在2011年1月到6月稳定。（但是租金并不是市场价格呀，似乎与市场状况没什么关系吧）
2、维修费按重置成本为基数计算。（我看资料上说是应该按有效毛收入为基数算，但好像按重置成本更合理呀，维修费应该是越来越多的，但有效毛收入似乎每年都不变的。）
另外假设条件里的两个不考虑租赁和抵押的，我没有作为错误指出，感觉应该不考虑租赁抵押的影响。
还有就是车位的问题我只是在收益法里写了没有考虑车位，其他没有再指出车位的错误，比如估价对象描述里没有车位的，因为感觉算一个错误就好了。
另外钢混耐用年限是60年是一个错，收益期限应该按土地剩余使用权27年算。这两个应该算两个错误，不应该算一个错吧。
还有就是估价师声明中 第二条考虑了委托人的要求这一点是错误的吧。
改错:指了4个，我昏头了，最后没把第二个给划掉
1、改了因手续没办完，应认为法律上不可行。
2、估价师实地查看认为可以拆除非承重墙，我改成了 经规划等相关部门及相关业主同意，才可以拆除非承重墙。
3、改变用途的什么什么费用和利润 ，改成了改变用途的必要支出和利润。
4、重新开发前提改成了改变用途为前提。
只有第四个肯定对的，第二个交卷时我忘了划掉了，没把握呀。第三个不太确定，但题中说法跟书上不一样。第一个应该也对吧。
指错我的答案：
1、封面少估价师注册号
2、说明里不应考虑委托人的要求
3、楼层是区域因素
4、可比实例2 日期未修正
5、可比实例3楼层未修正
6、保险费按有效毛收入算错
7、有一个应该按有效毛收入823，题中按866的算了
8、收益法公式前面是按一定比率递增公式，后面按收益不变公式
9、钢混耐用年限是60年(题中是说的钢混结构吧，我现在有点想不起来了，莫非是砖混？那就悲剧了)
10、收益年限按29年错
11、结果中单价乘以加层后总面积511平米错
12、整个收益法未考虑车库的收益和价值
13、维修费按重置成本为基数算错误。
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