房地产估价师历年真题-案例分析题及答案4-房地产估价师
(二)成本法估价测算过程
1，估算土地价格
根据X X市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每1㎡ 土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5／40=12.5％。则估价对象土地价格为：
土地价格=2860X(1—12.5％)X2560
=640.64(万元)
2．估算建筑现值
建筑物现值：建筑物重置价格-建筑物折旧
①建筑物重置价格
根据X X市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元／㎡。则建筑物重置总价为：
建筑物重置总价=1290X6611
=852.82(万元)
②建筑物折旧
根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60 年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：
建筑物折旧费总额=建筑物重置总价*(1-残值率)*已使用年限/耐用年限
=852.82X(1—0)X2／60
=28.43(万元)
③建筑物现值
建筑物现值=852.82-28.43=824.39(万元)
3．估算估价对象房地产的价格
估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值
=640.64+824.39
=1465.03(万元)
(三)估价结果的确定
以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：
估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)／2
=1682(万元)(已取整)
估价对象房地产建筑面积单价=1682／0.6611
=2544(元/㎡)(已取整)
七、估价结果
经过评估，某某商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写:人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)。
附件(略)
四、改错题(指出并改正下列估价报告片断中的错误。不得在试题上改，在答题处指出错误内容并改正。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分)：
注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价
对象房地产状况导致的价格差异幅度。
当地2003年1月—8月房地产价格定基指数为：
1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051
比准价格计算：
一、交易日期修正系数
1．KA=99.7％
2．KB=99.0%
3. KC=99.2％
二、求取比准价格：
1．比准价格A=6000X99.7％X100／100X100／98X100／97X100／98X100／100X 100／100X 100／99X 100／99X 101／100
=6617(元／㎡)
2．比准价格B=6800X99.0％X 100／100X 100／102X 100／99X 100／101 X 100／100X 100／100X 100／102X 100／100X 100／102
=6344(元／㎡)
3．比准价格C=6900X99.2％X 100／100X 100／103X 100／100X 100／101 X 100／100X 100／100X 100／102 X 100／102X 100／103
=6201(元／㎡)
4．比准价格计算结果：
(6617+6344+6201)／3=6387(元／㎡)
1，估算土地价格
根据X X市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每1㎡ 土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5／40=12.5％。则估价对象土地价格为：
土地价格=2860X(1—12.5％)X2560
=640.64(万元)
2．估算建筑现值
建筑物现值：建筑物重置价格-建筑物折旧
①建筑物重置价格
根据X X市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元／㎡。则建筑物重置总价为：
建筑物重置总价=1290X6611
=852.82(万元)
②建筑物折旧
根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60 年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：
建筑物折旧费总额=建筑物重置总价*(1-残值率)*已使用年限/耐用年限
=852.82X(1—0)X2／60
=28.43(万元)
③建筑物现值
建筑物现值=852.82-28.43=824.39(万元)
3．估算估价对象房地产的价格
估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值
=640.64+824.39
=1465.03(万元)
(三)估价结果的确定
以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：
估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)／2
=1682(万元)(已取整)
估价对象房地产建筑面积单价=1682／0.6611
=2544(元/㎡)(已取整)
七、估价结果
经过评估，某某商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写:人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)。
附件(略)
四、改错题(指出并改正下列估价报告片断中的错误。不得在试题上改，在答题处指出错误内容并改正。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分)：
注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价
对象房地产状况导致的价格差异幅度。
当地2003年1月—8月房地产价格定基指数为：
1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051
比准价格计算：
一、交易日期修正系数
1．KA=99.7％
2．KB=99.0%
3. KC=99.2％
二、求取比准价格：
1．比准价格A=6000X99.7％X100／100X100／98X100／97X100／98X100／100X 100／100X 100／99X 100／99X 101／100
=6617(元／㎡)
2．比准价格B=6800X99.0％X 100／100X 100／102X 100／99X 100／101 X 100／100X 100／100X 100／102X 100／100X 100／102
=6344(元／㎡)
3．比准价格C=6900X99.2％X 100／100X 100／103X 100／100X 100／101 X 100／100X 100／100X 100／102 X 100／102X 100／103
=6201(元／㎡)
4．比准价格计算结果：
(6617+6344+6201)／3=6387(元／㎡)