2006年房地产估价师考试房地产估价案例与分析试题-房地产估价师

参考答案

2006年《房地产估价案例与分析》考试试题

一、问答题（共3题，每题10分，请将答案写在答题纸对应的题号下）
（一）某市旧城改选需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

请问：
1、  你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？
2、  你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？

（二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。

请问：
1、该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？为什么？
2、确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么？
3、确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么？

（三）某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所死去的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。

请问：
1、估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？
2、在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？

二、单项选择题（共3大题，10小题。每小题2分。每小题的备选答案只有一个最每符合题算，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）

（一）甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。

1、甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款，下列表述中正确的是（ ）。
A 甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款
B 甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保
C 该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款
D 该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款

2、下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是（ ）。
A 该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记
B 该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，可单独办理抵押登记
C 该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续
D 该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续

3、若该在建工程已整体抵押，在无法定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为（ ）。
A 抵押价值
B 处分抵押物时的市场价值
C 抵押价值-处分抵押物的费用及税费
D 处分抵押物时的市场价值-处分抵押物的费用及税费

4、若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款，则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（ ）。
A 土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
B 建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
C 施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
D 商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积

（二）张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面，同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/㎡，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/㎡，租期为5年，费用按法规各自承担。
5、在2006年10月时，张某的权益价格为（）。
A 没有租赁条件下的正常市场价格
B 剩余3年租期的月租金为180元/㎡条件下的净收益于2006年10月的现值之和
C 剩余3年租期的月租金为180元/㎡条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值
D 张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格

6、在2006年10月时，王某的权益价格为（）。
A 剩余3年租期、月租金为200元/㎡条件下净收益于2006年10月的现值之和
B 剩余3年租期、月租金为180元/㎡条件下净收益于2006年10月的现值之和
C 该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格
D 剩余3年租期、正常市场租金与180元/㎡条件下的差额在2006年10月的现值之和

7、如果张某是通过按揭贷款方购买的，购买价格为10000元/㎡，建筑面积为500㎡，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为（）。
A 20%的首付款，加上该首付款2年利息
B 20%的首付款，加上该首付款2年利息和已偿还月供在估价时点的本息值
C 该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格，减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和
D 2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和

（三）某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。
8、以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为（ ）。
A 市场价格上升
B 市场价格下降
C 市场价格不变
D 市场价格变化不确定

9、以上道路状况变化对于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为（ ）。
A 市场价格上升
B 市场价格下降
 C 市场价格不变
D 市场价格变化不确定

10、2006年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估，估价人员收集了苦干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过（）。
A 6个月
B 9个月
C 1年
D 2年

三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
××××房地产估价报告
封面及目录（略）
至委托人函
×××（委托人全名）：
受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7㎡商铺（以下简称估价对象）的现时市场价值进行了估价。
估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权得状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元（大写：人民币壹佰柒肆仟壹佰元整），单位建筑面积价格为人民币6993元/㎡（大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整）。
附函提供房地产估价报告2份。
××××房地产评估有限公司（盖章）
法定代表人：×××（签章）
2006年10月15日
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
××××房地产估价结果报告
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
（一）区位状况（略）
（二）实物状况
（1）建筑物实物状况
建筑面积：243.70㎡
建筑结构：钢筋混凝土结构
总层数及所在层数：估价对象所在建筑物数为14层，估价对象位于1、2层
总工日期：2005年9月10日
成新率：现状成新为十成新
层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m
建筑物实际用途：1～2层为商铺，其余为写字楼
装修情况：（略）
设施设备：（略）
工程质量：（略）
维护、保养情况：良好
大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市
物业管理状况：（略）
绿化等其他情况：（略）
（2）土地实物状况
土地用途：1～2层为商业服务
土地等级：商业Ⅲ级
土地开发程度：七通一平
土地出让年限：40年，至2044年4月9日止
形状、地势、地质；水文状况：（略）
（三）权益状况
（1）建筑物权益状况
根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号××号）相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务，建筑面积共243.7㎡。其中1层21.85㎡，2层121.85㎡，钢筋混凝土结构。
（2）土地使用权权益状况
根据委托人提供的《国有土地使用证》（证号××号）相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截至2044年4月9日。
（3）他项权利状况
据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记。据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。
四、估价目的
为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值
五、估价时点
2006年10月10日
六、价值定义
本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月
9日下的公开市场价值。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。
十、估价结果
经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合××市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计算，平均单价为6993元/㎡，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。
十一、估价人员（略）
十二、做人作业期
2006年10月10日至10月15日
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。
十四、有关说明（略）
××房地产估价技术报告
一、估价对象房地产状况分析（略）
二、市场市场背景分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用（略）
五、估价测算过程
（一）市场法
根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算一、二层商铺的价格。
1、测算1层商铺价格
估价人员在广泛收集交易安全资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下：
1．1可比实例的选取
选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。
表1 可比实例资料表
项目
估价对象与可比实例

1．2比较修正
（1）交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。
（2）交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。
（3）房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表2。
表2 房地产状况因素修正系数及计算表