房地产估价师考试案例分析中的简答题解析（1）-房地产估价师

一、 复习题 题目P201页，答案P215页 题目内容：

1、 商住混合楼估价正确性判断。

答：不正确，因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。

2、保险损失价值评估技术路线。

答：对估价对象保险事故发生前后的价值分别进行评估，二者之差额即为损失价值。对于可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。

3、市场法（实际）成本法（偏低）收益法（偏高）是否正确判断。

答：不对。评估房地产价格，其实是估价师揭示房地产客观存在的价值。而客观合理的价格或价值，应该是公开市场价值——在公开市场上最可能形成或成立的价格。比较法强调可比实例价格是正常价格或可修正为正常价格；收益法强调采用正常净收益；成本法强调正常的重置价等。都说明各种估价方法均是以公开市场价格为出发点的，其实质是一样的。

4、商住综合楼抵押评估技术路线。

答：（1）对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和得出总价。

A.计算出商业、住宅的建筑面积；

B.商业部分采用收益法进行评估，居住部分右搜集可比实例，采用市场比较法进行评估；

C.两者汇总得出总价。

（2）、把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价。

A. 采用市场比较法或基准地价系数修正法计算出土地价格。

B. 采用重置成本法计算出建筑物的价格。

C. 土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价。

（3）对上述两方法计算出的该综合楼总价进行平均。

（4）根据平均值再结合估价经验决定最终估价值。

5、收益法，比较法的实质和难点是什么？

答：比较法的实质是通过已成交的相同或类似房地产的成交价格，来确定房地产在公开市场上最可能成交的价格。难点在于交易修正。收益法的实质是以房地产在估价时点以后能创造的收益来确定房地产在估价时点的价格。难点是净收益的求取和资本化率的确定。

6、转让在建工程应具备哪些主要证件及评估技术路线。（假开法法现金流法）

答：（1）国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证、已投入资金的评估证明等。

       （2）A.估算该工程完工后的价值；

B.估算续建工程的建筑费、专业费、销售税费及购买在建工程应负担的相关税费等；

C.采用动态方式将续建工程的建筑费、专业费、销售税费及购买在建工程应负担的相关税费等及未来的楼价折现到估价时点；

D. 未来的楼价的折现值扣除续建工程的建筑费、专业费、销售税费及购买在建工程应负担的相关税费等的折现值,求得待估房地产的价值.

7、投标报价应采用的估价方法和技术路线。

答：评估机构为开发商投标报价，对该地块最适宜采用假设开发法，即将估价对象预期开发完成后的价值（楼价），减去预期的正常开发费用（建造成本、专业费用、管理费用及购买待开发土地相关税费等之后的余额，根据此剩余之数来确定估价对象的价格。

评估上述宗地招标报价除采用假设开发法（剩余法）之外，一般在评估过程中还需要运用市场法进行校核，作为报价的主要比较资料。此外还可以辅之以成本法评估作为参考。

8、郊区房地产估价（野猪肉卖点）合法性认定。

答：（1）房产合法性。文中没有给出有关在土地上建房的相关资料，则可假设已经规划及相关部门批准（如未经规划等相关部门，则文中所述房产为违章建筑，必须拆除，估价时则应考虑拆除费用及建筑物残值）。

（2）饭店用房。应考虑作为此类商业用房继续存在的可能性，饭店位于远郊区，且因为当初建房时以野猪肉入菜为卖点，现不再经营野猪的繁育，故其是否继续用于饭店类物业，需根据市场调查确定，如仍可用于饭店，则可运用收益法、比较法等测算其价值，但应注意扣除土地价值；如不能用于饭店类用途，则应以成本法测算。

（3）办公用房。根据文中信息，办公用房应以成本法测算，但用于两层的基础之成本应否考虑，则应根据视未来该办公用房的利用状况而定，如不宜加层，或没有必要加层，则两层的基础成本不应考虑，而只能按一层的基础测算成本。

（4）屠宰用房及饲养用房。如果不能改作它用，或改造成本太高，则不能按成本法测算，相反还应考虑其拆除费用。

二、 模拟试卷一 题目P277页，答案P336页 题目内容：

1、行政划拨土地抵押贷款估价技术路线及应注意事项。（有地上建筑物）

2、保险赔偿损失估价技术路线，赔偿款合理否？

3、土地估价，假设开发法计算公式和技术路线。

三、模拟试卷二 题目P299页，答案P341页 题目内容：

1、 工业用地改为商业用地，用成本法估价是否正确。

答：不正确。因为估价对象现实用途虽是工业，但估价用途应是商业，技术路线应按商业用地制定，优先选用比较法和收益法。

2、 补地价的技术路线和计算公式，地价不同年限调整。

答：调查当地政府在估价时点制定的同类地块土地出让金标准。确定估价对象的已使用年期和剩余使用年期以及土地资本化率，通过年限修正，确定估价对象的补交地价款。计算公式：

V25.5=V40×[1-1/(1+У)25.5]/[1-1/(1+У)40]

3、写字楼出租估价优选方法及主要步骤（见规范：市场法P8和收益法P11页）。

四、模拟试卷三 题目P324页，答案P348页 题目内容：

1、 在建工程（综合楼）评估技术路线及应搜集哪些资料。

答：（1）①成本法：土地的重新购置成本，建筑物已完成部分的重新建造成本，加上利息、利润及相关税费等。

②假设开发法：通过比较法等方法预测完成后的房地产价值，扣除尚需投入的建造成本、专业费用、管理费用、利息和利润等。

（2）①《国有土地使用权证》。②《建设用地规划许可证》。③《建筑工程规划许可证》。④《土地使用权出让合同》及交纳土地使用权出让金凭证。⑤《施工许可证》。⑥施工图纸、施工图预算、施工合同。⑦已完工部分的工程质量状况证明和已完工部分工程量证明。

2、 相邻房地产合并，增值额如何分配？

答：增值额分配有三种方法：A.以合并前各自的单价为基础进行分配；B.以合并前各自的面积为基础进行分配；C.以合并前各自总价值为基础进行分配。三种方法的计算结果根据影响程度在大小不同，取加权平均值可得出增值分配率，其中第一种方法的计算结果应占较大的权重比例。

3、已规定用途投标报价应采用的估价方法和应做哪些工作？

答：首先对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积等作全面的了解。其次，通过对市场情况调查，对当地高级宾馆、酒店、高级公寓的供求趋势进行预测，进而对投资项目做出决策。然后，利用假设开发法确定估价对象地块的投标报价。