2011年房地产估价案例与分析试题-房地产估价师
- 第1页：一、问答题
- 第2页：二、单项选择题
- 第3页：三、指明错误
- 第4页：四、指出并改正错误
- 第5页：五、2011年试题参考答案
（一）甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280元/M2、300元/M2和350元/M2。然后根据最高最佳利用原则选取350元/M2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30％的运营费用后，求出年净收益为2940元/M2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？
（二）甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值.
请问：
1．该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？
2．乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？ 本文导航
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（一）2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000M2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2009年申请的抵押货款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50％；2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4亿元。
1.2010年3月1日该综合楼的再次抵押价值为（ ）亿元。
A10B.11C.13D15
2.2011年7月1日该综合楼的被征收价值为（ ）亿元。
A.12B.14C.15D.16
3．征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应（ ）。
A．委托房地产估价机构评估确定
B．由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定
C由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定
D．由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等，结合市场情况综合确定
4．政府发布的征收决定公告中，一般不包括的内容为（ ）。
A．征收补偿方案B．行政诉讼权利C．行政复议权利D．搬迁期限
（二）甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼的市场价格,经调查：甲公司债务情况如下：拖欠施工单位工程款欠款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款为2000万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万M2,其中已售出3万M2，经评估,该办公楼市场价格为6000元/M2，拍卖变现时费用及税金为2500万元。
5．法院第一次拍卖保留价应为（ ）万元。
A.7500B.9600C.12000Dl8000
6.拍卖完成后，首先应支付的费用为（ ）。
A.施工单位工程款B.银行贷款C.第三方欠款D．拍卖变现时的费用及税金
7.拍卖变现时的费用及税金不包括（ ）
A.拍卖佣金B.营业税及附加C．评估费D.房地产税
（三）甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度降为120m。酒店现已按期竣工，为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7％。
8对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为（ ）o
A．修复费用法B．损失资本化法C．赔偿实例比较法D．损失前后差价法
9.规划调整该开发项目造成的损失不包括（ ）
A．投资利息损失B.土地价值减损
C．前期工程费损失D．酒店品质受损造成经营收益损失
10.规划调整给该酒店造成的价值减损额为()万元。
A.655.85B.682.08C1675.85D.1702.08 本文导航
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三、请指明下列房地产估价报告其中的13处错误，（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
房地产估价报告
项目名称：xx市xx区xx东街xx号商业用房征收补偿价格评枯报告
估价委托人：xx市房屋征收管理办公室
估价机构：xx市房地产估价有限公司
估价人员：xxx（注册号：xxx)
xxx（注册号：xxx)
估价作业日期：2011年8月8日至8月18日
估价报告编号：xx估字第xx号
目录（略）
致委托人函（略）
注册房地产估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
估价结果报告
（一）估价委托人（略）
（二）估价机构（略）
（三）估价对象
1．实物状况
(l）土地状况
估价对象位于xx区xx街，四至：东至xx剧院，西至火x东街，南至xx商场，北至xx餐厅。土地使用权面积为1000M2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“三通一平”（其他情况略）。
(2）建筑物状况
估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4层。建筑面积为3000M2，分割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由某资产经营公司装修、经营（其他情况略）。
2．权益状况
(l）土地使用权
根据委托人提供的资料，（国有土地使用权证》证号为xxx号，用地面积为1000M2，使用权类型为出计，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不可续期。
(2）房屋所有权
估价对象已办理了《房屋所有权证》，证号为xxx号，产权人为xx公司，建筑面积为3000M2（其他情况略）。
(3）他项权利
估价对象已于2010年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。
(4）租赁情况
估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65元/M2，租赁期从201D年8月8日至2030年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。
3．区位状况（略）
（四）估价目的
为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。
（五）估价时点
2011年8月8日，即房屋征收决定公告之日。
（六）价值定义
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占有范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。
（七）估价依据
(1）《中华人民共和国物权法》。
(2）《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(3）《中华人民共和国土地管理法》。
(4）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291一1999）。
(5）《城市房屋征收管理条例》。
(6）《国有土地上房屋征收评估办法》。
(7）《房屋征收评估委托书》。
(8）《房屋征收评估委托合同》。
(9）委托人提供的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》。
(10）估价对象的《房屋租赁合同》。
(11）注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。
（八）估价原则
(1）独立、客观、公正原则（说明略）。
(2）合法原则（说明略）。
(3）最高最佳利用原则（说明略）。
(4）替代原则（说明略）。
(5）估价时点原则（说明略）。
（九）估价方法
经综合分析，确定选用市场法和收益法作为本次估价的估价方法。
市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。
（十）估价结果
评估总价：4001.24万元．
大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整（单价略）
（十一）估价人员
注册房地产估价师：xxx（盖章）；注册号：xxx。
（十二）估价报告应用的有效期（略）
（十三）估价作业日期
2011年8月8日至2011年8月18日
估价技术报告
（一）估价对象实物状况描述与分析（略）
（二）估价对象权益状况描述与分析（略）
（三）估价对象区位状况描述与分析（略）
（四）市场背景描述与分析（略）
（五）最高最佳利用分析（略）
（六）估价力法适用性分析（略）
（七）估价测算过程
1．市场法测算
市场法具体估价思路：由于目前类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况）调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算出一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。
(l）选取可比实例
|
实例 |
名称 |
位置 |
交易时间 |
总层数/所在层 |
建成年代 |
交易价格/元/平 |
房屋用途 |
房屋面积/平 |
|
A |
xx 天地1 号楼l 段21 号营业房 |
xx 区 |
2011.4 |
4 /一至三 |
2003 |
15500 |
商业 |
2929.56 |
|
B |
xx 东街xx 城3 号楼03 号营业房 |
xx 区 |
2011.4 |
17 /一至三 |
2007 |
17319 |
商业 |
3165.12 |
|
C |
xx 东街xx 城2 号楼20 号营业房 |
xx 区 |
2011.6 |
19 /一至三 |
2007 |
17320 |
商业 |
2810.99 |
(2）比较因素说明表
|
比较因素 |
估价对象 |
可比实例A |
可比实例B |
可比实例C | |
|
交易价格/元/m2 |
|
15500 |
17319 |
17320 | |
|
交易日期 |
201188 |
20114 |
20114 |
201 1.8 | |
|
交易情况 |
正常市场交易 |
正常市场交易 |
正常市场交易 |
正常市场交易 | |
|
实物状况 |
所处楼层 |
4 /一至四层,规划使用无限期 |
4 /一至三层,规划使用有一定限制 |
17 /一至三层,规划使用有一定限制 |
19 /一至三层,规划使用有一定限制 |
|
建筑品质及内部格局 |
钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营 |
钢混结构．设施齐全，内部格局有利于经营 |
钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营 |
钢混结构，设施齐全，内部格局有利于经营 | |
|
室内净高 |
3.5m |
3.5m |
3.5m |
3.5m | |
|
无形价值 |
无特殊无形价值 |
无特殊无形价值 |
无特殊无形价值 |
无特殊无形价值 | |
|
装饰装修 |
中档装修 |
中档装修 |
中档装修 |
中档装修 | |
|
建筑面积M2 |
3000 |
2929.56 |
3156.12 |
2810.99 | |
|
权益状况 |
剩余土地使用年限 |
26 |
30 |
34 |
34 |
|
其他限制 |
无 |
无 |
无 |
无 | |
|
区位状况 |
土地级别 |
毗邻商业中心，商业环境优 |
无毗邻商业中心，商业环境优 |
毗邻商业中心，商业环境优 |
毗邻商业中心，商业环境优 |
|
基础设施配套 |
七通一平 |
七通一平 |
七通一平 |
七通一平 | |
|
交通条件 |
便捷度高 |
便捷度高 |
便捷度高 |
便捷度高 | |
|
公共服务配套 |
公共服务设施齐全 |
公共服务设施齐全 |
公共服务设施齐全 |
公共服务设施齐全 | |
|
临街状况 |
临x xx 东街 |
临x xx 东街 |
临x xx 东街 |
临x xx 东街 | |
(3）比较因素情况修正表
|
|
|
估价对象 |
可比实例A |
|
可比实例B |
|
可比实例C |
|
|
|
位置 |
xx 东街xx 号 |
xx 天地1 号楼1 段21 号营业房 |
修正系数（% ) |
xx 东街xx 城3 号楼03 号营业房 |
修正系数（% ) |
xx 东街沉x 城2 号楼加号营业房 |
修正系数% |
|
|
交易价格/元/M2 |
|
15500 |
|
17319 |
|
17320 |
|
|
|
交易日期 |
201 1 88 |
20114 |
6 |
20114 |
6 |
2011.6 |
3 |
|
|
交易情况 |
正常 |
正常 |
0 |
正常 |
0 |
正常 |
0 |
|
四 |
实物状况 |
|
|
9 |
|
11 |
|
1l |
|
1 |
楼层 |
4 /一至四 |
4 /一至三 |
10 |
17 /一至三 |
10 |
19 /一至三 |
10 |
|
2 |
建筑品质及内部格局 |
相同 |
相同 |
。 |
相同 |
0 |
相同 |
0 |
|
3 |
室内净高 |
相同 |
相同 |
0 |
相同 |
0 |
相同 |
0 |
|
4 |
无形价值 |
无 |
无 |
0 |
无 |
0 |
无 |
0 |
|
5 |
装饰装修 |
中档装修 |
简单装修 |
-3 |
简单装修 |
-3 |
简单装修 |
-3 |
|
6 |
面积/ M2 |
3000 |
2929 56 |
0 |
3165 12 |
0 |
281099 |
0 |
|
7 |
建成年代 |
1999 |
2003 |
2 |
2007 |
4 |
2 加7 |
4 |
|
五 |
权益状况 |
|
|
4 |
|
7 |
|
7 |
|
1 |
剩余土地使用年限 |
26 |
30 |
4 |
34 |
7 |
34 |
7 |
|
2 |
其他限制 |
无 |
无 |
0 |
无 |
0 |
无 |
0 |
|
六 |
区位状况 |
|
|
0 |
|
0 |
|
0 |
|
1 |
商业繁华度 |
好 |
好 |
0 |
好 |
0 |
好 |
0 |
|
2 |
基础设施完备度 |
好 |
好 |
0 |
好 |
0 |
好 |
0 |
|
3 |
交通条件 |
好 |
好 |
0 |
好 |
0 |
好 |
0 |
|
4 |
公共设施完备度 |
完善 |
完善 |
。 |
完善 |
。 |
完善 |
0 |
|
5 |
临街状况 |
好 |
好 |
0 |
好 |
0 |
好 |
0 |
|
七 |
比准价格Z （元/M2） |
16670.81 |
15782.90 |
|
1735994 |
|
1686960 |
|
房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%；权重、修正系数确定过程略。
市场法评估单价：16670.81元/M2
市场法评估总价：16670.81×3000=50012430元
2．收益法测算
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：
V=A/Y×[1-(1+Y)n]式中V--收益法评估及价格；
A―房地产净收益；
Y--房地产报酬率；
n―房地产收益年限。
(1）房屋收益、空置率和重置价格确定
根据租赁合同，月租金为65元/M2，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65元/M2，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元/M2（测算过程略）。
(2）报酬率确定
报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取估价时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率为3.5%；依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%（过程略），最终求出：报酬率＝无风险报酬率＋风险报酬率，即6.5％
(3）收益年限确定
根据委托人提供的资料，估价对象为钢混结构的建筑，建筑经济寿命为60年。商业用地最高使用年限为26年。根据孰短原则，确定收益年限为26年。
(4）价格评估确定（详见下表）
|
序号 |
名称 |
取值依据 |
计算公式（或取值 |
计算结果 |
| ||
|
(1)年收益 |
1 |
建筑面积/M2 |
房屋权属证书 |
3000 |
3000 |
| |
|
2 |
重置成本/元 |
依据审计报告测算确定 |
1200×3000 |
3600000 |
| ||
|
3 |
月毛租金收人/（元/M2） |
租赁合同 |
65 |
65 |
| ||
|
4 |
空置率 |
租赁合同 |
0 |
0 |
| ||
|
5 |
有效毛收人/元/月 |
|
（3）×（1）[（1）-（4）] |
195000 |
| ||
|
|
6 |
年收益小计Z元 |
按年收益为基础计取 |
(5)×12 |
2340000 |
| |
|
（2）年经营费用 |
1 |
年管理费用/元 |
按年收益为基础计取 |
2% |
46800 |
| |
|
2 |
税金/元 |
按年收益为基础计取 |
A+b |
411840 |
| ||
|
A |
房产税/元 |
按年收益为基础计取 |
12% |
280800 |
| ||
|
B |
其他税费/元 |
按重置成本为基础计取 |
5.6% |
131040 |
| ||
|
3 |
保险费/元 |
按重置成本为基础计取 |
0.2% |
7200 |
| ||
|
4 |
维修费/元 |
|
2% |
72000 |
| ||
|
5 |
年经营费用/元 |
|
(+)+(2)+(3)+(4) |
537840 |
| ||
|
（3） |
年净收益/元 |
|
(一)-(二) |
1802160 |
| ||
|
（4） |
收益年限 |
|
|
26 |
| ||
|
（5） |
报酬率 |
|
|
6.5% |
| ||
|
（6） |
收益价格 |
|
（三）/6.5%×[1-1/(1+6.5%)26] |
22333038.05 |
| ||
|
（7） |
收益法单价/元/m2 |
|
|
7444.35 |
| ||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
收益法评估单价：7444.35元/M2
收益法评估总价：22333038.05元
（八）估价结果确定
考虑到市场法测算结果能较客观地反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象xx市xx区xx东街xx号xx商业用房于估价时点2011年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前尚未偿还的贷款为1000万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即
50012430-1000000=40012430(元）
因此评估总价为40012430元，即：4001.24万元
大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整（单价略）
xx房地产估价有限公司
二O一一年八月十八日
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本次估价背景如下：
估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3