2002年土地估价师考试-土地估价理论与方法试题3

38~39题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项 
采用剩余法对某不动产进行评估，根据分析测算，该不动产总价为8000万元，开发商预付总资本为4000万元（不含地价款），销售税费为400万元，假定开发商确定的投资回报率为20%。 
根据上述条件回答： 
38．开发商的利润额为 ( )万元。 
A．1600 
B．地价×0.2+720 
C．地价×O.2+800 
D．地价×O.2+880 

39．在不考虑利息因素的情况下，则开发商可支付的最高地价额为 ( )万元。 
A．1267 
B．1360 
C．2333 
D．2800 

40．作为地价体系中最关键的参考指标，( )反映的是地产市场的现实。 
A．交易底价 
B．标定地价 
C．成交地价 
D．评估价格 

41．A市原先下辖B、C两区，D县及E经济技术开发区，于1999年编制基准地价，当时，工作范围包括B、C两区和E经济技术开发区。到2002年，B、C两区的地价变动不大，但由于行政区划调整，D县撤县成立F区，其中，邻近C区的G地区成为A市新的房地产热点，E经济技术开发区由于引进大型项目，地价也迅速上升。因此，A市决定开展基准地价更新工作，此次工作的合理范围可以是 ( )。 
A．B区、C区、F区、E经济技术开发区 
B．B区、C区、E经济技术开发区 
C．B区、C区、G地区、E经济技术开发区 
D．G地区、E经济技术开发区 

42. 宗地估价的一般程序为 ( ) 
A．①确定估价基本事项; ②拟订估价作业计划; ③收集资料实地踏勘; ④分析整理相关资料; ⑤选定方法试算价格; ⑥确定宗地估价结果; ⑦撰写估价报告书 
B．①收集资料实地踏勘; ②拟订估价作业计划; ③确定估价基本事项; ④分析整理相关资料; ⑤选定方法试算价格; ⑥确定宗地估价结果; ⑦撰写估价报告书 
C．①确定估价基本事项; ②收集资料实地踏勘; ③分析整理相关资料; ④拟订估价作业计划; ⑤选定方法试算价格; ⑥确定宗地估价结果; ⑦撰写估价报告书 
D．①收集资料实地踏勘; ②确定估价基本事项; ③拟订估价作业计划; ④分析整理相关资料; ⑤选定方法试算价格; ⑥确定宗她估价结果; ⑦撰写估价报告书 

43．某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，目前实际支付的午租金为5万元，租期5年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原率为6%，则承租土地使用权价格为 ( )万元。 
A．12.64 
B．15
C．33.33 
D．50 

44．一般说来，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于 ( )。 
A．10% 
B．2% 
C．0
D．重置成本乘以折旧率 

45~47题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项 
某工业开发区土地总面积为5平方公里，道路、绿化等基础、公用设施占地1．5平方公里，现已完成“七通一平”开发建设。根据成本逼近法计算，该开发区单位面积土地的成本价格为400元/平方米。另据调查，该区域土地增值收益率为25%。现拟出让该工业开发区内一宗工业用地Y，出让年限50年，土地面积10000平方米，土地还原率为7%． 
回答以下问题(计算结果保留到整数位): 
45．若按无限年期计算，该工业开发区平均土地价格为 ( )元/平方米． 
A．400 
B．500 
C．650 
D．714 

46．若按无限年期计算，该工业开发区可出让土地的平均单价为 ( )元/平方米。 
A．350 
B．500
C．650 
D．714 

47．Y宗地出让土地的总价为 ( )万元。 
A．500
B．647 
C．690 
D．714 

48．在市场比较法申，选定的与待估宗地具有替代关系的交易案例宗地称为 ( )． 
A．类似土地 
B．比较宗地 
C．标准宗地 
D．交易宗地 

49．城市市区及近郊区非农业人口在20万~50万的城市划分商服中心的级别数目、最低级中心的建筑面积之和宜分别控制在 ( )的标准。 
A．2~4级，2000~l500平方米 
B．2~4级，1500~l000平方米 
C．2~3级，2000~l500平方米 
D．2~3级，1500~1000平方米 

50．某一城市有1条区域干线铁路通过，拥有1个二等客运站，并有1条国家于线公路、2条省级干线公路和2条县级公路都在此经过。若在城镇土地分等中，各交通方式对城镇的赋分标准为:有铁路站点的城镇每拥有一条国家干线铁路得6分、区域干线铁路得5分，属一等客运站所在城镇加4分，属二等客运站所在城镇加3分;每拥有一个方向的国家干线公路得2分、省级干线公路得1．5分、县级公路得1分、其他公路得0．5分。该城镇交通条件指数为 ( )分。 
A．12．5 
B．15 
C．17 
D．22 

51．下列对土地估价的描述不正确的是 ( )。 
A．土地估价依据的理论与方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致 
B．同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生深刻的影响 
C．同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大 
D．土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来 

52．使用其他非土地资源时所支付的报酬被称为 ( )． 
A．广义地租 
B．狭义地租 
C．准地租 
D．经济地租 

53．在对矿井、矿区用地进行底价评估时，宗地外开发程度最低应设定为 ( )． 
A．实际配套状况 
B．达到可开工条件 
C．区域平均状况 
D．满足理想生产状况 

54．一宗商业用地，目前的纯收益为50万元，还原率为5%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，该土地的无限年期的收益价格最接近于 ( )万元。 
A．1860 
B．1380 
C．1250 
D．1025 

55~56题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项 
某开发公司现以1200万元购买一块土地，根据批准的规划设计方案，开发商计划在1年内建成一栋建筑面积为3万平方米的住宅楼，预计总售价可达到6000万元，现实一年期贷款利息率为5．85%，销售税费率控制在6%，开发商要实现预付资本20%以上的投资回报率。 
根据上述条件回答下列问题（利息按复利计算）： 
55．建筑物的开发建造成本应控制在（ ）元/平方米建筑面积以下 
A．3360 
B．3282 
C．1120 
D．1094 

56．该项目的总利息支出为（ ）万元。 
A．165 
B．167 
C．354 
D．360 

57．对同一宗地进行评估，一般要求应用估价方法不少于（ ）种。 
A． 一 
B． 二 
C． 三 
D． 四 

58．地价影响因素中，土地级别和基准地价属于影响地价的（ ）。 
A． 一般因素 
B． 个别因素 
C． 区域因素 
D． 特殊因素