2013年经济师《中级房地产经济》考前冲刺试卷-经济师
一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个选项最符合题意)
1、下列我国现行土地征收补偿特点描述有误的是（ ）。
A．按照被征收土地的用途给予补偿
B．补偿费用包括土地补偿费、安置补偿费等
C．根据被征收地的平均年产值的倍数给予补偿
D．征收集体所有地的土地，应当依法足额支付土地补偿费
2、集体所有的土地（ ）。
A．经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地使用权方可有偿出让
B．绝对不可以出让
C．可以直接有偿出让
D．其使用权可以永久性出让给土地使用者
3、
房地产市场调研人员通过设计方案、定义问题、采集数据和分析问题，从中提取有效、相关、准确、可靠和有代表性的信息资料，这体现了房地产市场调研的（ ）原则。
A．客观性
B．统一性
C．科学性
D．共同性
4、房地产市场需求调研包括房地产消费者、房地产消费动机和房地产（ ）调研。
A．消费行为
B．消费环境
C．消费群体
D．消费能力
5、地租本质上是一种（ ）。
A．劳动报酬
B．投资收益
C．超额报酬
D．经营利润
6、（ ）不属于建设用地使用权出让合同的内容。
A．出让期限
B．市政公用设施现状
C．出让土地的一些自然状况
D．建设规划设计条件
7、关于不动产征收中公共利益特点的说法，错误的是（ ）。
A．公共利益具有客观性
B．公共利益具共享性
C．公共利益具不确定性
D．公共利益具与被征收人利益的一致性
8、建设用地使用权年限满时，土地使用权受让人（ ）。
A．可申请续期使用
B．必须归还使用权
C．可以重新签订合同
D．必须支付出让金
9、若上海某商务区用地建筑面积总和为200万㎡，总建筑面积为500万㎡，则其中心商务强度指标(CBii)为（ ），（ ）区域界定指标。
A．50%，不满足
B．40%，不满足
C．250%，满足
D．200%，满足
10、多核心理论中，城市最主要的核心是（ ）。
A．中心商务区
B．批发与轻工业区
C．低收入住宅区
D．中高收入住宅区
11、
房地产开发企业在开盘前公开推出的各种楼盘销售广告中的房地产资料，是一种（ ）资料。
A．准交易
B．已促成供求双方交易的
C．成功交易完成的
D．正在发生交易的
12、土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租是（ ）。
A．级差地租
B．奴隶制地租
C．垄断地租
D．绝对地租
13、
下列不属于房地产市场调研类型的是（ ）。
A．探测性调研
B．描述性调研
C．因果性调研
D．针对性调研
14、下列关于房地产征收限制条件描述错误的是（ ）。
A．征收只能以发展公共利益为目的
B．征收必须严格按照法律规定的权限和程序
C．征收可以以商业用途为目的
D．政府对被征收人的损失予以公平补偿
15、法律规定，国家机关用地和军事用地的土地使用权，确属必需的，报（ ）批准划拨。
A．县级以上人民政府土地管理部门
B．县级以上人民政府土地管理部门和规划管理部门
C．县级以上人民政府
D．市级以上人民政府
16、从策划报告的（ ）来分，可分为开发项目决策策划报告、开发项目实施策划报告和开发项目运营策划报告。
A．作用
B．内容
C．功能
D．包含的范围
17、关于集体土地征收或农用地转为建设用地的说法，错误的是（ ）。
A．集体土地必须经过征收转为国有土地后，方可用于出让
B．征收农用地须先办理农用地转用审批，再办理征地审批
C．农用地转为建设用地，必须由国务院批准
D．集体土地征收实行由国务院和省级人民政府两级审批
18、
下列房地产市场调研内容中，属于房地产消费行为调研内容的是（ ）。
A．消费者购买房地产商品的数量及种类
B．消费者的购买意向
C．消费者对房地产商品的要求和意见
D．消费者的实际支付能力
19、（ ）是宅基地的所有者，拥有完全的所有权。
A．国家
B．农村集体
C．个人
D．单位
20、按照杜能区位理论的假设，农产品的销售成本为（ ）之和。
A．价格和利润
B．生产成本和运费成本
C．利润和运输成本
D．成本和利润
21、贵州省贵阳市因在贵山南面而得名，这反映了该城市的（ ）。
A．自然地理区位
B．经济区位
C．社会区位
D．天文区位
22、
下列房地产市场调研内容中，属于房地产市场需求调研内容的是（ ）。
A．房地产市场调控政策调研
B．房地产产品供给结构调研
C．房地产市场竞争对手调研
D．房地产消费动机调研
23、城市迁移和兴衰的重要原因是（ ）。
A．区位的历史性
B．区位的层次性
C．区位的确定性
D．区位的综合性
24、
在房地产开发企业开发办公楼时，最合适的调研方法是（ ）。
A．入户询问法
B．路上拦截法
C．邮寄询问法
D．经理询问法
25、房地产开发项目市场定位包括房地产开发项目客户定位和（ ）。
A．产品定位
B．避强定位
C．迎头定位
D．创新定位
26、在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态是（ ）。
A．级差地租I
B．级差地租II
C．绝对地租
D．垄断地租
27、建设用地审查应当实行土地行政主管部门（ ）制度。
A．外部审计
B．委员会评审
C．专家评审
D．内部会审
28、有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的（ ）。
A．50%
B．60%
C．70%
D．80%
29、土地补偿费用归被征收土地的（ ）所有。
A．农村集体经济组织
B．土地所有权人
C．土地使用权人
D．以上都不对
30、集聚因素是影响某些城市发展的关键因素，其中主要是指（ ）。
A．社会集聚
B．生产或技术集聚
C．特殊集聚
D．偶然集聚
31、成片出让合同中的受让人必须是（ ）。
A．国有企业
B．在中国注册的外商投资企业
C．中外合资企业
D．本国的企业
32、（ ）主要针对房地产市场总的供求关系而进行，以确定拟投资商品房的类型及区位。
A．第一轮市场细分
B．第二轮市场细分
C．第三轮市场细分
D．第四轮四场细分
33、最早出现的地租形式是（ ）。
A．级差地租
B．奴隶制地租
C．垄断地租
D．绝对地租
34、工业区位理论的奠基人是（ ）。
A．韦伯
B．克里斯塔勒
C．杜能
D．伯吉斯
35、将建设用地分为农业建设用地和非农业建设用地是按（ ）来划分的。
A．所有权
B．服务的产业类型
C．生产规模或总投资额的大小
D．用途
36、（ ）批准的土地的，必须同时报国务院批准。
A．市级人民政府
B．地方人民政府
C．省级人民政府
D．县级人民政府
37、一般认为，（ ）是投资房地产的秘诀所在。
A．资金
B．区位
C．时间
D．回报率
38、房地产的需求量与其价格之间的关系是（ ）。
A．正相关
B．常数关系
C．负相关
D．无关系
39、
在房地产市场调研中，描述性调研比探测性调研的调研目的（ ）。
A．更加重要
B．更加明确
C．相对模糊
D．相对粗略
40、建设用地使用转让的一般程序是（ ）。
(1)申请(2)审批(3)签订转让合同(4)登记(5)公证
A．(1)(2)(3)(4)(5)
B．(1)(2)(3)(5)(4)
C．(1)(3)(2)(5)(4)
D．(2)(3)(4)(5)(1)
41、在项目主题策划中，看板、灯箱、旗帜等，功能性区域设计指的是（ ）。
A．项目导示系统设计
B．工地现场形象设计
C．售楼中心形象设计
D．项目品牌名称设计
42、土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权（ ）。
A．是否转让由双方议定
B．由转让方决定是否转让
C．由受让方决定是否转让
D．随之转让
43、把房地产市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干个不同购买群体的过程指的是（ ）。
A．房地产项目开发
B．房地产项目策划
C．房地产市场细分
D．房地产经营策划
44、下列关于城市职能或城市性质的表述中，错误的是（ ）。
A．城市职能是指某个城市在国家或一定区域内的经济、社会发展中所发挥的作用和承担的分工
B．城市职能概念的着眼点是城市的基本活动部分
C．城市性质是城市主要职能的概括和体现
D．城市性质是城市现状职能的概括和体现
45、以下关于挂牌出让的说法中，错误的是（ ）。
A．出让人将宗地的情况在土地交易所挂牌公布，挂牌时间不少于10个工作日
B．只有一个竞买人，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交
C．挂牌期内无应价者或所有报价均低于底价，挂牌不成交
D．竞买人不得少于3人
46、2004年3月14日，（ ）作了修改，首次将征收和征用区分开来。
A．《中华人民共和国宪法》
B．《中华人民共和国物权法》
C．《中华人民共和国土地管理法》
D．《国有土地上房屋征收与补偿条例》
47、集体土地征收时，对征地补偿标准有争议的，由（ ）以上人民政府协调，协调不成的由批准征收土地的政府裁决。
A．省级
B．市级
C．县级
D．以上都不对
48、（ ）关系房地产开发项目的成败，是企业发展生死攸关的大事。
A．房地产市场调研
B．房地产市场定位
C．目标市场的决策
D．房地产经营策划
49、（ ）是指大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散过程。
A．城市化
B．郊区化
C．逆城市化
D．后现代城市化
50、
运用房地产市场调研的结果，在房地产项目的开发经营中取得良好的经济效益，体现了房地产市场调研的（ ）。
A．客观性
B．系统性
C．科学性
D．实践性
51、土地使用权出租方的妨害除去义务是指当承租方的正常使用受到妨害的危险时，（ ），出租方负有除去或防止义务。
A．若是由于出租方的原因所致的
B．不论是出租方还是第三方的原因所致的
C．若是由于第三方的原因所致的
D．若是由于承租方的原因所致的
52、居民收入水平与房地产需求量之间存在（ ）关系。
A．正比例
B．反比例
C．正相关
D．负相关
53、某省的总人口为8000万人，其中城镇人口为4200万人，则该省的城市化率为（ ）。
A．39.5 %
B．48.7 %
C．52.5 %
D．60 %
54、集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地（ ）的行为。
A．所有权
B．使用权
C．继承权
D．通行权
55、下列哪项不是区位所具有的特征（ ）。
A．综合性
B．确定性
C．特殊性
D．层次性
56、省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门会同有关部门拟定协议出让最低价，报（ ）人民政府批准后下达市、县人民政府土地管理部门执行。
A．同级
B．下级
C．上一级
D．国务院
57、伯吉斯对同心圆土地利用模式进行的动态分析，是从生态学的（ ）观点出发的。
A．“演替与发展”
B．“入侵和演替”
C．“承继和发展”
D．“入侵和承继”
58、土地出让中的招标、拍卖、挂牌出让底价是（ ）确定。
A．由市、县人民政府国土资源行政主管部门决定
B．土地评估事务所根据土地估价结果决定
C．由市、县人民政府决定
D．由招标、拍卖、挂牌出让的机构确定
59、（ ）往往是针对消费者而进行的，以确定拟开发房地产项目的市场定位。
A．第一轮市场细分
B．第二轮市场细分
C．第三轮市场细分
D．第四轮四场细分
60、国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产的行为称为（ ）。
A．征收
B．拆迁
C．征用
D．安置
二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)
61、以下属于房地产市场需求调研内容的是（ ）。
A．居民收入水平、消费结构和消费水平
B．消费者对房地产商品的质量、价格、服务等的要求和意见
C．消费者的实际支付能力
D．现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、售后服务的意见
E．各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响
62、征用不同于征收，征用的特征体现在（ ）。
A．征用必须是因紧急需要
B．征用必须基于公共利益的需要
C．国家必须依法行使征用权
D．可以转移所有权
E．只适用于不动产
63、必须经国务院批准方可征收的土地包括（ ）。
A．所有农田
B．所有基本农田
C．基本农田以外的耕地超过35公顷的
D．其他土地超过70公顷的
E．基本农田以外的其他土地超过35公顷的
64、城市空间结构是人们在城市发展过程中对土地利用的结果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的总和，其代表理论有（ ）。
A．多核心理论
B．扇形理论
C．级差地租理论
D．中心商务区土地利用模式
E．同心圆理论
65、在以下（ ）情况下，土地使用权可以转让。
A．出让土地，土地出让金支付75%以上
B．出让土地已取得土地使用权证书
C．划拨土地已经国土资源管理部门批准准予转让
D．出让土地上进行房屋开发建设，包括土地出让金在内，已完成开发投资总额的25%
E．如果属于成片开发的出让土地，形成了工业用地或者其他建设用地条件
66、马克思把级差地租分为（ ）。
A．级差地租iii
B．级差地租iv
C．级差地租i
D．级差地租v
E．级差地租ii
67、征收和征用的共同点包括（ ）。
A．强制性
B．补偿性
C．所有权转移情况
D．前提条件
E．适用对象
68、通过行政划拨方式取得的建设用地使用权办理了（ ）手续后可以进行抵押。
A．调整规划用途
B．补签出让合同
C．领取国有土地使用证
D．补交土地使用权出让金
E．以上选项都对
69、房地产市场调研的特点有（ ）。
A．实用性
B．实践性
C．时效性
D．客观性
E．统一性
70、关于房地产市场分析的说法，正确的有（ ）。
A．商业银行要求的开发项目贷款评估报告中，不包括市场分析的内容
B．房地产市场存在地区性，供给和需求都具有区域性特征
C．租户和购房者在判断租买时机和价格时，不需要市场分析的支持
D．在市场分析报告中应当有描绘市场区域的部分
E．市场区域包含与目标物业相似的竞争空间的需要和供给
71、下列表达正确的是（ ）。
A．公布协议出让结果的时间不得少于16日
B．协议出让底价不得低于协议出让最低价
C．建设用地使用权的出让由市、县国土资源管理部门组织实施
D．协议出让底价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露
E．有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价70%
72、建设用地使用权转让中具有突出市场特性的形式有（ ）。
A．赠与
B．出售
C．交换
D．划拨
E．招标
73、影响市场区域形状和大小关键因素包括（ ）。
A．自然特征
B．建筑阻碍
C．政治区域
D．企业的战略
E．以上选项都对
74、建设用地管理的原则有（ ）。
A．节约、合理利用每寸土地
B．实行建设用地无偿使用的原则
C．社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则
D．保护耕地和提高土地利用率的原则
E．调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则
75、我国实行土地公有制，土地只能为（ ）所有。
A．外资企业
B．个人
C．国家
D．农民集体
E．私人企业
76、公共利益具有（ ）特征。
A．公共利益是客观的
B．公共利益是共享的
C．公共利益是不确定的
D．公共利益是确定的
E．共同利益不同于国家利益或政府利益
77、下列关于房地产均衡价格的描述中，错误的有（ ）。
A．房地产价格与房地产需求负相关
B．房地产价格与房地产供给正相关
C．均衡价格理论是价格原理的核心内容
D．房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格
E．如果房地产价格需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易也会发生变化
78、中国的郊区化现象主要表现在（ ）。
A．19世纪后期富人沿铁路外迁
B．人口郊区化
C．工业郊区化
D．汽车郊区化
E．外来人口郊区聚集
79、按照选择调研对象不同，房地产市场调研方法分为（ ）。
A．定性调研
B．定量调研
C．全面普查
D．重点调研
E．小组访谈法
80、原来以协议方式获得的土地，如果想改变用途，变为商品住宅用地，则以下（ ）说法是正确的。
A．协议出让土地不能变更用途为经营性
B．协议出让土地变为经营性土地，只需经原来的出让人即市县人民政府国土资源管理部门同意即可
C．不同用途的土地出让金不同，用途变更后要对原土地出让金进行调整
D．用途变更后，可以签订原出让合同的变更协议，也可以重新签订新的出让合同
E．协议出让用途变更为经营性土地，必须经过规划部门的同意
三、案例分析题(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)
81、该工程在保修期间发生屋面漏水，业主多次催促承包商修理，但承包商一再拖延，最后业主另请丙施工企业修理，修理费2万元。该笔修理费的处理方式为（ ）。
A．从承包方的保修金中扣除
B．由业主提出索赔
C．由于业主已自行修理，故费用由业主自己承担
D．由丙施工企业向该工程原承包商结算
82、关于承包商的索赔，下列说法中，正确的为（ ）。(多选)
A．3月份的费用索赔和工期索赔均不成立
B．4月份的费用索赔和工期索赔均成立
C．5月份的费用索赔和工期索赔均不成立
D．3月份的费用索赔成立，但工期索赔不成立
83、根据下列材料，请回答81-85题：
某建筑公司承包了一工程施工项目，工期6个月。
1．合同中关于工程价款的内容：
(1)合同固定总价1600万元;
(2)开工前业主向承包商支付的预付款按估计工程价款的20%计算，并在最后两个月平均分摊扣回;
(3)业主从第一个月起，从承包商的工程价款中，按5%的比例扣保留金。施工索赔款作为保留金计算基数。
每月实际完成工作量情况如下表所示： 
２．工程施工中出现的问题：
(1)3月份，由于施工设备出现故障而停工3天，造成窝工10天。承包商计算出的损失额共计8000元;
(2)4月份，因业主提供的电源出故障，造成施工现场停电，影响到关键路线施工，总工期因此拖延2天。承包商计算出的损失额为6000元;
(3)5月份，出现了罕见的洪涝天气，影响到关键路线施工，工期因此拖延5天。承包商计算出的损失额为9000元。
承包商就上述三个事件，分别在事件发生的当月提出费用索赔和工期索赔。
若不考虑承包商的索赔要求，3月份该工程应结算工程款为（ ）万元。
A．304
B．320
C．380
D．400
84、若不考虑承包商的索赔要求，5月份该工程应结算工程款为（ ）万元。
A．30
B．160
C．190
D．200
85、根据下列材料，请回答85-91题：
某生产性建设项目，生产某单一产品，年固定成本为1200万元，每件产品的变动成本(含单位产品税金等)为600元、销售价格为1600元，设计生产能力为年产16000件。
该建设项目的产量盈亏平衡点是（ ）件。
A．6000
B．9000
C．10000
D．12000
86、若该建设项目的销售数量为10000件，则销售价格的盈亏平衡点是（ ）元。
A．1260
B．1460
C．1580
D．1800
87、当该建设项目的产量为13000件时，利润为（ ）万元。
A．100
B．118
C．120
D．136
88、该建设项目达到产量盈亏平衡点时的生产负荷率为（ ）
A．66．7%
B．68．5%
C．70．4%
D．75．0%
89、当该建设项目的产量为15640件时，其实际生产负荷率为（ ）。
A．88．52%
B．97．75%
C．98．56%
D．99．59%
90、在进行盈亏平衡分析时，需假定一定时期内（ ）都保持一个确定的量值。(多选)
A．固定成本
B．单位产品的销售价格
C．单位产品的变动成本
D．生产产品的需求量
91、 a方案的费用年值是（ ）万元。
A．75．44
B．76．86
C．82．52
D．86．55
92、若a方案的净残值为60万元，则a方案的费用年值为（ ）万元。
A．67．44
B．69．49
C．79．86
D．81．39
93、 b方案的费用年值是（ ）万元。
A．76．04
B．79．44
C．80．56
D．92．05
94、若b方案的净残值为100万元，则b方案的费用年值为（ ）万元。
A．72．47
B．75．45
C．79．61
D．84．66
95、根据下列材料，请回答91-96题：
某大型物资管理部门打算实行仓库物流的自动化，可实施的方案有两个，这两个方案都可以达到仓库物流自动化的目标。但是，两方案初期投资额。年作业费用及寿命期不同(如下表所示)。基准收益率为12%．已知：(p/a，12%，7)=4．564，(p/a，12%，13)=6．424，(a/f，12%，7)=0．09912，(a/f，12%，13)=0．03568． 
投资方案初期投资额(万元)年作业费用(万元)寿命期(年)
a180367
b3602013
根据题意，回答下列问题：
对a、b两个互斥方案进行选择时，不宜采用的方法有（ ）。(多选)
A．净现值法
B．差额的净年值法
C．内部收益率法
D．最小公倍数法
96、招标人通过资格预审对申请投标人进行审查时，主要应审查的内容为（ ）。
A．营业执照
B．企业组织形式
C．履约情况
D．财务状况
97、招标人对申请投标人资格条件的要求中，不妥之处为（ ）。
A．资质等级的要求
B．投标人在开户银行的存款达到工程造价5%
C．主体工程中的重点部位可分包给经验丰富的承包商完成
D．必须具有同类工程的施工经验
98、根据下列材料，请回答96-99题(多选) ：
某大型工程项目进行施工招标，招标人编制了完整。详细的招标文件，内容包括：(1)招标公告;(2)投标须知;(3)通用条件;(4)专用条件;(5)合同格式;(6)图纸;(7)工程量清单;(8)中标通知书;(9)评标委员会名单;(10)投标文件格式等。
招标人通过资格预审对申请投标人进行审查，确定了资格预审表的内容，提出了对申请投标人资格条件的要求，包括：(1)资质等级的要求;(2)投标人在开户银行的存款达到工程造价的5%;(3)主体工程中的重点部位可分包给经验丰富的承包商完成;(4)必须具有同类工程的施工经验。
该项目招标文件内容中不应包括（ ）。
A．招标公告
B．中标通知书
C．评标委员会名单
D．投标文件格式
99、根据下列材料，请回答{TSE}题(多选)：
某工程项目，业主与承包方签订了工程施工合同，与监理单位签订了施工阶段监理合同。施工合同规定：设备由业主供应，其他建筑材料由承包方采购。
施工过程中，承包方未经监理工程师事先同意，订购了一批钢材，钢材运抵施工现场后，监理工程师进行了检验。检验中监理工程师发现承包方未能提交该批材料的合格证、质量保证书和材质化验单，且这批材料外观质量不好。
业主经与设计单位商定，对主要装饰石料指定了材质、颜色和样品，并向承包方推荐厂家，承包方与厂家签订了订货合同。厂家将石料按合同采购量送达现场，进场时经检查该批材料颜色有部分不符合要求，监理工程师通知承包方该材料不得使用。承包方要求厂家退货，厂家要求承包方支付退货运费，承包方不同意支付，厂家要求在应付承包方工程款中扣除上述费用。
关于钢材质量问题，下述说法中正确的有（ ）。
A．监理工程师应通知承包方停止使用该批钢材
B．监理工程师应通知承包方提供钢材的合格证、质量保证书和材质化验单
C．监理工程师应通知承包方立即将钢材退出现场
D．若承包方能够提供钢材的合格证、质量保证书和材质化验单，经检验合格，该批钢材可以用于工程
100、关于装饰石料问题，下述说法正确的有（ ）。
A．厂家要求承包方支付退货运费是合理的
B．承包方要求厂家退货是合理的
C．业主指定材质、颜色和样品是合理的
D．厂家要求承包方支付退货运费是不合理的