2012年房地产估价师制度与政策权威卷及答案(第四套)
一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选择答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)
1．已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的（ ），或投资额不足总投资额25%的，或未经批准中止开发建设连续满1年的，视为闲置土地。
A．1/2
B．1/3
C．1/4
D．1/5
2．房价收入比在（ ）倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。
A．3
B．4
C．5
D．6
3．对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记作业具体规定的是（ ）。
A．《城市房地产管理法》
B．《土地管理法》
C．《城市规划法》
D．《城市房地产转让管理规定》
4．最低收入家庭住房保障原则上以（ ）为辅。
A．实物配租
B．租金核减
C．发放租赁补贴
D．实物配租和租金核减
5．《城市房屋拆迁管理条例》规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交资料，其中不包括（ ）。
A．建设项目批准文件
B．建设用地规划许可证
C．建设项目价值资料
D．国有土地使用权批准文件
6．无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即（ ）。
A．调换原则
B．补偿原则
C．对立原则
D．等价原则
7．对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由（ ）制定办法予以解决。
A．市、县规划行政主管部门
B．市规划行政主管部门
C．县规划行政主管部门
D．市、县规划行政主管部门和房地产管理部门
8．国务院建设行政主管部门和县级以上地方人民政府房地产开发主管部门依据法律、行政法规以及规定的职权代表国家对房地产开发经营活动进行监督和管理的行为，这是指（ ）。
A．与房地产开发经营有关的土地管理工作
B．房地产开发经营活动的监督管理
C．房地产开发经营管理
D．房地产开发的合理利用
9．关于城市规划的下列表述中，不正确的是（ ）。
A．城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排
B．城事规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行
C．城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域
D．城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施
10．房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向（ ）发出保修通知。
A．建设单位
B．施工单位
C．总承包单位
D．监理单位
11．对监理单位的资质审查、分级标准、申请程序、监理业务范围及管理机构与相应职责均做了详细规定的是（ ）。
A．《工程建设监理单位资质管理实行办法》
B．《工程建设监理单位资质管理若干细则》
C．《工程建设监理单位资质管理实行规定》
D．《工程建设监理单位资质管理具体规定》
12．划拨土地使用权的转让，须经当地（ ）审查批准。
A．人民政府城市规划行政主管部门
B．建设行政主管部门
C．房地产市场管理部门
D．人民代表大会常务委员会
13．房地产抵押时，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以（ ）为准。
A．登记记载的内容
B．抵押合同为准
C．公证书内容
D．重新签订抵押合同，再重新进行抵押登记
14．下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是（ ）。
A．属地管理原则
B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
C．房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部门办理产权登记
D．房屋的所有权人和使用人为两个人
15．甲想将其名下的房产传继给乙，则他应当在事实发生之日起（ ）日内，到房产部门进行转移登记。
A．90
B．60
C．30
D．10
16．根据《房产测量规范》，下列项目中计算一半建筑面积的是（ ）。
A．无项盖的室外楼梯
B．无柱的雨篷
C．无顶盖的阳台
D．房屋之间无上盖的架空通廊
17．下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是（ ）。
A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以上但不超过3万元的罚款
B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以l万元以下的罚款
C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金
D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金
18．三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的（ ）以上。
A．40%
B．50%
C．60%
D．70%
19．组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于（ ）万元。
A．30
B．50
C．100
D．150
20．选聘、解聘物业管理企业是（ ）的职责。
A．业主大会
B．业主代表大会
C．业主委员会
D．居民委员会
21．耕地占用税实行（ ）税率。
A．递减
B．比例
C．定额
D．超额累进
22．我国已初步形成（ ）的住房金融体系。
A．商业性
B．政策性
C．商业性为主、政策性为辅
D．商业性和政策性并存
23．住房公积金的结息日是（ ）。
A．5月31日
B．6月1日
C．6月30日
D．7月1日
24．管理中心运作住房公积金的基本要求是（ ）。
A．效益性
B．安全性
C．流动性
D．风险性
25．边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起（ ）的增加。
A．总销量
B．价格
C．价值
D．总效用
26．供给理论与市场理论是从（ ）方面研究厂商行为。
A．价值
B．需求
C．供给
D．价格
27．债务人向债权人开出，承诺在一定期限内无条件支付款项的债务证书指的是（ ）。
A．商业期票
B．商业汇票
C．商业信托
D．支票
28．金融是货币资金的融通，其中融通的主要对象是（ ）。
A．债券
B．股票
C．货币和货币资金
D．黄金
29．损失补偿应该以保险责任范围内的损失发生为前提，即有损失发生则有损失补偿，无损失则无补偿。损失补偿金额不受到（ ）的限制。
A．实际损失
B．保险合同
C．保险利益
D．保险标的
30．下列关于保险的职能说法有误的一项是（ ）。
A．分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和个人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人
B．融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸引更多的保险费收入创造条件
C．在各种保险中，政策保险最能体现分配职能
D．保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力
31．普通股票持有者之间的平等原则是指（ ）。
A．股票持有者的身份是平等的
B．每一股份的平等
C．在权利方面是平等的
D．在义务方面是平等的
32．房地产拍卖业务主要来自（ ）。
A．企业委托
B．个人委托
C．法院委托
D．政府委托
33．拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是（ ）。
A．拍卖实践
B．拍卖过程
C．拍卖实务
D．拍卖行为
34．最小二乘法的基本原理是（ ）。
A．要求实际值与估计值的离差平方和为零
B．要求实际值与估计值的离差平方和为最小
C．要求实际值与趋势值的离差平方和为零
D．要求实际值与趋势值的离差平方和为最小
35．强度相对指标的计算公式为（ ）。
A．总体内某部分或组的数值/总体总数值
B．某一总体总量/另一有联系的总体总量
C．某一空间某种现象的指标值/另一空间同类现象的指标值
D．总体某一指标值/同一总体另一指标值
36．下列不属于衡量会计信息质量原则的是（ ）。
A．客观性原则
B．不相关联性原则
C．可比性原则
D．及时性原则
37．一个国家的城市规划体系一般不包括（ ）。
A．规划法律体系
B．规划行政体系
C．规划运作体系
D．规划核心体系
38．在按建筑物的层数分类中，普通办公楼属于（ ）。
A．低层建筑
B．多层建筑
C．中高层建筑
D．高层建筑
39．下列不属于工程造价的特点是（ ）。
A．大额性
B．层次性
C．个别性
D．不可移动性
40．工程造价控制是（ ）控制。
A．部分管理
B．自我调解
C．全过程动态
D．总价绝对
二、多项选择题(共15题，每题2分，每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的得2分，错选或多选的不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分)
1．我国房地产业的发展主要得益于（ ）重大制度和体制的改革。
A．城镇住房制度改革
B．主体经济改革
C．城市土地使用制度改革
D．房地产使用形式改革
E．房地产生产方式改革
2．下列情形中，可以不办理出让手续的有（ ）。
A．民政局将办公楼连同院落整体转让给交通局指挥中心
B．林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼
C．私有住宅转让后改为副食品加工车间
D．职工已购公有住房首次上市转让
E．国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房
3．下列拆迁行为中，适用《城市房屋拆迁管理条例》的有（ ）。
A．征收集体土地过程中对民房的拆迁
B．城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁
C．城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁
D．城市市区内国有企业对厂房的自拆自建
E．城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁
4．根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得（ ）。
A．转让房屋
B．租赁房屋
C．迁移户口
D．新建、扩建、改建房屋
E．改变房屋和土地用途
5．房屋租赁审查的主要内容不包括（ ）。
A．审查合同内容的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件
B．审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋
C．审查租赁合同的内容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任
D．审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策
E．审查是否按照有关部门规定缴纳了税费
6．发生以下（ ）情况时，登记机关有权注销房屋权属证书。
A．申报情况不属实
B．房屋权属证书被涂改
C．无意将房屋权属证书丢失
D．因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实
E．房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记
7．下列关于房地产估价师执业资格考试报名条件的说法，正确的是（ ）。
A．取得房地产估价相关学科中等专业学历，具有9年以上相关专业工作经验，其中从事房地产估价实务满5年
B．取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关工作经验，其中从事房地产估价实务满4年
C．取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关工作经验，其中从事房地产估价实务满3年
D．取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学士学位，从事房地产估价实务满2年
E．取得房地产估价相关学科博士学位的
8．实行物业服务收费酬金制的物业服务费用的构成包括（ ）。
A．物业管理企业的酬金
B．物业服务支出
C．物业管理企业的利润
D．法定税费
E．物业服务成本
9．按照税率和税基的关系划分，税率主要有（ ）。
A．固定税率
B．比例税率
C．累进税率
D．定额税率
E．递减税率
10．除商品的价格因素外，影响商品供给的主要因素有（ ）。
A．其他商品的价格
B．厂商对未来的预期
C．生产技术的变动和生产要素的价格
D．政府的政策
E．消费者的收入水平
11．下列说法中不正确的是（ ）。
A．封闭型基金证券的价格波动较大
B．开放式基金的风险较小
C．股权式基金具有较多的投机成分
D．有价证券基金着眼于二级市场
E．追加型基金证券不允许中途解约
12．下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有（ ）。
A．拍卖人收取佣金是一种法定行为
B．对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价10%的佣金
C．委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金
D．公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金
E．收取佣金比例按同拍卖成交价成反比的原则确定
13．下列关于工程造价进行全过程动态控制措施的表述中，正确的有（ ）。
A．以投资估算价控制设计方案的选择
B．以预算造价控制施工图设计
C．通过招标投标引入竞争机制，择优选择承包商
D．合同管理
E．进行建设项目可行性研究，为投资决策提供依据
14．下列用来作为房地产产权证附图的有（ ）。
A．规划图
B．宗地图
C．房产分幅图
D．房产分户图
E．地形图
15．目前，我国推行工程量清单计价法，根据工程量清单计价法，建筑安装工程由（ ）构成。
A．直接费
B．间接费
C．利润
D．税金
E．预备费
三、判断题(共40题，每题0.5分，请根据判断答案，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分)
1．所谓无偿无限期使用，指从国家那里得到土地时不支付地价，在使用土地的过程中也不缴纳地租或土地使用费。 （ ）
2．集资建房、合作建房都是经济适用住房的组成部分 （ ）
3．房地产可分为房地产投资开发业和房地产服务业。 （ ）
4．中国传统的城市土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。 （ ）
5．拆迁的实施方式有两种，即自行拆迁和强制拆迁。 （ ）
6．拆除未到期的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，应按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。 （ ）
7．在拆迁主管部门对补偿安置协议裁决做出的搬迁期限内，可以由市人民政府发布限期拆迁决定，责令其限期搬迁。 （ ）
8．依据《公司法》，房地产开发企业登记为有限责任公司或股份公司，其种类为专营企业。（ ）
9．房地产业作为国民经济中的重要产业，其发展规模结构和速度必须与整个国民经济与社会发展计划相适应。 （ ）
10．城市详细规划由城市人民政府审批，已编制并批准分区规划的城市的详细规划，由城市规划主管部门审批。 （ ）
11．建设行政主管部门，对持证单位的资质实行资质年检制度。 （ ）
12．抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。（ ）
13．王某继承了其父原值60万元、现值80万元的住宅后将其出租，他需缴纳的房地产税包括房产税、土地增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。 （ ）
14．无人主张权利的房屋，直接由房地产行政主管部门代为登记并颁发房屋所有权证。（ ）
15．抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。 （ ）
16．房地产权属管理的首要核心内容是房地产权属登记发证制度。 （ ）
17．商品房可以分割出售，并进行房屋权属登记。 （ ）
18．房地产价格评估人员资格认证制度成为一项法定制度，是从1995年《城市房地产管理法》颁布实施开始的。 （ ）
19．实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于专项性质，为所缴纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 （ ）
20．物业管理的准备阶段的工作包括物业管理的早期介入、制定物业管理方案、制定业主临时公约及有关制度、选聘物业管理企业4个基本环节。 （ ）
21．非法定继承人根据遗嘱承受的房地产，免缴契税。 （ ）
22．对于非出租的房产，其房产税的计税依据为房产原值，税率为1.2%。 （ ）
23．经济技术开发区，耕地占用税的适用税额可以适当提高。 （ ）
24．居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂减半计征土地增值税。 （ ）
25．边际成本从递减转入递增恰好与边际产量从递增转入递减相对应，边际成本曲线的最低点正好对应于边际产量由递增转为递减的转折点。 （ ）
26．金融工具包括票据、债券等债权债务凭证，但不包括所有权凭证。 （ ）
27．由银行发行的大额存款单是直接金融工具的一种主要形式。 （ ）
28．外汇买卖双方在成交后的7个营业日内办理交割手续的外汇交易方式称为现汇交易。（ ）
29．在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价是一种要约表示。 （ ）
30．平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标，包括算术平均数、几何平均数、中位数和众数。 （ ）
31．某市2003年房地产投资统计中，统计总体是该市2003年全年累计的新开工建筑面积投资总额。 （ ）
32．据计算层高每降低10cm，造价能降低4%，节约用地4%，但层高应该在满足人们使用功能的范围内合理变化。 （ ）
33．钢筋混凝土结构是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。 （ ）
34．基础按其构造特点可分为：条形基础、复合基础、联合基础、箱形基础、柱基础等。（ ）
35．容积率是一种既可采用上限控制又可采用下限控制的规划指标。 （ ）
36．为简明起见，工程图纸一般都用绝对标高。 （ ）
37．建设项目投资中的固定资产投资与建设项目的工程造价在量上相等。 （ ）
38．委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容。（ ）
39．测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置。 （ ）
40．民事责任是违反民事义务的结果。 （ ）
四、综合分析题(共2大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分)
(一)某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。
1．该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是（ ）。
A．绿地率
B．停车位
C．用地性质
D．建筑密度
2．该估价机构在关于市场分析的报告中，分析了国家针对房地产过热采取若干抑制需求的宏观调控政策对居民购房产生的影响，指出目前该城市房地产价格虽然没有下降，但（ ）。
A．需求曲线已向右上方移动
B．需求曲线已向左下方移动
C．需求量已在需求曲线上向下移动
D．需求量已在需求曲线上向上移动
3．该估价机构对开发公司合理运作项目资金的建议中，属直接融资的有（ ）。
A．扩股增资
B．预售商品房
C．以融资租赁方式承租大型设备
D．以在建工程抵押贷款
4．该估价机构在分析项目开发进度指标中，若以当年建筑物开工建筑面积作为统计总体，则总体单位包括当年开工的（ ）的建筑面积。
A．综合楼
B．住宅
C．水塔
D．配套公建用房
5．关于估价机构与开发公司所达成协议性质的描述中，正确的有（ ）。
A．双方达成的是一种单务合同
B．双方民事法律关系的客体行为是咨询报告
C．估价机构提交咨询报告享有获余款的债权
D．开发公司开始支付的款项是一种定金
6．关于估价机构服务款项在会计核算方面的描述中，正确的有（ ）。
A．当期获得的部分款项在会计要素中属收入类
B．当期获得的部分款项在会计要素中属损益类
C．下期应获得的余款在会计科目中属损益类
D．下期应获得的余款在会计科目中属资产类
(二)甲房地产开发公司(以下简称甲)在H省B市建设C住宅小区。C住宅小区占地40公顷，其中5公顷的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。2010年6月甲取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托乙房地产经纪公司(以下简称乙)代理出售。同年7月，在职职工丙签订了购买该小区D套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照《商品房销售管理办法》有关规定处理。”同年8月甲经有关部门批准调整了原规划设计，在小区内增加了一部分商业用房，同时D套房屋的建筑面积也变更为105 m2，并书面通知了丙。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测D套房屋的套内建筑面积为83 m2，套内阳台建筑面积为3m2，分摊的共有建筑面积为21m2。
7．甲以出让方式获得C小区土地使用权应当由（ ）批准。
A．B市土地管理部门
B．B市人民政府
C．H省人民政府
D．国务院
8．甲预售商品房时，应当具备（ ）等条件。
A．取得土地使用权证
B．投入资金达到工程建设总投资的20%
C．取得建设工程规划许可证
D．取得商品房预售许可证
9．乙代理预售商品房必须向购房人出示（ ）。
A．商品房预售许可证
B．商品房销售广告
C．房屋综合验收合格证明
D．甲出具的商品房销售委托合同
10．签订的商品房预售合同应当向（ ）行政主管部门备案。
A．工商
B．土地
C．房产
D．建设
11．丙收到甲规划设计变更书面通知之日起（ ）日内未做出书面意见的视为接受。
A．5
B．10
C．15
D．20
12．甲在销售商品房时应当缴纳（ ）。
A．营业税
B．城市维护建设税
C．契税
D．房产税
13．在房屋产权登记中，D套房屋的建筑面积应登记为（ ）m2。
A．100
B．104
C．105
D．107
14．丙经过考虑，决定购买，若商品房预售合同中D套房屋的单位为2000元/m2，则甲房地产开发公司可以向丙要求补缴房款（ ）元。
A．6000
B．8000
C．10000
D．15000
15．丙在购买该房屋的过程中可以申请（ ）。
A．住房公积金贷款
B．自营性个人住房贷款
C．个人住房组合贷款
D．单位购建房贷款
